Самовольная перепланировка признается законной при условии, что она «безопасна». Однако самостоятельно определить последствия проведенных изменений не всегда возможно без соответствующих знаний и навыков. Поэтому лучше всего заказать экспертизу перепланировки. Не только для собственного спокойствия, но и для документального подтверждения соблюдения всех санитарных и строительных требований при проведении работ.
Содержание статьи:
Разбираемся, что такое экспертиза перепланировки?
Заказать техническое заключение можно в экспертной компании, являющейся участницей СРО (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Задача экспертизы – определить степень безопасности и допустимости сделанной перепланировки.
Учитывая, что согласованной проектной документации при незаконной перепланировке нет, специалисты будут проводить экспертизу, опираясь на существующий технический паспорт и реальные изменения помещения. Сама процедура проверки заключается в следующем.
Специалисты посещают перепланированный объект и определяют:
- Состояние несущих и иных конструкций, задействованных при ремонте.
- Площади образованных помещений, сравнивают их с планом.
- Степень износа стен, пола, потолка и пр.
- Места измененных оконных и дверных проемов, допустимость их наличия/отсутствия.
- Скрытые и явные дефекты, ставшие результатом перепланировки.
- Уровень безопасности созданных систем газо-, водоснабжения.
- Иные нарушения, наличие которых может квалифицироваться как угроза безопасности.
По результатам составляется техническое заключение, которое может быть использовано в суде.
Эксперт даст негативное заключение, если:
- Жилое помещение использовано для увеличения кухни или туалета.
- Санузел перенесен на место жилого помещения.
- Комната объединена с лоджией.
- Отопительные приборы вынесены на балкон.
- Снесены несущие стены.
- Кухня с газовой плитой объединена аркой с комнатой.
- Демонтирован вентиляционный короб.
- Перенесены общедомовые коммуникации (водяные, газовые трубы) и пр.
Важно! Имея на руках положительное техническое заключение, можно смело приступать к процедуре узаконивания.
Как узаконить перепланировку по всем правилам — пошаговая инструкция
Существует два этапа узаконивания перепланировки: административный и (если не поможет) судебный.
Административное узаконивание перепланировки
Административная процедура заключается в прохождении согласования постфактум, для этого:
- Собирается пакет документов и лично подается в орган согласования (ОМС) или МФЦ по месту расположения помещения.
- Пишется заявление и получается расписка в приеме документов (ч. 2 и 3 ст. 26 ЖК РФ).
- Решение ожидается до 45 дней.
- При отказе в согласовании готовится комплект документов для подачи в суд.
Для административного согласования понадобятся:
- Заявление.
- Документы, подтверждающие право собственности на перепланированное помещение (если данное право зарегистрировано в ЕГРН, то документ не обязателен).
- Согласие членов семьи нанимателя при социальном найме.
- Согласие всех собственников многоквартирного дома, в случае присоединения части общего имущества при перепланировке.
- Правильно оформленный проект перепланировки или эскиз.
- Заключение Пожнадзора, СЭС и Роспотребнадзора, если проектировщик не согласовал с ними проект самостоятельно.
- Технический паспорт помещения (также не обязателен при наличии записи в ЕГРН).
- Техническое заключение эксперта о безопасности сделанной перепланировки.
Административный способ иначе называют уведомительным. Эффективен при незначительной перепланировке, сделанной по эскизу.
Если ОМС отказал в узаконивании самовольной перепланировки, можно переходить ко второму этапу – судебному.
Судебное узаконивание перепланировки
Для этого собранный для согласования комплект документов дополнить:
Исковым заявлением с просьбой сохранить перепланированное помещение в текущем состоянии и признать отказ необоснованным.- Квитанцией об уплате госпошлины в размере 300 рублей (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
- Доказательствами уведомления ответчика о подаче искового заявления.
- Решением ОМС об отказе в согласовании сделанной перепланировки.
- Другими документами, которые обосновывают требование истца.
Подать исковое заявление можно в течение 3-х месяцев со дня получения отказа (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). При этом место подачи определяет истец, руководствуясь нормами ч. 1 ст. 22 и ч. 3 ст. 24: это может быть его место жительства или место нахождения органа по согласованию перепланировки.
В судебном процессе придется доказывать, что санитарно-технические нормы не нарушены, угрозы безопасности нет и приняты меры для решения вопроса без суда (сделано обращение в госорганы для согласования и получен отказ). Спустя месяц, после принятия иска к рассмотрению, можно получить положительное или отрицательное решение суда.
Важно! Все согласованные и утвержденные изменения площади, конфигурации помещения, смена оборудования, перемещение инженерных сетей должны быть отражены в техническом паспорте.
Новый технический паспорт – изменения в кадастровых данных
Процедура узаконивания самовольной перепланировки завершается получением нового техпаспорта на объект и внесением изменений в кадастровые данные.
Для этого полученное решение ОМС о согласовании или вступившее в законную силу судебное решение предоставляются в БТИ или МФЦ для оформления нового техпаспорта. Пишется заявление, прикладывается паспорт, выписка из ЕГРН о праве собственности и документы, позволяющие узаконить перепланировку.
Прождав 10 дней, можно получить обновленный техпаспорт, который отразит внесенные корректировки в характеристики помещения. После этого следует обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений в кадастровом паспорте на жилье.
Видео советы юриста, как узаконить перепланировку
