Юридическая чистота сделки: зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Документы
Рецензент:   Обновлено: 26.03.2023

Приобретение недвижимого имущества может принести как большую радость, так и большое огорчение. Имея некоторые познания в области подобных сделок, можно избежать массы неприятностей в виде длительных судебных разбирательств и отказе в праве собственности.

Содержание:

  1. Виды недвижимости
  2. Варианты проверки
  3. Самостоятельная юридическая проверка
  4. Этапы юридической проверки
  5. Проверка новостроек

Виды недвижимости

Чтобы разобраться в некоторых юридических тонкостях, определимся с видами недвижимости. Это жилье, земельные участки, коммерческие и промышленные объекты. Что касается последних двух, то, как правило, их приобретают юридические и физические лица, которым помогают целые команды юристов.  Обычный человек, желая стать собственником квартиры, дома, дачи, земельного участка, естественно, задумывается о проверке юридической надежности будущего приобретения.

Варианты проверки

Юридическая чистота сделки: зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Фото Pexels

Первая мысль – обратиться к риэлтору. Да, специалист запросит справку в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), проверит документы. Но не всегда этого оказывается достаточно. Порой появляются такие детали, что вся предыдущая работа идет насмарку. Проверкой юридической чистоты объектов недвижимости занимаются и юристы, что является одной из самых востребованных услуг в их практике. Если основная задача риэлтора – продать имущество, то юрист свободен от такой установки и может предпринять более качественное исследование.

Чаще всего покупка жилья совершается через банк с помощью системы ипотечного кредитования. Считается, что банк все проверит самостоятельно. Банк, конечно же, проведет некоторую проверку; наличие права собственности и отсутствие обременений при покупке вторичного жилья, но и у него несколько иные задачи. В приоритете – установление платежеспособности заемщика и сведение к минимуму рисков неуплаты кредита. При покупке новостройки банк также проанализирует состояние застройщика, но при банкротстве, неблагонадежности строительной компании все проблемы с банком придется решать самостоятельно.

Следует понимать, что никто из специалистов не сможет гарантировать полное отсутствие рисков, так как некоторые ситуации трудно даже представить. Например, суд признал человека без вести отсутствующим и родственники начинают оспаривать законность заключенных им сделок. Или появляются наследники, о которых ранее не было известно, восстанавливают сроки принятия наследства и ведут спор о законности купли-продажи.

Самостоятельная юридическая проверка

Не каждый человек может воспользоваться услугами специалистов и поэтому встает вопрос о самостоятельной юридической проверке объекта недвижимости. Суть ее состоит в доскональном изучении всех документов, отслеживании истории вторичного жилья, анализ цепочки сделок с таким жильем. При покупке в новостройке не стоит стесняться затребовать пакет документов о законности застройки, принадлежности земельного участка. Бывает, что застройщик передает функцию купли-продажи финансовой организации, к которой предъявлять претензии по качеству жилья будет весьма проблематично.

Этапы юридической проверки

Юридическая проверка недвижимого имущества проводится с целью безопасности добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.

Заказ и получение выписки из ЕГРН

После выбора понравившегося вам жилья желательно его осмотреть и встретиться с собственником. Возможно, что продавец обычный мошенник, а настоящие хозяева проживают в другом городе или вообще за границей и сдают квартиру в аренду. Для уточнения принадлежности недвижимости нужно заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долгов, наличие проблемных собственников, согласие супруга/супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном визите или же сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.

Подлинность документов

Юридическая чистота сделки: зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Фото Pexels

Все документы должны быть заполнены четко, без помарок и исправлений на специальных бланках. Если же исправления имеются, то они заверяются нотариусом. Обязательно наличие штампов и печатей. Договора купли-продажи, заключенные до 2013 года регистрировались в Росреестре.

Техпаспорт        

Проверка техпаспорта заключается в сравнении документа с состоянием жилплощади. Если осуществлялась перепланировка, то следует убедиться в наличии разрешений. При их отсутствии узаконить перепланировку и заплатить штраф придется новому собственнику. Количество комнат, площадь помещения должны совпадать в техпаспорте и в выписке ЕГРН.

Проверка долгов

Чтобы не пришлось в будущем выплачивать чужие долги, перед покупкой проверьте все квитанции по коммунальным платежам и оплату налога на имущество. Не будет лишней проверка долгов у самого собственника. Это можно сделать через портал Федеральной службы судебных приставов онлайн. Понадобится только ФИО собственника и регион его регистрации. Наличие больших долгов — тревожный звоночек. Уже в процессе сделки жилье может быть арестовано судебными приставами, даже если на момент проверки обременений нет.

Проблемы с собственниками

Жилой дом или квартира могут принадлежать несовершеннолетнему и поэтому необходимо разрешение органов опеки. Не имея разрешения, можно в будущем лишиться купленного жилья, которое вернется к своему прежнему владельцу.

Если собственник находится в длительной командировке или проживает в другом месте, то покупка квартиры без его разрешения будет незаконной.

Возможно, что владелец недвижимости по суду признан недееспособным или его вменяемость вызывает сомнения, и тогда заинтересованные лица могут отсудить имущество обратно. Как правило, это касается пожилых людей со старческими изменениями, лиц с алкогольной и наркотической зависимостью, людей с психическими отклонениями. Не лишним будет затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера и органов опеки.

Согласие супруга/супруги

Возможен вариант, что продает квартиру или дом один из супругов, чей брак расторгнут, но решение о разделе имущества не принято. Впоследствии второй супруг, получивший в результате судебной тяжбы право на жилье и не участвовавший в сделке, предъявит иск о признании сделки недействительной. Поэтому желательно проверить свидетельство о регистрации брака, а лучше запросить согласие супруга/супруги продавца на продажу недвижимости.

 Обременения  и аресты

В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и кроме этого есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить данную информацию, то может оказаться, что квартира в ипотеке, залоге, в ее отношении идут судебные споры или даже наложен арест.

Оформление сделки только с собственником

Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделывают, нотариус вступает в сговор с преступником. И уж если приходится заключать сделку с представителем собственника, то нелишним окажется проверка подлинности доверенности в нотариальной палате.

Подобный алгоритм походит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке существуют другие приемы.

Проверка новостроек

Неоднократно все слышали об обманутых дольщиках или о продаже несуществующих квартир. Поэтому приобретение нового жилья также нуждается в юридической проверке документов.

Разрешающая документация

У застройщика должны присутствовать документы, разрешающие возводить постройки в определенном месте. Добросовестные строительные компании размещают на своем официальном сайте описание деятельности, портфолио готовых объектов и сканы разрешающей документации, а именно: проектную декларацию, разрешение на строительство, технические условия на коммуникации.

Вычитывая договор, следует обратить внимание на место регистрации компании. Если адрес заграничный, то существует вероятность того, что ваши деньги уйдут в офшор, а строительство так и не будет начато.

Список надежных компаний

Через интернет возможна проверка официального списка надежных компаний, которые работают в рамках закона. Желательно проверить не только список, но и адрес строительства, и отзывы о компании.

Виды использования и статус участка

В выписке ЕГРН указан вид использования участка и если он не соответствует заявленному под жилое строительство, то застройщик может надолго затянуть работы. Также в выписке отражаются сведения об аресте, залоге, обременении земельного участка, если таковые имеются.

О ходе строительства

Добросовестные компании информируют об этапах строительства, размещают на своем сайте фото с объектов. Так что покупателю совсем необязательно ездить на стройплощадку и контролировать ход работ.

Каждый в состоянии уберечь себя от мошенников, проявив дотошность и бдительность во время юридической проверки недвижимого имущества. Ведь на кону немалые деньги и, отмахнувшись от маленькой детали, можно потерять не только денежные средства, но и время на хождения по судам, заработать нервный срыв и болезни. Описанные выше методы призваны защитить от многих неприятностей.

На сайте PravoDoma вы можете получить бесплатную консультацию по недвижимости. Для этого достаточно сформулировать свой вопрос и обратиться к нашим юристам через бесплатный чат (он находится в нижнем правом углу страницы). Для консультации приготовьте необходимые документы, чтобы они были под рукой.

Ирина Юрист

Журналист портала
Высшее юридическое образование

Оцените автора
Право вашего дома
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю условия использования сайта и политику конфиденциальности.