Приобретение недвижимого имущества может принести как большую радость, так и большое огорчение. Имея некоторые познания в области подобных сделок, можно избежать массы неприятностей в виде длительных судебных разбирательств и отказе в праве собственности.
Содержание:
- Виды недвижимости
- Варианты проверки
- Самостоятельная юридическая проверка
- Этапы юридической проверки
- Проверка новостроек
Виды недвижимости
Чтобы разобраться в некоторых юридических тонкостях, определимся с видами недвижимости. Это жилье, земельные участки, коммерческие и промышленные объекты. Что касается последних двух, то, как правило, их приобретают юридические и физические лица, которым помогают целые команды юристов. Обычный человек, желая стать собственником квартиры, дома, дачи, земельного участка, естественно, задумывается о проверке юридической надежности будущего приобретения.
Варианты проверки
Первая мысль – обратиться к риэлтору. Да, специалист запросит справку в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), проверит документы. Но не всегда этого оказывается достаточно. Порой появляются такие детали, что вся предыдущая работа идет насмарку. Проверкой юридической чистоты объектов недвижимости занимаются и юристы, что является одной из самых востребованных услуг в их практике. Если основная задача риэлтора – продать имущество, то юрист свободен от такой установки и может предпринять более качественное исследование.
Чаще всего покупка жилья совершается через банк с помощью системы ипотечного кредитования. Считается, что банк все проверит самостоятельно. Банк, конечно же, проведет некоторую проверку; наличие права собственности и отсутствие обременений при покупке вторичного жилья, но и у него несколько иные задачи. В приоритете – установление платежеспособности заемщика и сведение к минимуму рисков неуплаты кредита. При покупке новостройки банк также проанализирует состояние застройщика, но при банкротстве, неблагонадежности строительной компании все проблемы с банком придется решать самостоятельно.
Следует понимать, что никто из специалистов не сможет гарантировать полное отсутствие рисков, так как некоторые ситуации трудно даже представить. Например, суд признал человека без вести отсутствующим и родственники начинают оспаривать законность заключенных им сделок. Или появляются наследники, о которых ранее не было известно, восстанавливают сроки принятия наследства и ведут спор о законности купли-продажи.
Самостоятельная юридическая проверка
Не каждый человек может воспользоваться услугами специалистов и поэтому встает вопрос о самостоятельной юридической проверке объекта недвижимости. Суть ее состоит в доскональном изучении всех документов, отслеживании истории вторичного жилья, анализ цепочки сделок с таким жильем. При покупке в новостройке не стоит стесняться затребовать пакет документов о законности застройки, принадлежности земельного участка. Бывает, что застройщик передает функцию купли-продажи финансовой организации, к которой предъявлять претензии по качеству жилья будет весьма проблематично.
Этапы юридической проверки
Юридическая проверка недвижимого имущества проводится с целью безопасности добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.
Заказ и получение выписки из ЕГРН
После выбора понравившегося вам жилья желательно его осмотреть и встретиться с собственником. Возможно, что продавец обычный мошенник, а настоящие хозяева проживают в другом городе или вообще за границей и сдают квартиру в аренду. Для уточнения принадлежности недвижимости нужно заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долгов, наличие проблемных собственников, согласие супруга/супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном визите или же сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.
Подлинность документов
Все документы должны быть заполнены четко, без помарок и исправлений на специальных бланках. Если же исправления имеются, то они заверяются нотариусом. Обязательно наличие штампов и печатей. Договора купли-продажи, заключенные до 2013 года регистрировались в Росреестре.
Техпаспорт
Проверка техпаспорта заключается в сравнении документа с состоянием жилплощади. Если осуществлялась перепланировка, то следует убедиться в наличии разрешений. При их отсутствии узаконить перепланировку и заплатить штраф придется новому собственнику. Количество комнат, площадь помещения должны совпадать в техпаспорте и в выписке ЕГРН.
Проверка долгов
Чтобы не пришлось в будущем выплачивать чужие долги, перед покупкой проверьте все квитанции по коммунальным платежам и оплату налога на имущество. Не будет лишней проверка долгов у самого собственника. Это можно сделать через портал Федеральной службы судебных приставов онлайн. Понадобится только ФИО собственника и регион его регистрации. Наличие больших долгов — тревожный звоночек. Уже в процессе сделки жилье может быть арестовано судебными приставами, даже если на момент проверки обременений нет.
Проблемы с собственниками
Жилой дом или квартира могут принадлежать несовершеннолетнему и поэтому необходимо разрешение органов опеки. Не имея разрешения, можно в будущем лишиться купленного жилья, которое вернется к своему прежнему владельцу.
Если собственник находится в длительной командировке или проживает в другом месте, то покупка квартиры без его разрешения будет незаконной.
Возможно, что владелец недвижимости по суду признан недееспособным или его вменяемость вызывает сомнения, и тогда заинтересованные лица могут отсудить имущество обратно. Как правило, это касается пожилых людей со старческими изменениями, лиц с алкогольной и наркотической зависимостью, людей с психическими отклонениями. Не лишним будет затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера и органов опеки.
Согласие супруга/супруги
Возможен вариант, что продает квартиру или дом один из супругов, чей брак расторгнут, но решение о разделе имущества не принято. Впоследствии второй супруг, получивший в результате судебной тяжбы право на жилье и не участвовавший в сделке, предъявит иск о признании сделки недействительной. Поэтому желательно проверить свидетельство о регистрации брака, а лучше запросить согласие супруга/супруги продавца на продажу недвижимости.
Обременения и аресты
В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и кроме этого есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить данную информацию, то может оказаться, что квартира в ипотеке, залоге, в ее отношении идут судебные споры или даже наложен арест.
Оформление сделки только с собственником
Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделывают, нотариус вступает в сговор с преступником. И уж если приходится заключать сделку с представителем собственника, то нелишним окажется проверка подлинности доверенности в нотариальной палате.
Подобный алгоритм походит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке существуют другие приемы.
Проверка новостроек
Неоднократно все слышали об обманутых дольщиках или о продаже несуществующих квартир. Поэтому приобретение нового жилья также нуждается в юридической проверке документов.
Разрешающая документация
У застройщика должны присутствовать документы, разрешающие возводить постройки в определенном месте. Добросовестные строительные компании размещают на своем официальном сайте описание деятельности, портфолио готовых объектов и сканы разрешающей документации, а именно: проектную декларацию, разрешение на строительство, технические условия на коммуникации.
Вычитывая договор, следует обратить внимание на место регистрации компании. Если адрес заграничный, то существует вероятность того, что ваши деньги уйдут в офшор, а строительство так и не будет начато.
Список надежных компаний
Через интернет возможна проверка официального списка надежных компаний, которые работают в рамках закона. Желательно проверить не только список, но и адрес строительства, и отзывы о компании.
Виды использования и статус участка
В выписке ЕГРН указан вид использования участка и если он не соответствует заявленному под жилое строительство, то застройщик может надолго затянуть работы. Также в выписке отражаются сведения об аресте, залоге, обременении земельного участка, если таковые имеются.
О ходе строительства
Добросовестные компании информируют об этапах строительства, размещают на своем сайте фото с объектов. Так что покупателю совсем необязательно ездить на стройплощадку и контролировать ход работ.
Каждый в состоянии уберечь себя от мошенников, проявив дотошность и бдительность во время юридической проверки недвижимого имущества. Ведь на кону немалые деньги и, отмахнувшись от маленькой детали, можно потерять не только денежные средства, но и время на хождения по судам, заработать нервный срыв и болезни. Описанные выше методы призваны защитить от многих неприятностей.
На сайте PravoDoma вы можете получить бесплатную консультацию по недвижимости. Для этого достаточно сформулировать свой вопрос и обратиться к нашим юристам через бесплатный чат (он находится в нижнем правом углу страницы). Для консультации приготовьте необходимые документы, чтобы они были под рукой.
