Сделка с недвижимостью – одна из самых дорогих и рискованных среди тех, что заключает обыватель. Большинство не может позволить себе покупку квартиры за наличные. В таких случаях помогает ипотека, проценты по которой иногда равны стоимости самой квартиры.
Мошенничество на рынке недвижимости встречается довольно часто. Но, если при покупке жилья в строящемся доме (от юридического лица – застройщика) основной риск – это срыв сроков сдачи или недострой. То при сделке на вторичном рынке различных схем обмана гораздо больше.
Продажа арендной квартиры
Сейчас самый популярный вид обмана – это продажа арендуемой квартиры.
Квартиранты запрашивают у хозяина копию паспорта и копию документа основания (например, договора купли-продажи жилья). Подделывают документы, продают квартиру. Рано или поздно хозяин все узнает и предъявит свои права на недвижимость. Далее будет судебный процесс. Как правило, настоящему хозяину доказать ничтожность сделки нетрудно.
Как избежать?
Запрос копии паспорта квартирантами – обычная практика. А вот оставлять копию документа основания права не стоит. Также как и присылать его фото. Достаточно показать его при подписании договора аренды.
Необязательно тот, кто купил квартиру без ведома настоящего хозяина – мошенник. Скорее всего, оба – жертвы. Однако, разборки займут много времени и сил. А так как мошенников найти вряд ли удастся, то наиболее вероятно, что конечный покупатель останется и без денег и без квартиры.
Продажа по доверенности или по дарственной
С доверенностью могут возникнуть 2 проблемы:
- Подделка.
- Просроченный документ.
С дарением недвижимости могут быть следующие подводные камни.
Если даритель и одариваемый не являются, например, родственниками, то под сделкой могла быть скрыта продажа. Ее можно оспорить в суде и признать притворной, а значит, недействительной. Тогда конечный покупатель квартиры останется без квартиры, но деньги ему обязаны будут вернуть. Единственное, что если деньги уже будут потрачены, то возврат будет долгим и через приставов.
Если будет признано недееспособное состояние дарителя, принуждение или заблуждение. То сделку дарения также можно оспорить. Но это маловероятно, так как договор дарения оформляется через нотариуса.
Как избежать?
Проверить действительность доверенности можно в едином реестре reestr-dover.ru.
Проверить договор дарения возможности нет. Тут остается только довериться себе. Если у покупателя возникают сомнения, то лучше найти другой объект с «чистыми» документами.
Отсутствие согласия супруга. Отсутствие долей у детей
И то и другое в последствие может принести большие проблемы покупателю. По суду, квартира всегда возвращается ее первоначальному владельцу.
Согласие супруга необходимо больше для подстраховки в будущем. Это не только мошенническая схема, но и вполне реальные ситуации. Если согласия от супруга нет, а позже хозяева разводятся, то тот, кто не давал согласие на продажу недвижимости имеет право обратиться за своей долей в течение трех лет после того, как ему стало известно о продаже. А известно ему может стать и через 10 лет.
Выделение долей несовершеннолетним детям обязательно в случае использования материнского капитала. Если собственники доли детям не выделили, а капитал применили, то рано или поздно об этом станет известно в опеке. Тут нет вариантов, недвижимость по суду будет возвращена первоначальному владельцу. Покупатель же может получать свой возврат бесконечно долго через приставов.
Как избежать?
Если собственник квартиры состоит в законном браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга.
Если у собственников есть, например, несовершеннолетние дети, то нужно получить разрешение из опеки на продажу квартиры. Это гарантирует, что дети не обделены, возможно, родители уже выделили им доли в лучших условиях.
Продажа унаследованной квартиры
Если основанием права для квартиры является наследование, то это одна из самых рискованных сделок. Кроме заведомо мошеннических схем, есть также и случаи непредумышленного заключения неправомерных сделок.
Можно оспорить сделку купли-продажи:
- Если доказать невменяемость или недееспособность наследодателя. Это как раз те случаи, когда, например, стариков хитростью вынуждают переписать завещание на посторонних лиц. Но впоследствии появляются вполне родные дети, которые оспаривают завещание, как правило – успешно.
- Новые наследники. Да, по закону, вступить в права наследования необходимо в течение 6 месяцев. Однако если человек не знал о факте смерти или по объективным причинам не мог появиться в нужном городе и оформить документы, то получить свою долю он может в любой момент.
Как избежать?
По сути – никак. Только надеяться на лучшее. Или искать другую квартиру.
Продажа подставными лицами
Это самое простое и в то же время эффективное мошенничество.
На роль нужного человека выбирается кто-то на него похожий. Не стоит забывать, что со временем люди меняются, а фотографии в паспорте – нет.
Если завладеть паспортом человека, то при помощи подставного лица можно получить дубликаты правоустанавливающих документов и продать его недвижимость.
Тут уже как повезет. Либо хозяин, либо покупатель останутся ни с чем. Все зависит от решения суда.
Как избежать?
Покупателю – заверять сделку у нотариуса, передавать деньги через банк, лучше работать с юристом.
Продавцу – не раскидываться своим паспортом, ну и плюс все вышеперечисленные пункты.
Мошенничество с задатком
Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают. Махинации также касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.
Как избежать?
Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.
Фирмы-однодневки
Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.
Как избежать?
Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.
Потеря недвижимости во время оформления кредита
Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья. Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют. Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.
Как избежать?
Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.
Как обезопасить любую сделку?
Для собственного спокойствия покупателю нужно запросить у продавца:
- Выписку из ЕГРН о текущих собственниках и обременении.
- Документа основание права собственности.
- Справку из БТИ, отражающую все операции по квартире (снос стен, реконструкцию).
- Нотариально заверенное согласие супруга.
Выписку из домовой книги: там будет видно, кто был прописан в квартире и причина выписки.
Подозрительной выглядит квартира, у которой:
- Происходит слишком частая смена собственников.
- Явно занижена цена на 30% и более.
- Желание продавца ускорить сделку.
- Также лучше проводить все сделки через риелтора и юриста.
100% гарантии на чистоту сделки не дадут и они, но документы в совокупности с грамотными профессионалами, как правило, сводят риск к минимуму.
