Для юристов различия в названиях договоров довольно условные. Главное это суть, то есть условия договора, а не его название. Договор может называться по одному, а его суть будет совсем другая. В таком случае будут применяться нормы права, вытекающие из существа договора.
Что такое предварительный договор
Основное содержание предварительного договора — связать стороны обязанностью заключить в будущем определенный договор, который нужен сторонам, в конечном счете (так называемый основной договор).
Предварительные договоры используются в тех случаях, когда при определенных обстоятельствах невозможно заключить основной договор. Например, квартиру, которую хочет продать строительная компания, еще не построена и не сдана в эксплуатацию. Поэтому, строительная компания заключает с будущим собственником такой квартиры предварительный договор по условиям которого, строительная компания обязуется построить дом с соответствующей квартирой, сдать дом в эксплуатацию и продать соответствующую квартиру.
Предварительный договор должен содержать в обязательном порядке предмет и другие существенные условия основного договора. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, в которой должен заключаться основной договор. Например, в случае указанном выше, предварительный договор между строительной компанией и будущим владельцем квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку основной договор (которым в данном случае будет 
договор купли-продажи квартиры) подлежит нотариальному удостоверению.
Что такое соглашение о намерениях
Договор о намерениях — сделка между двумя и более участниками хозяйственных или гражданских правоотношений, по которому стороны договариваются о намерении заключить сделку в будущем.
Понятие «договор о намерения» (далее — СоН) прямо не регламентирован действующим законодательством, но статья 429 ГК РФ предусматривает схожее по правовой природе соглашение — предварительный договор.
В отличие от иных сделок, предметом которых выступает имущество, товары, услуги или неимущественные права, предметом СоН является другая сделка, заключаемая в перспективе. При этом права и обязанности сторон будут указаны в сделке, который участники правоотношений подпишут в будущем.
Зачем нужен данный документ
СоН необходимо для определения сути предстоящих правоотношений, а также установления определенных условий, обязательных для исполнения, после чего будет возможно и целесообразно заключение основного договора.
Хоть законодательство и не устанавливает исчерпывающего перечня обязательных условий, которые должны быть закреплены в сделке о намерении, однако их максимальная детализация послужит фундаментом для сторон в определении направления взаимного договорного сотрудничества в будущем и выступит обеспечением надлежащего исполнения обязательств.
Рекомендуется в обязательном порядке предусмотреть следующие условия:
- объект договорных правоотношений — указание, какая именно сделка будет заключена в будущем;
- условия, необходимые для выполнения перед заключением основного соглашения;
- срок или период, в течение которого стороны заключат основную сделку.
Отличия соглашения о намерениях от предварительного договора
Выделяется два ключевых отличия между рассматриваемыми видами сделок:
Нормативное закрепление в действующем законодательстве — понятие «соглашение о намерениях» отсутствует в ГК РФ как вид договора;
Ответственность — подписанное сторонами СоН не влечет никаких правовых последствий в случае отказа одного из участников правоотношений от заключения основного договора в будущем.
Понятие и порядок заключения предварительного договора прямо регламентирован статье 429 ГК РФ. Норма предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем при подписании предварительного договора.
В каких случаях необходимо заключать соглашение о намерениях
Соглашение о намерениях — это предварительный этап между участниками правоотношений, планирующих подписать предметный договор.
По своей сути это выражение воли сторон закрепить сотрудничество в будущем. Причем участникам потребуется максимально детализировать, когда будет заключена основная сделка, а также указать ее предмет.
Если стороны пропустят условие о сроках подписания сделки, то основной договор будет считаться заключенным по истечении годичного срока с момента подписания соглашения о намерениях.
Обязательства сторон
Предметом СоН является обязательство сторон заключить основной договор по истечении согласованного срока либо по факту наступления оговоренного события.
Как и в других видах гражданско-правовых сделок, стороны берут на себя определенные обязанности и приобретают права. Ключевым обязательством по соглашению о намерениях является исполнения сторонами всех условий, необходимых для заключения основного договора.
Участники правоотношений могут указать в договоре любые условия, не противоречащие действующего законодательства, а также не ущемляющие интересы и права сторон.
Зачастую соглашение о намерениях имеет место при заключении следующих видом сделок:
связанные с куплей-продажей недвижимости и движимого имущества;
- бартерных договорах;
- кредитных сделках и займах;
- договорах, предметом которых выступает транспортировка, хранение или аренда ТМЦ.
Требования к содержанию
Законодательством РФ не установлены требования по содержанию документа, что дает право сторонам устанавливать его условия самостоятельно. Указанный момент является почвой для возникновения разногласий. Так, при судебных разбирательствах одна сторона может настаивать, что соглашение о намерениях носило исключительно информативный характер, и не порождало возникновение обязательств, а другая — утверждать, что документ обладает юридической силой и обязателен к исполнению, а односторонний отказ является нарушением прав участников правоотношений.
Во избежание разногласий стороны могут прямо указать юридическую значимость подписываемого документа и обязательность исполнения указанных в нем условий.
Содержание СоН
Соглашение по содержанию должно включать:
- преамбулу, в которой указано полное наименование сторон, а также лица, уполномоченные на подписание документа;
- предмет — конкретизируется предстоящая сделка, а также ее ключевые условия;
- сроки заключения основного договора;
- обеспечительные меры исполнения обязательств;
- ответственность сторон за отказ от исполнения достигнутых договоренностей.
Нотариальное заверение СоН автоматически придает документу юридическую силу и возлагает на стороны согласованные права и обязанности.
Оформление документа
Не существует типовой формы СоН и стороны вправе разработать его проект самостоятельно. Более того, закон не запрещает составлять документ от руки. Стороны правоотношений в обязательном порядке должны закрепить достигнутые договоренности подписью уполномоченных лиц, а также заверить печатью, при ее наличии.
Сроки действия
Соглашение о намерениях не имеет срока действия, и считается бессрочным, если стороны не предусмотрели иное.
В данном случае участники сделки могут руководствоваться основными положениями ГК, в частности ч. 4 ст. 429 ГК РФ.
По истечении оговоренного срока стороны должны либо заключить основное соглашение, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества.
Разновидности соглашения о намерениях
Существует множество видов рассматриваемых соглашений, которые могут отличаться по:
- субъектному составу — в правоотношениях участвует 2 и более сторон;
- предмету основного соглашения — это может быть договор купли-продажи, поставки, об оказании услуг, займа или кредитования и иные;
- обязательности исполнения оговоренных условий.
Преимущества и недостатки
Выделяются следующие плюсы:
- стороны заблаговременно оговаривают порядок и правила предстоящего сотрудничества;
- закон предоставляет право самостоятельно устанавливать существенные условия;
- итогом соглашения является заключение контракта.
К недостаткам относится:
- обязательность нотариального заверения для придания документу юридической силы;
- проблематичность привлечения к ответственности в случае отказа от исполнения обязательств;
- вероятность получения взыскания ущерба или имущественного вреда, если одна из сторон неправильно трактовала правовую природу подписываемого документа и в последующем отказалась от исполнения обязательств.
Предварительное согласование условий договорного сотрудничества позволяет ввести предстоящие правоотношения в правовую плоскость, а также заранее на раннем этапе выявить целесообразность вступления в бизнес-отношения, определить преимущества и недостатки.
Наличие СоН способствует прозрачности деловых взаимоотношений, а также гарантирует надлежащее исполнение обязательств.
Законодательство не выдвигает особых требований к такой форме сотрудничества, а стороны получают уверенность в надежности партнера. В случае нарушения одной из сторон условий СоН, другая сторона вправе обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
Какие условия позволяют переквалифицировать договор о намерениях в предварительный?
Как уже было отмечено, договор о намерениях не содержит обязательств сторон и нет никаких жестких правил относительно его оформления.
В договоре о намерениях обычно приводится следующая информация:
- наименование контрагентов в соответствии с учредительными документами;
- содержание договора о намерениях (например, организация встреч, этапы планируемого сотрудничества, ценовой диапазон на товары, работы, услуги и т.п.).
В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.
И поскольку такое соглашение содержит конкретные обязанности сторон, то стороны должны их исполнить (п. 1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ГК РФ).
