В целях привлечения новых клиентов банки постоянно расширяют линейку предлагаемых ими продуктов. Одним из таких предложений является коммерческая ипотека – разновидность кредитования, направленная на финансирование и стимулирование приобретения нежилой недвижимости представителями малого и среднего бизнеса.
Содержание статьи:
В каких случаях выгодна коммерческая недвижимость в ипотеку?
Кредитополучателю ипотека предоставляет возможность оптимизировать свои финансовые расходы. Речь идет в первую очередь о тех предпринимателях, которым для осуществления своей деятельности необходимо использование каких-либо помещений. Сегодня наиболее распространенным решением считается аренда необходимых для бизнеса площадей. Основная причина – отсутствие значительных средств, требуемых для единоразового выкупа недвижимости.
В тоже время взять обычный займ на покупку помещения весьма затруднительно, поскольку для этого кредитополучателю нужно обязательно иметь на балансе какое-либо ликвидное имущество, которое можно было бы представить в качестве залога.
Вышеописанную проблему и позволяет решить коммерческая ипотека – выделяется кредит на покупку недвижимого имущества под залог самого приобретаемого имущества, которое становится основным предметом обеспечения кредита.
В долгосрочной перспективе такое решение выгоднее аренды, так как размер ежемесячных выплат по кредиту будет в принципе сопоставим с арендными платежами, но при этом со временем недвижимость полностью перейдет в собственность предпринимателя.
Говоря простым языком, это возможность, незначительно увеличив ежемесячные расходы, превратить их из обязательных трат в своего рода инвестиции.
Долгое время коммерческая ипотека была доступна только юридическим лицам, то есть относительно крупным предприятиям и компаниям. Это было связано с довольно высоким уровнем риска, ведь подобный кредит редко берут высокодоходные и успешные организации, а значит, есть вероятность невыполнения своих обязательств заемщиком.
Кому предоставляется ипотека на коммерческую недвижимость?
Название данного кредитного продукта может многих ввести в заблуждение, поскольку оно создает ощущение, что подобная ипотека доступна практически для любого гражданина (т.е. кредитополучателя, являющегося физическим лицом). Но это не совсем так.
Реальный перечень лиц, которые смогут претендовать на получение подобного займа, ограничен следующими субъектами:
- индивидуальные предприниматели (ИП) и владельцы крупного бизнеса;
- топ-менеджеры компаний и предприятий.
Именно для вышеупомянутых групп и была создана коммерческая ипотека для физических лиц. Кроме того, дополнительными требованиями для потенциального кредитополучателя являются возраст (формально от 21 года до 65 лет, но в реальности представители верхней и нижней границы этого диапазона смогут рассчитывать на положительный ответ банка только в случае очень хорошего заработка) и российское гражданство.
И если оформить ИП для удовлетворения требованиям по коммерческой ипотеке не так уж и сложно, то вот с подтверждением своего материального благосостояния у многих граждан могут возникнуть проблемы. Суть в том, что при анализе финансового положения потенциального заемщика банки смотрят только на текущие доходы, не учитывая возможную прибыль и выгоду, которые клиент намеревается извлечь благодаря использованию полученного помещения. И зачастую предприниматели просто не в состоянии предоставить устраивающие банк цифры, потому что, планируя оформление займа, они закладываются именно на увеличение доходов.
Стандартные условия и требования для ипотеки на коммерческую недвижимость
Единого списка требований, соблюдение которых позволило бы рассчитывать, что любой банк одобрит заявку на оформление коммерческой ипотеки, не существует. Это связано как с относительной новизной данного кредитного продукта, так и с уже упоминаемым фактором высокого риска подобных займов для физических лиц. Из-за этого каждая финансовая организация предпочитает самостоятельно изучать клиента и старается публично не разглашать всех критериев, на которые обращается внимание.
Тем не менее можно выделить стандартный список наиболее распространенных условий для предпринимателей:
- Предоставление полного пакета личной документации физического лица (оригинал паспорта и военного билета; документ, подтверждающий нахождение на учете в УФНС; данные обо всех доходах, счетах в банках, имеющемся в собственности движимом и недвижимом имуществе).
- Наличие предварительного проекта договора на покупку желаемого коммерческого помещения и бизнес-плана, касающегося его дальнейшего использования.
- Страхование как самого предмета потенциальной сделки, так и жизни и здоровья кредитополучателя (тут речь идет о предварительной договоренности со страховщиком, который по запросу банка подтвердит готовность к оформлению страховки).
- Соблюдение стандартных требований к объектам недвижимости (точный список лучше узнавать у представителей банка, обычно дело касается регионального соответствия, отсутствия обременений на помещении и иногда также устанавливается минимальный порог по общей площади).
Индивидуальные предприниматели дополнительно должны предоставлять документацию по их деятельности (свидетельство о регистрации; лицензию; справки о доходах и задолженностях и т.д.), а крупные менеджеры компаний малого и среднего бизнеса – документы, подтверждающие занимаемые ими должности (например, справка с места работы).
Порядок оформления коммерческой недвижимости в ипотеку
Одной из основных особенностей коммерческой ипотеки является усложненный порядок ее оформления. Все дело в том, что недвижимость, приобретаемую кредитополучателем, невозможно зарегистрировать в качестве залога как средство обеспечения займа до тех пор, пока помещение полностью не перейдет в собственность нового владельца. То есть при заключении обычного договора купли-продажи фактически образуется некий промежуток времени (когда банк уже выдал клиенту необходимые для покупки средства, но купленная недвижимость еще не зарегистрирована как залог), в течение которого банк несет наибольшие риски.
Естественно, что такие риски идут вразрез с интересами финансовых учреждений, поэтому они предпочитают другие, более сложные схемы для оформления ипотеки:
- Использование авансового платежа. Между участниками сделки по продаже недвижимости заключается соглашение, по которому покупатель передает продавцу установленную часть суммы в качестве аванса и гарантийное письмо от банка, подтверждающее перевод оставшейся суммы после того, как состоится переход прав собственности. Затем помещение регистрируется на нового владельца и оформляется как залоговое имущество, а продавец получает вторую часть суммы. Такой вариант наиболее удобен банку, однако он может быть невыгоден для продавца, поскольку вся процедура обычно растягивается на пару месяцев, в течение которых ему приходится ждать свои деньги.
- Продавец самостоятельно закладывает недвижимость. Данная схема идентична описанной выше, однако после получения авансового платежа продавец сразу же передает имущество в залог банку. Уже после этого заключается договор купли-продажи и ему переводится остаток средств. Впоследствии объект залога вместе с правом собственности переходят к новому владельцу. Подобный механизм сделки более сложен для оформления, но здесь в равной степени соблюдаются интересы всех затрагиваемых сторон.
Видео сюжет расскажет об покупке коммерческой недвижимости в ипотеку
https://youtu.be/aEp38udcT8Q
