Земельный пай: купля/продажа, дарение, наследование и особенности других сделок

Общее
Рецензент:   Обновлено: 02.06.2021

У жителей сельских областей на слуху такое понятие как земельный пай. Возникает вопрос, что это такое? Особенно важным аспектом является право собственности на такой участок — что с ним можно делать и как использовать.

Что такое земельный пай

Земельный пай — участок, выделенный из территории совместного владения. Эти наделы активно раздавались государством сельскохозяйственным работникам около двадцати лет назад.

Земельный пай: купля/продажа, дарение, наследование и особенности других сделокТогда в этом была существенная необходимость – требовалось добиться увеличения класса личных землевладельцев, что подтолкнуло бы страну к развитию рыночной экономики.

Иными словами, пай — это надел земли сельхозназначения, который передан в пользование частному лицу. Сам участок при этом сохранил свой статус долевой части в составе общей площади. Выделение таких участков осуществлялось в безвозмездном порядке для следующих категорий граждан:

  • члены колхозов или совхозов;
  • пенсионеры, работавшие в сфере сельского хозяйства;
  • работники предприятий сельхозназначения, стипендиаты;
  • граждане, которые живут в сельской местности.

Земельный пай обычно представлен в виде определенного размера земельной площади, приходящейся на человека, без выделения из общего числа и определения конкретных границ. Равно, как и для любой другой долевой собственности, если нет выделения доли «в натуре».

Документальным основанием считать себя держателем пая земель сельхозназначения служит свидетельство, устанавливающее право в общей собственности.

Подтверждающий документ включает следующую информацию:

  • величину пая;
  • оценку в балло-гектарах;
  • сведения о виде назначения земли (под пашню, пастбище и т.д.)

Особенностью подобного права является усредненность характеристик и отнесение к виртуальной собственности, которая может быть, при желании, получена в виде собственности.

Что можно делать с паем?

Земельный пай может быть объектом следующих видов сделок:

  • приобретение;
  • продажа;
  • обмен на недвижимость;
  • арендование;
  • предоставление в бесплатное пользование;
  • предоставление в дар;
  • наследование;
  • залог;
  • предоставление в качестве части уставного капитала для вступления в кооператив.

Все перечисленные сделки юридически оформляются соответствующими договорами.

Сколько стоит пай земли?

Земельный пай: купля/продажа, дарение, наследование и особенности других сделокСамый главным фактор в земельном пае — это плодородие участка, а если кроме земельного участка можно поставить дом, то цена будет намного больше. Причем цена в одном и том же регионе может быть разной.

Стоимость пая может быть разной и зависит она только от конкретных параметров:

  • местонахождение;
  • размер земли;
  • примерный размер паевого дохода;
  • плодородность участка;
  • затраты;
  • наличие коммуникаций и доступности подъезда;
  • состояние земли.

Особенности оборота земельных паев

Особенности оборота земельных паев (долей), в том числе их купли-продажи, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон).

При совершении сделок с земельными наделами необходимо учитывать, что земельный пай – это не отдельно взятый участок с установленными границами, а доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Правила купли-продажи различаются, в зависимости от числа пайщиков, общая долевая собственность которых зарегистрирована на земельный участок (земельные участки).

  1. Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то сделка с земельными долями совершается в обычном порядке при соблюдении условий, прописанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Например, статьей 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

 

  1. Если участок находится в собственности более пяти лиц, то правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом.

Например, Законом установлены особенности приобретения земельной доли у муниципального образования. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля.

Продажа доли может осуществляться без выделения земельного участка в счет земельной доли или с выделением земельного участка.

Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка.

Продажа без выделения участка

Земельный пай: купля/продажа, дарение, наследование и особенности других сделокБез выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие.

Если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно.

Продажа с выделением участка

 Порядок действий

  1. Нужно подать объявление о просьбе выделения пая в районную газету;
  2. Собрать всех дольщиков – не ранее чем через месяц;
  3. Провести межевание участка, чтобы наделить частью участка каждого из пайщиков;
  4. Нанести границы участка, это займет от 1 – 6 месяцев;
  5. Получить кадастровый номер и план земельного участка;
  6. Подать заявление в регистрационную палату;

Примечание! Самым долгим и дорогостоящим этапом является межевание. Он занимает от 6 месяцев и может продолжаться до 2 лет.

Необходимые документы

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Справка, подтверждающая право собственности;
  • Если собственник участка один, то требуется только согласие члена семьи (супруга или супруги), а если собственников много, то согласие каждого из них;
  • Справка, которая подтвердит своевременную уплату налога и отсутствия долга;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Акт оценки участка экспертом.
  • Справка, которая подтвердит отсутствие долгов и ареста на землю.

Если человек имеющий пай, собрался его продать ему необходимо:

Иметь полный пакет документов, который подтвердит факт собственности:

Справку из кадастрового паспорта;

Свидетельству о регистрации права собственности участка, который продается;

Документ, подтверждающий право владения им;

Письменный документ, который подтверждает, что участок не находится в залоге или аресте;

Если на земельном участке есть дополнительные строения – нужно взять справку с БТИ;

Согласие супруги/супруга если таковы имеются;

Согласие на продажу участка с фиксированной ценой;

Выписку из единого государственного реестра правообладателей.

Предложить участок местной администрации – они имеют преимущественное право покупки. Сделать это нужно с помощью заказного письма, где стоит указать:

Местонахождение участка;

Стоимость;

Размеры.

Если местные органы самоуправления в течении 30 календарных дней не отреагировали или отказались приобретать землю, то её можно выставлять в свободную продажу. Длительность свободной продажи – 1 год. Далее нужно будет ещё раз предложить администрации приобрести землю.

Цена должна быть указана та, что написано в официальном уведомлении к администрации, если цена будет ниже, то сделка может быть призвана недействительной.

Пай в наследство

Учитывая основания владения, можно выделить следующие варианты развития событий для наследника.

Наследование земельного участка в собственности происходит так же, как и других вещей. Право на него переходит к наследникам даже в том случае, если наследодатель не регистрировал его в государственном реестре. После принятия наследства они могут перерегистрировать землю на свое имя, представив в орган Росреестра нотариальное свидетельство о праве.

Если участок не был зарегистрирован в реестре недвижимости, то правопреемник умершего должен представить в орган Росреестра другие подтверждающие документы наследодателя на землю: выписку из решения сельского совета, исполкома, договор о предоставлении надела в пользование.

Если документы наследодателя на земельный участок не удалось найти, придется обращаться в суд. Отсюда рождается один из самых распространенных видов исковых заявлений по делам, связанным с наследованием — иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Кто и какую землю не может унаследовать

  • Иностранные граждане, лица без гражданства не могут владеть землей в России на правах собственности, если она расположена в приграничных районах, а также, если она имеет сельскохозяйственное назначение.
  • Земельные наделы, ранее выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), индивидуальное строительство (ИЖС), садоводство и огородничество могут унаследовать только физические лица. Если по завещанию имущество переходит к организации, оно будет признано в этой части недействительным.
  • Не допускается наследование земельного надела, если он занимает долю 10 % и более процентов от всех сельскохозяйственных угодий муниципального (административного) района.

В перечисленных случаях, лица, получившие свидетельство на землю по праву наследства, обязаны в течение года продать ее. Наследники имеют возможность оформить аренду таких земель в преимущественном порядке.

Дарение пая

Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.

Для распоряжения земельным наделом по своему собственному усмотрению (для дарения его в пользу каких-либо других лиц, кроме совладельцев), его собственнику необходимо произвести процедуру выделения земельного участка в счет имеющейся у него доли. Выделение предполагает образование нового участка, которым его полноправный владелец может распоряжаться уже как самостоятельным объектом права частной собственности.

 

Ирина Юрист
Оцените автора
Право вашего дома
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю условия использования сайта и политику конфиденциальности.

Adblock
detector