Сколько в России брошенных домов, возможно, станет известно после переписи населения, которая пройдет в 2021 году. Но в любом селе, поселке, деревне, дачном товариществе есть дома, в которых никто не живет. Причины могут быть разные: не стало владельцев и нет наследников. Или наследники есть, но у них не доходят руки до участка. Но когда руки дойдут, вполне может выясниться, что в доме уже кто-то живет.
Как такое возможно? Возможно! И вполне законно россияне могут занимать пустующие и заброшенные дома. Мы написали пошаговую инструкцию, как стать владельцем брошенного дома.
Что такое бесхозяйный дом и где его искать
Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.
В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).
Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).
Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.
Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.
Оформление бесхозяйного дома.
Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме
В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.
Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.
Вариант 1
Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.
Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Вариант 2
Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.
Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду
Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.
В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.
Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд
Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.
Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.
Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок
После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.
«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.
Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.
Шаг 5. Вступление в право собственности
Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.
Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости
Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ.
При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом.
После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Цена вопроса
Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:
- выписку из ЕГРН;
- покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
- снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
- строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.
Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.
Подводные камни
Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.
То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.
Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома.
В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.
Как купить землю если деревня заброшена
В России нет ничейной земли, любой участок, даже в глуши, даже в овраге, закреплен за органами местного самоуправления. Для того, чтобы построить дом в глуши вам придется обратиться к местным властям, выкупить землю необходимого вам размера. Стоимость вряд ли будет высокой, если поблизости нет озера или реки, либо других заповедных зон.
Но здесь нужно учесть такой момент, что если вы захотите провести газ, отопление, водоснабжение и канализацию, то вам придется заниматься этим самостоятельно, что выльется в серьезные затраты. Этим и выгодны участки в организованных жилых загородных комплексах, где проведение коммуникаций ложится на всех владельцев наделов в равных долях. Экономия на стоимости участка с лихвой перекроется вышеуказанными затратами.
Если земля не принадлежит лесфонду, а например, муниципалитету — то идет следующая процедура
- готовится схема на кадастровом плане территории
- утверждается в муниципалитете
- межевание
- выкуп — будет объявлен аукцион на приобретение и важно в нем выиграть. На текущий момент стоимость выкупа может доходить до 100% от кадастровой стоимости ЗУ.
или
вместо 4 пункта — договор аренды ЗУ на срок 49 лет, с возможностью постановки объектов капитального строительства и как следствие в дальнейшем выкуп участка после регистрации на нем строения. Для регистрации строения потребуется вместо документов на собственности — договор аренды.
Можно ли построить дом на такой земле?
В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.
На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.
В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.
Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости
Купить заброшенную деревню
В прошлом году на рынке загородной недвижимости появилось заманчивое предложение: целая деревня в собственности. Компания, предлагающая подобную услугу, не только обещает сделать желающего собственником целой деревни, но и создать целое поместье. Превратить участок земли в населенный пункт, настоящее поместье, которое обеспечивало бы себя самостоятельно и гордо красовалось на картах.«Вариантов стать обладателем населенного пункта есть два: купить целиком заброшенную деревню, существующую на карте, но не жилую и заняться ее развитием, или приобрести большой участок земли, и на нем уже создавать поместье».
Что же конкретно предлагает компания? Во-первых, большой участок земли, измеряемый гектарами. При этом вся земля принадлежит к категории «земли населенных пунктов», а это значит, что проблем со строительством не будет никаких. Правда, возникает вопрос, а можно ли заниматься сельским хозяйством на таком участке? Во-вторых, это населенный пункт, нанесенный на карту (отсюда и категория земли). Найдя подходящий участок, либо заброшенную деревню, компания занимается выкупом для будущего помещика всех объектов недвижимости, как у частных владельцев, так и у местной администрации, после этой нелегкой процедуры, все земли оформляются на нового владельца.
Среди преимуществ «феодального землевладения» перечисляются: экология, уединенность (ближайшие соседи в соседней деревне, за несколько километров), возможность формировать свой собственный населенный пункт (имеется ввиду градостроительный аспект), возможность выполнять социальную функцию: создавать новые рабочие места, решать жилищную проблему и т.к. Главным преимуществом подчеркивается, что предложение уникально и, купив целую деревню, ее счастливый владелец впишет себя в историю, как один из первых помещиков в новой России. В последующем «нью-помещик» может устроить на своей территории фермерское хозяйство, которое даже сможет приносить прибыль или хотя бы окупать себя, либо подселить своих родных и друзей к себе поближе. Захочет ли родня перебраться «в деревню, к тетке, в глушь, в Саратов» — вопрос отдельный.
Вариантов стать обладателем населенного пункта есть два: купить целиком заброшенную деревню, существующую на карте, но не жилую и заняться ее развитием, или приобрести большой участок земли, и на нем уже создавать поместье, населять его людьми и т.д.
С первым вариантом проще, но все же заковырок предостаточно. Пустых, заброшенных деревень в России множество, но находятся они все на приличном удалении от столицы, зато какая экология, какое уединение! Населенный пункт существует пока есть население хотя бы на бумаге, то есть в нем кто-то зарегистрирован по ПМЖ. Но зачастую людей, которые зарегистрированы в заброшенной деревне, а подчас являются и владельцами недвижимости, найти невозможно, следовательно, выкупить землю и строения тоже не удастся.В результате деревня может перейти в собственность кусками. Кроме того, у деревни уже будет название, например, Гадюкино или Большие грязи. Переименовать готовый населенный пункт не так-то просто. Вот и придется быть владельцем Гадюкина, и фамильным имением ее уже будет как-то неловко называть – мелочь, а неприятно.
Второй вариант куда более фантастический. Купить землю, спланировать и выстроить населенный пункт. В принципе, если речь идет о большом сельском хозяйстве, все становится гораздо проще. Фермерское хозяйство предполагает проживание на территории людей, которые этим хозяйством занимаются (не будем назвать их крестьянами). Создать собственную ферму, построить для работников дома, сдать их им в аренду или предоставить на время работы в безвозмездное пользование – вариант реальный, но имеет предостаточно ограничений. Владелец хозяйства должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя, законом на использование сельскохозяйственных земель наложены определенные ограничения. И главное, остается вопрос, как сделать населенный пункт на пустом месте и нанести его на карту и чем обернется это владельцу? Ведь если есть населенный пункт, то могут быть и органы местного самоуправления, и тут все запутывается окончательно…
