Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

Содержание статьи:

• Частные жилые дома
• Здания и сооружения
• Гараж
• Вопросы статуса земли после строительства

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

• договор аренды участка;
• градостроительный план;
• схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Видео сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

• Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
• В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
• Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

• Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
• При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
• Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.