Ипотека на земельный участок с домом и без дома – юридические тонкости и советы

Кредит позволяет не только купить квартиру или дом, но и оформить в собственность землю. Ипотека на земельный участок является относительно новой программой, которая вызывает у граждан некоторые сложности. Какие тонкости важно учесть, чтобы получить участок с домом или без него на наиболее выгодных условиях?

Содержание статьи:

• Требования банков
• Различия между ипотекой на квартиру и участок с домом
• Ипотека на земельный участок без дома
• Ипотека на земельный участок с домом
• Требования к заемщику
• Советы

Основные требования банков

Ипотека на землю регулируется следующими законодательными актами:

• Земельным кодексом РФ.
• Гражданским кодексом РФ.
• Статьей 62 главы XI ФЗ № 102 «Об ипотеке».

При оформлении кредитного договора земля становится предметом залога, банк – держателем залога, а заемщик – залогодателем.

Банки считают участки без построек активами с низкой ликвидностью. К тому же, они подвержены риску обесценивания. Это связано с тем, что в любой момент может появиться такое неприятное соседство, как экологически небезопасное производство. При оформлении кредита на землю к заемщикам и залогу предъявляются особые требования.

Участок должен отвечать следующим общим требованиям:

• Расположение в 30-50 км от города.
• Не относится к категории заповедников, национальных парков, водоохранной и резервной зоне.
• Площадь более 5 соток.
• Предназначение под индивидуальное строительство.
• Транспортная доступность.
• Наличие коммуникаций – воды, газа, канализации, электричества.
• Регистрация в Росреестре.
• Отсутствие обременений.
• Право собственности, которое полностью оформляется на заемщика.

Различия между ипотекой на квартиру и на участок с домом

Банки охотнее предоставляют средства на покупку квартиры, а кредитование домов осуществляется с большим трудом.

Это связано с их существенными отличиями:

Загородный дом сложно оценить, так как для этого используются следующие критерии:

• Удаленность от города.
• Стоимость постройки.
• Престижность места.
• Наличие подъездных путей и коммуникаций.
• Наличие инфраструктуры и водоемов.

Обратите внимание! Каждый дом индивидуален, а квартиры в большинстве случаев являются типовыми. Если дом находится в коттеджном поселке, на него проще получить ипотеку. Это связано с тем, что его рыночная стоимость выше.

Ипотека на земельный участок без дома

Земельный участок должен соответствовать основным требованиям банка:

• Хорошая транспортная доступность.
• Развитая инфраструктура.
• Наличие подъездных путей.
• Соответствие разрешенной категории использования и целям заемщика.
• Земля находится в собственности продавца, а не в аренде.
• Подведены все коммуникации.

Если земля соответствует всем требованиям, а история правообладателей небольшая, заемщик имеет все шансы получить ее в ипотечный кредит. Важно, чтобы участок был ликвидным и имел ценность для банка.

Ипотека на земельный участок с домом

При оформлении в собственность теперь не возникает проблем. Если ранее приходилось ставить участок на кадастровый учет и отдельно оформлять право собственности на недвижимое имущество, теперь процедура существенно упростилась.

С 1 января 2017 года вступил в действие ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Он устанавливает следующее:

• Сокращаются сроки регистрации недвижимости и прав собственности.
• Постановка земли на кадастровый учет и регистрация права собственности объединены в единую базу данных.

Теперь в Росреестр подается полный пакет документов, а буквально через неделю можно получить единую выписку ЕГРН.

Но при проверке в банке требуется больше времени, так как нужно проверить сведения и по участку, и по дому.

Не возникает проблем в следующих случаях:

1. Если на постройку дома получено разрешение.
2. Участок находится не в аренде, а в собственности.
3. Есть межевой план участка.

Обратите внимание! Хотя по закону можно перевести арендуемую у государства землю в частую собственность, банки не одобряют такие заявки. Это связано с тем, что отсутствуют гарантии получения собственности заемщиком.

Также банки не одобряют заявки, если участок находится в собственности разных лиц. Это связано с большими сложностями при реализации подобного объекта.

Требования к заемщику

Основное требование к претенденту на кредит – платежеспособность. Если сумма кредита большая, доход должен быть высоким, регулярным и стабильным. Банки могут учитывать не только официальный текущий доход. Они рассматривают перспективы карьерного роста и репутацию работодателя.

Наиболее охотно предоставляются кредиты лицам, соответствующим следующим критериям:

• Возраст 25-45 лет.
• Наличие постоянного дохода.
• Официальное место работы.
• Наличие дополнительных источников дохода.
• Постоянная регистрация в месте предоставления кредита.

Если доход недостаточный, в качестве созаемщиков могут рассматриваться члены семьи. Но в этом случае собственность должна оформляться на всех, кто указан в кредитном договоре.

Необходимые документы

Будущий заемщик может направить документы в несколько банков. А после одобрения суммы выбрать банк с наиболее подходящими условиями.

Заемщик должен подтвердить документами следующее:

• Гражданство и постоянную регистрацию на территории РФ.
• Возраст от 21 года и до 75 лет на момент полного погашения долга.
• Минимальный стаж на последнем месте 6 месяцев.
• Совокупный стаж за последние 5 лет не меньше 1 года.

Для этого предоставляются следующие документы:

1. Гражданский паспорт.
2. Копия трудовой книжки.
3. Справка 2-НДФЛ за 1-2 года.
4. Трудовой договор или копия трудовой книжки.
5. Справка по форме банка, заверенная работодателем.

Обратите внимание! Если к выплатам по кредиту планируется привлечь созаемщиков или поручителей, они должны предоставить такой же пакет документов.

Отдельно предоставляются документы на недвижимость:

• Свидетельство о собственности или выписка ЕГРН.
• Документ, на основе которого получена собственность (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве).
• Кадастровый паспорт.
• Разрешение на строительство, если на участке есть дом.
• Справка об оплате налога на имущество и землю.

Процедура оформления

После того, как документы будут проверены и банк проведет оценку, одобряется кредит.

Процедура оформления включает следующие действия:

1. Оплачивается первоначальный взнос в размере 10-30 % от стоимости недвижимости.
2. Заключается кредитный договор, договор купли-продажи, залоговый договор.
3. Кредитные средства перечисляются покупателю в счет оплаты недвижимости.
4. Заемщик страхует объект недвижимости, жизнь и здоровье.
5. Оформляется собственность в Росреестре.

Обратите внимание! При оформлении собственности регистрируется обременение в силу ипотеки. Это значит, что правообладатель может использовать недвижимость или сдавать ее в аренду. Но он не может продать или подарить ее. Данные действия становятся доступными по соглашению с банком или после полного погашения кредита.

Советы по оформлению ипотеки на земельный участок с домом и без

Если вы планируете приобретение участка с использованием кредитных средств, воспользуйтесь следующими советами:

1. Вам не нужно спрашивать разрешения банка на строительство или использование участка другим способом, если данное условие не оговаривается в кредитном договоре. Но вы должны учитывать, что в случае просроченной задолженности банк имеет право на все возведенные на участке постройки.
2. Если у земли несколько собственников, банк устанавливает их всех в качестве созаемщиков. Это связано с невозможностью заложить часть недвижимости.
3. Процентная ставка рассчитывается индивидуально. Чем больше гарантий вы предоставите, тем меньший процент будет по кредиту.

Таким образом, у вас есть возможность приобрести участок с домом или без него за счет ипотечных средств. Но при этом банк должен быть заинтересован в данной собственности как в ликвидном активе, который можно реализовать при неоплате долга.

Видео сюжет расскажет о нюансах оформления загородного дома в ипотеку