Планируя покупку земельного участка необходимо проверить, нет ли на нем такого обременения, как ипотека. Зачастую граждане сталкиваются мошенничеством в данной области. Чтобы не столкнуться с проблемами, необходимо знать все тонкости данной сделки еще до ее совершения.
Содержание статьи:
- Ипотека на земельный участок
- Нормативная база
- Продажа участка с обременением
- Как снять обязательства по обременению?
- Перечень документов
- Образец договора
- Юридические тонкости
Ипотека на земельный участок
Если речь идет о подобном земельном участке, он будет выступать в качестве гарантии исполнения кредитных обязательств собственником. Если условия не будут исполнены полностью или частично, банк имеет право продать участок. Это позволит покрыть 
финансовые вложения.
Земля, находящаяся в ипотеке, может использоваться в качестве обеспечения на основе следующих документов:
- Кредитного договора.
- Договора займа.
Обратите внимание! Погашение ипотеки считается исполнением условий соглашения. В результате обременение можно снять при совместном заявлении залогодержателя и залогодателя.
Нормативная база по продаже ипотечного земельного участка
Все отношения, возникающие при совершении сделок с землей, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 11.8 определяется, каким образом обеспечивается сохранность прав собственника и возникает обременение участка.
Конкретные вопросы описываются в следующих статьях:
- Статьи 11.4-11.7 конкретизируют вопросы, связанные с возникновением и сохранностью правовых полномочий на землю.
- Пункт 2 ст. 11.8 определяет правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное использование земельного участка.
- ФЗ № 122 от 21.07.97 г. определяет процедуру регистрации земли, если на нее наложено обременение.
Также на обременение участков оказывают влияние законодательные акты местных органов власти. В качестве таких документов можно выделить постановления, принятые городскими советами.
Продажа участка с обременением — особенности сбора информации
Особое внимание следует уделять наличию обременения на участок. Именно поэтому в первую очередь следуют запросить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. В нем всегда указывается вид обременения, если оно имеется. Желательно снять ограничение до заключения договора купли-продажи, ведь так проще совершить сделку.
При покупке земельного участка с обременением можно пойти двумя путями:
- Добиться снятия обременения предыдущим владельцем.
- Оплатить долг банку оставшийся долг, вычтя его из общей стоимости договора.
Обратите внимание! В последнем случае необходимо взять расписку с продавца и справку о погашении из банка. Между погашением долга и завершением сделки должно пройти минимальное количество времени.
Помимо проверки документов, выяснить наличие обременения можно в следующих инстанциях:
| Росреестр | Здесь можно запросить выписку из ЕГРП на землю. Для этого необходимо знать только адрес. |
| МФЦ | Эта посредническая структура также может запросить сведения из регистрационной палаты. Но придется подождать несколько дней. |
| Нотариус | Он может проверить чистоту сделки, сделав запрос самостоятельно. В последствии он поможет правильно оформить договор. |
Как снять обязательства по обременению земельного участка?
В первую очередь необходимо проверить все документы на землю, наиболее важными из них являются следующие:
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Справка об отсутствии ограничений.
- Кадастровый паспорт.
На официальном портале Росреестра есть специальный сервис «Публичная кадастровая карта». С его помощью можно выяснить всю информацию о конкретном земельном участке. Там же содержится информация об обременении. Данные сведения предоставляются только в ознакомительных целях. Юридическую силу имеют только документы собственника.
Чтобы снять обременение, необходимо устранить его причину. В случае с ипотекой необходимо выплатить оставшуюся часть долга. После этого банк выдаст справку о погашении кредита. Она и станет основанием для снятия обременения в Росреестре.
Обратите внимание! Юристы предупреждают, что незаконные сделки по продаже участков с обременением чаще всего становятся возможными в результате невнимательности. Проверка юридической чистоты – залог успешного совершения сделки. Если своевременно не проверить все документы, совершившуюся сделку можно отменить только в судебном порядке.
Перечень необходимых документов — что потребуется для оформления?
Если вы планируете продать землю, нужно заранее подготовить требуемый пакет документов. В их числе должны быть документы на право собственности и наличие обременения.
Для совершения сделки потребуется следующее:
| Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности | Данные документы в равной степени могут подтвердить наличие прав на недвижимость. Документы следует подготовить к моменту совершения сделки. Ограничения и причины их наложения указываются в соответствующей строке. |
| Удостоверение личности | Для физических лиц таким документом является гражданский паспорт. Если продавец состоит в браке, дополнительно потребуется письменное разрешение на продажу участка от супруга или супруги. Если в качестве продавца выступает индивидуальный предприниматель, следует дополнительно запросить свидетельство о регистрации в качестве ИП. |
| Технические документы | В качестве таких документов выступают межевой план и кадастровый паспорт. В них указывается категория земель и вид разрешенного использования (целевое назначение). |
| Документ, на основе которого была получена собственность | В качестве такого него может выступать договор дарения, купли-продажи или документы о вступлении в наследство. |
| Иные документы | Это могут быть документы из Управления архитектуры или надзорных органов. |
До совершения сделки не лишним будет запросить справку об отсутствии обременения. Ее может получить будущий продавец в Росреестре.
Заявление на получение справки можно подать следующим образом:
- Лично или через своего законного представителя.
- Через Почту России.
- По электронной почте.
- По телефону.
- Через сайт Госуслуг.
Справку делают в течение 2-х дней. За ее изготовление необходимо оплатить госпошлину в размере 230 рублей. При получении потребуется личный паспорт и правоустанавливающий документ.
Образец договора — как правильно заполнить документы?
Если земельный участок имеет обременение ипотекой, договор купли-продажи будет отличаться от стандартного.
Для обеспечения законности сделки необходимо заполнить следующие разделы:
| Предмет договора
|
В этом разделе указываются параметры и место расположения земельного участка, его кадастровый номер и разрешенное использование. |
| Цена и порядок расчетов | Указывается стоимость договора и порядок оплаты. Можно указать, что сумма вносится единовременно не позднее определенного количества дней с момента подписания. Можно указать, что денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца. |
| Ограничения в использовании участка | В данном разделе указываются все ограничения, включая ипотеку. |
| Права и обязанности сторон | Перечисляются все права и обязанности каждой из сторон отдельно. |
| Ответственность сторон | Указывается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащие исполнение условий договора. |
| Разрешение споров | Необходимо указать, что споры разрешаются по соглашению сторон. Если соглашения достичь невозможно, они разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством. |
| Реквизиты | Указываются полные реквизиты сторон, включая имя и адрес проживания. В данном разделе ставятся подписи сторон с их расшифровкой. |
Также в договоре перечисляется список приложений со следующими документами:
- Кадастровый план участка.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
- Требования залогодержателя по задолженности.
- Копия ипотечного договора.
- Копии паспортов обеих сторон.
Юридические тонкости — нюансы оформления сделки про продаже земельного участка с ипотекой
В отличие от стандартного кредита, ипотека предполагает переход долговых обязательств от одного собственника к другому. Если покупатель не настаивает на предварительном погашении оставшейся суммы долга, необходимо встретиться с сотрудником банка для ознакомления с размером долга. Вопрос о погашении долга можно решить совместно, встретившись с владельцем земельного участка и специалистом банка.
Продавец может прибегнуть к следующим действиям:
- Погасить задолженность самостоятельно перед совершением сделки.
- Погасить долг за счет средств покупателя, после чего стоимость договора купли-продажи уменьшиться на сумму оплаченного кредита.
В случае с ипотекой участок выступает в качестве залогового имущества. Поэтому его не получится продать законно без согласия банка. Если банк согласится, землю можно продать вместе с долговыми обязательствами. После совершения сделки в качестве собственника прописывается другой человек, а все обязательства возлагаются на него. Но на практике банки редко идут на такой шаг, требуя предварительного погашения долга.
Таким образом, вы можете продать земельный участок, даже если он обременен ипотекой. Но для этого предварительно необходимо решить вопрос с долгом. После этого можно заключить договор и продать землю.
Видео сюжет расскажет, как снять обременение с участка земли
