Пожизненно наследуемое владение земельным участком: что это такое и можно ли продать такой участок

Пожизненно наследуемое владение земельным участком – ограниченное вещное право физических лиц на землю. Впервые было применено советским законодательством. Но актуально и сегодня. Рассказываем, что это такое, как пользоваться такой землей и может ли она участвавать в сделках.

Немного истории

Во времена РСФСР земля была общим достоянием всего советского народа. Она находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась только в трудовое пользование.

Право пожизненного наследуемого владения появилось в позднем советском периоде.  Оно было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 21 апреля 1991 года. Представляло собой своеобразный союз прав государства (собственника земли) и частного землевладельца (пользователя). Земельный кодекс РФ (№136-ФЗ), в редакции в 2001 года, ликвидировал возможность предоставления физическим лицам государственной и муниципальной земли на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем, закон сохранил полномочия землевладельцев:

• на передачу наделов в пожизненное наследство
• на принятие участка наследниками
• на пользование участком
• на застройку
• на оформление в собственность в случае наличия на участке жилого дома или других объектов, построенных и оформленных в собственность на законных основаниях
• на отказ от права пожизненного наследуемого владения в пользу собственника, государства или муниципалитета.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком в настоящее время остаётся одним из распространенных видов имущественных прав физических лиц.

Земельные участки, полученные гражданами по наследству в пожизненное владение, продолжают обретать новых хозяев. Их права на землю не утрачены. Они подтверждены Гражданским кодексом РФ (статья 265).

Физические лица, владеющие и пользующиеся такой землёй, остаются участниками земельных отношений.

Что представляет собой наследуемый пожизненно участок и права на него

Свидетельство о праве на наследство, в частности, на распоряжение участком, который находится в пожизненном наследуемом владении, может быть выдано только на те участки земли, которые находятся в собственности не у частных лиц (как юридических и физических), а исключительно в собственности государства или муниципалитета.

Кроме того, наследовать такие права, а равно и  получать свидетельство о праве на наследство могут лишь физические лица. Юридические лица этим правом не наделены в силу правовых норм современного законодательства.

Право на наследование в обязательном порядке подлежит регистрации путем внесения в соответствующие документы изменений, в частности, внесения изменений в единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Данные функции возложены законодателями на управление Росреестра, сотрудники которого и осуществляют внесения изменений на основании документов, представляемых тем, кто получил свидетельство о праве на наследство.

Право наследуемого земельного участка позволяет собственнику после оформления всех документов стать практически полноправным собственником участка, следовательно, может возводить, сносить, реконструировать объекты недвижимого имущества (сооружения и постройки) в законном порядке, а также передавать по наследству этот участок. Однако продавать, сдавать в аренду, менять или составлять иные договора и заключать сделки на распоряжение этим участком собственник не имеет права.

Оформления в собственность никто требовать не имеет права, поэтому такой ограниченный собственник может и не оформлять участок, игнорировать его наличие, не пользоваться им. Никакого наказания за это он нести не будет, однако налог на землю ему необходимо будет платить в любом случае.

Право ПНВ – современное состояние

Собственником земли, находящейся в пожизненном наследуемом владении гражданина, является государство или муниципалитет.

Владелец ЗУ в ПНВ – правообладатель и пользователь. Распоряжаться землёй он может в ограниченном числе случаев. Участок земли, полученный в порядке пожизненного наследования, можно лишь передать по наследству другому лицу.

Пожизненное наследуемое владение распространяется только на земельные участки. Обладают ими физические лица. Срок эксплуатации наделов землёй звучит в наименовании права (пожизненный).

Право пожизненного наследуемого владения может принадлежать нескольким физическим лицам, ставших наследниками ППНВ. Каждый из них после вступления в наследство приобретает:

• долю в праве ПНВ
• долю в праве общей собственности на объекты недвижимости, возведённые наследодателем на земельном участке 

Распоряжение участком на праве ПНВ

Участки в ПНВ – государственное или муниципальное земельное имущество. И хотя они не находятся в собственности землевладельцев, управлять и извлекать полезные свойства из таких земель им всё-таки возможно.

Для обладателей ЗУ на праве ПНВ установлен запрет на распоряжение землёй. Единственное исключение  – случай перехода права пожизненного владения участком по наследству.

Ограниченное распоряжение наделом в ПНВ начинается после того, как наследник произведёт государственную регистрацию перехода ППНВ.

Распорядительное управление участками в ПНВ выполняется в ограниченных рамках:

• без оформления собственности на землю

• с возможностью передачи земельного надела: новому владельцу (наследнику) в соответствии с порядком пожизненного наследования или собственнику (в случае отсутствия правоприемников)

• с правом отказа от пожизненного права наследственного владения и пользования землёй в пользу собственника

Гражданские сделки с участками в ПНВ, которые влекут или могут повлечь отчуждение земли, не допускаются:

• продажа
• дарение
• обмен
• т.д.

Владение и пользование земельным участком на праве ПНВ

В Гражданском кодексе РФ (статья 266) изложены права физического лица   по эксплуатации участка в ПНВ. Землевладельцу, кроме передачи ППНВ по наследству, разрешается:

• возведение на участке: зданий. сооружений
• создание другого недвижимого имущества
• оформление права собственности на возведённые объекты недвижимости

Застройка и использование надела в ПНВ не должны нарушать требования земельного и градостроительного законодательства. Необходимо также учитывать качественные особенности участка.

Главные условия законного строительства:

• соответствие при использовании и застройке ЗУ его целевому назначению и разрешённому использованию
• соблюдение требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил, иных правил и нормативов
• учёт ограничений, установленных законом или указанных в условиях пользования ЗУ

В случае возведения самовольной постройки владелец ЗУ может добиться признания за ним права собственности на эту постройку в судебном порядке по основаниям, изложенным в пункте 3 статьи 222 ГК:

• права на ЗУ допускают строительство объекта
• постройка соответствует установленным требованиям
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Если узаконить собственность на постройку не удастся, необходимо иметь в виду, что ППНВ участком будет утрачено.

В случае, когда право наследуемого владения участком участком ограничено (например, в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)), убытки, причинённые землевладельцу из-за ограничения его прав, подлежат возмещению.

Произведённые и полученные в процессе эксплуатации надела в ПНВ:

• посевы и посадки с/х культур
• с/х продукция
• доходы от реализации с/х продукции

принадлежат обладателю участка.

Физическое лицо, владеющее наделом на праве ПНВ, является плательщиком земельного налога (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения участком к наследнику

После смерти владельца участка в ПНВ его права и полномочия переходят к потенциальным наследникам. Собственниками земли они не станут. Как и наследодатель, правоприемники будут землевладельцами с тем же ППНВ.

Право ПНВ наследуется без специального разрешения на принятие наследства. Земельный участок не входит в состав имущества, принадлежащего наследодателю.

Имуществом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 1181 ГК РФ). Владелец участка может передать его своим наследникам:

• правопреемникам по закону
• правопреемникам по завещанию
• правоприемникам по завещанию наследодателя о создании наследственного фонда
• правоприемникам по наследственному договору

Наследование происходит на общих основаниях, установленных законом:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком  включается в состав наследственной массы имущества наследодателя
• объект недвижимости и другие постройки, возведённые на участке, также входят в состав наследственной массы
• переход наследства к наследнику должен быть зарегистрирован

Порядок принятия наследства

Приём наследства в любом его виде требует выполнения определённых действий. Первое из них – подача нотариусу письменного заявления о принятии наследства. Это прямое указание (воля) наследника о намерении принять имущество, оставленное наследодателем.

Все мероприятия по наследованию должны быть выполнены в течение первых 6 месяцев с момента смерти наследодателя (на протяжении общего срока получения наследства).

Принять наследство можно двумя способами (статья 1153 ГК РФ):

Фактическое принятие наследства

Это способ принятие наследства путём практического владения, пользования недвижимостью, в которой жили наследник и наследодатель. Наследник  замещает наследодателя во всех правах и обязанностях.

Необходимое условием для признания факта правопреемства — управление собственностью наследодателя и её защита:

• отношение к ЗУ и имуществу как к своему собственному;

• физическое использование участка;
• сохранение и охрана ЗУ от внешних посягательств; оплата расходов, связанных с содержанием

Наследство будет признано фактически принятым до тех пор, пока заинтересованные лица не предъявят свои притязания и не докажут иное в судебном порядке.

Для получения свидетельства о праве на наследование потенциальный правоприемник должен предоставить нотариусу доказательства фактического принятия земельного участка в своё пользование:

• о владении имуществом и его использованием по целевому назначению:

(вселился в дом, занимается возделыванием земли)

• о действиях, направленные на защиту и сохранность имущества:

(поставил дверь, обнёс участок забором, и т.д.)

• о содержание имущества за свой счёт:

(оплатил затраты на электроэнергию, провёл ремонт, уплатил налоги, погасил долги наследодателя за свой счёт, внёс оплату по кредиту, взятому наследодателем и т.д.)

Нотариус оценивает, в какой мере представленные доказательства могут свидетельствовать о фактическом принятии имущества. Он вправе требовать дополнительные документы для удостоверения наследственных прав на земельный участок.

Права наследника удостоверяются свидетельством о праве на наследство.  Оно выдается нотариусом. Регистрация прав в ЕГРН обязательна.

Преимущество фактического принятия наследства – потенциальный наследник после смерти наследодателя не обязан подавать нотариусу заявление на открытие наследственного производства.

Действительный способ принятия наследства более всего подходит для единственного наследника или пары правоприемников (когда отсутствуют притязания в отношении оставленного имущества).

Формальное принятие наследства

Формальное принятие наследства – юридическое оформление вступления в права наследования через нотариуса. Это общепринятый способ.

После получения заявления о принятии наследства нотариус:

• устанавливает круг родственников, имеющих право на долю в имуществе
• выясняет лиц, которые будут претендовать на обязательную долю в наследстве:

при наличии завещания

• определяет наследственную массу
• т.д.

В обоих способах принятия наследства нотариус по истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя при условии отсутствия нормативных препятствий выдаёт правопреемнику свидетельство о праве на наследство.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, полученное в порядке наследования, подлежит государственной регистрации.

Прекращение права ПНВ

Случаи прекращения ППНВ земельным участком:

• Оформление права собственности на участок в ПНВ 

• Отказ от права ПНВ (статья 53 ЗК РФ):

Владелец участка ПНВ подаёт заявления об отказе на ППНВ собственнику участка:

1. или в исполнительный орган государственной власти
2. или в орган местного самоуправления

ППНВ на ЗУ прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

• Принудительное прекращение ППНВ (статья 54 ЗК РФ):

Принудительное прекращение ППНВ с изъятием ЗУ — мера наказания нерадивого землевладельца:

• за неиспользование ЗУ по целевому назначению:
• за использования ЗУ с нарушением законодательства РФ:

Факты нецелевого использования участков выявляются в ходе плановых или внеочередных проверок, проводимых прокуратурой или органами земельного надзора, а также при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц.

Получение землевладельцем требования о прекращении нецелевого использования не означает, что участок будет сразу же изъят:

• требование может быть обжаловано
• владелец участка может оспорить постановление о привлечении к административной ответственности

Принудительное изъятие:

1. проводится только при отказе (уклонении) землевладельца устранить выявленное нарушение
2. выполняется на основании судебного решения об изъятии ЗУ

Власть в таких случаях обязана обратиться в орган регистрации прав с заявлением о прекращении ППНВ на земельный участок.

• Изъятие земельного участка в ПНВ для государственных или муниципальных нужд 

Изъятие участка ПНВ для общественных нужд разрешается под утверждённые проекты. Владельцам участкам предоставляется компенсация (возмещение).

Размер возмещения (рыночная стоимость права ПНВ) равен рыночной стоимости земельного участка.

• Изъятие выморочного участка на праве ПНВ

Имущество умершего считается выморочным в случаях, когда после смерти владельца участка, находившегося у него на праве ПНВ:

1. отсутствуют наследники по закону
2. отсутствуют наследники по завещанию
3. никто из наследников не имеет права наследовать
4. все наследники признаны недостойными и отстраняются от наследования (статья 1117 ГК РФ)
5. никто из наследников не принял наследства: все наследники отказались от наследства, при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника

В случае возникновения вымороченного имущества участок на праве ПНВ, строения и сооружения на участке, принадлежавшие умершему, жилое помещение — переходят по наследству в собственность муниципалитета или региона . Государство не может претендовать на выморочную землю. Она переходит в собственность державы лишь в том случае, когда гражданин сам завещал ей право ПНВ своим участком.

Законодательством определены:

1. порядок наследования и учёта выморочного имущества переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации
2. порядок передачи выморочного имущества в собственность субъектов Российской Федерации
3. порядок передачи выморочного имущества в собственность муниципальных образований

• Продажа строения, расположенного на участке в ПНВ 

В случае продажи владельцем участка в ПНВ строения:

• у приобретателя:

право собственности возникает только на строение

право владения и пользования земельным участком, занятым строением, появляется в силу закона

• у владельца участка в ПНВ:

площадь ЗУ уменьшается на величину площади участка под строением

право ПНВ в прежнем объёме не сохраняется

право пользования участком утрачивается (ПНВ прекращается)

 

Условия оформления в собственность гражданина участка в ПНВ

Федеральный закон №137-ФЗ (пункт 3 статьи 3) установил:

• случаи, при которых возможно оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПНВ
• срок оформления права собственности: без ограничений

1. Участки в ПНВ со строениями

Оформление собственности на участок, выделенный в ПНВ, возможно в следующих случаях:

1. по решению органа местного самоуправления
2. при оформлении права собственности на объект капитального строительства, возведенный на участке

Приобрести в собственность ЗУ бесплатно гражданин (наследник) сможет только при одновременном выполнении следующих условий (пункт 4 статьи ФЗ № 137):

• участок находится в фактическом пользовании
• на участке расположен жилой дом
• право собственности на жилой дом у наследодателя возникло до дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)
• право собственности на жилой дом у гражданина (наследника) перешло в порядке наследования
• дата вступления гражданином (наследником) в право собственности на жилой дом до и после дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)

В случае, когда гражданину (наследник)у в порядке наследования было передано:

• право на дом с уже зарегистрированным правом собственности
• право на ЗУ в прежнем виде ПНВ

оформить собственность на землю не получится. Это задача грядущего наследника. Она будет несложной.

 

2. Участки в ПНВ без строений

 

Законом разрешена регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные на праве ПНВ до введения в действие ЗК РФ (пункт 9.1 статьи ФЗ № 137):

• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• для дачного хозяйства
• для огородничества
• для садоводства
• для индивидуального гаражного строительства
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Исключение:

случаи, при которых ЗУ не может предоставляться в частную собственность в соответствии с федеральным законом

 

3. Государственная регистрация прав собственности

государственная регистрация прав собственности на ЗУ со строениями и без них, предоставленные на праве ПНВ:

• проводится в соответствии с положениями статьи 49 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года
• принятие решений властей о предоставлении земельных участков в собственность граждан (наследников) не требуется
• прекращение права ПНВ — с момента государственной регистрации права собственности гражданина (наследника)

 

Причины запрета на оформление в собственность участков на праве ПНВ

 

Запрет на оформление в собственность участков на праве ПНВ устанавливается в случаях ограничение их оборотоспособности (статья 27 ЗК РФ).

Земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, если они относятся:

1. к землям, изъятым из оборота
2. к землям, ограниченным в обороте

Земельные участки ограничены в обороте, если они:

• расположены в пределах особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ)
• находятся в составе земель особо охраняемых территорий и объектов