Аванс, задаток, обеспечительный платёж при сделке купли/продажи: в чём разница

Документы
Рецензент:   Обновлено: 27.05.2021

Если покупатель недвижимости определился с выбранным вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением, как правило, является некая предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. Не многие знают разницу между двумя этими видами предоплаты. Рассмотрим подробнее отличительные особенности.

Что такое аванс?

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ, аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ.

Таким образом, аванс имеет следующие функции:

  • засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
  • служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
  • не является способом обеспечения обязательств – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

В случае с недвижимостью, при купле/продаже по договору : если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи. Аванс за квартиру — это просто предоплата, которая просто будет учтена при полном расчете за объект покупки.

Если покупатель передумал, то продавец обязан вернуть аванс. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки по вине покупающей стороны.

Аванс,  задаток, обеспечительный платёж при сделке купли/продажи: в чём разницаВ повседневном обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Однако, стоит помнить: «аванс» не дает никаких гарантий, иными словами – от внесения аванса не зависит тот факт, что сделка обязательно должна быть заключена на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Например, некий гражданин Иванов подписал с продавцом соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Иванов мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что такое задаток?

Согласно п. 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из этого функции задатка следующие:

  • платежная – деньги передаются в счет причитающихся по договору платежей другой стороне;
  • удостоверяющая – деньги вносятся в доказательство заключения договора
  • обеспечительная – задаток вносится в обеспечение исполнения договора.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора.

Например, стороны договариваются о заключении договора купли-продажи жилого помещения. Продавец и покупатель заинтересованы в совершении сделки и для гарантии серьезности намерений каждого из них договариваются о задатке.

Соглашение о задатке должно быть заключено в простой письменной форме (статья 160 ГК РФ). При этом сумма задатка значения не имеет, она может быть любой!

Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке повлечет последствия в виде признания переданной суммы авансом.

 

Соглашение о задатке должно содержать:

  • указание конкретного обязательства, в обеспечении которого передается задаток;
  • сумму задатка;
  • реквизиты сторон соглашения о задатке;
  • порядок и сроки передачи задатка.

Последствия неисполнения договора будут выражаться в следующем:

  • если в неисполнении договора виноват покупатель, данный задаток остается у продавца;
  • если в неисполнении договора ответственен п, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Кроме задатка, виновная сторона также обязана возместить убытки, причиненные неисполнением договора, с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором.

Что такое обеспечительный платеж

 

Аванс,  задаток, обеспечительный платёж при сделке купли/продажи: в чём разницаОбеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились стороны.

Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

В чем разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом при покупке квартиры

 

При покупке квартиры, чтобы «забронировать» понравившийся объект, покупатель нередко вносит денежную предоплату с тем условием, что продавец не будет реализовывать эту недвижимость, иначе будет обязан вернуть деньги. Рассмотрим, чем отличаются друг от друга виды предоплаты и какой из вариантов лучше.

С точки зрения покупателя, который желает сохранить за собой право купить конкретную квартиру, задаток является наиболее интересным и выгодным вариантом. Именно он создает обязательства, что и требуется покупателю. Фактически, если владелец откажется реализовывать квартиру выплатившему эту сумму покупателю, то будет должен не только вернуть то, что взял, но и заплатить еще столько же «сверху».

С точки зрения продавца/риэлтора – лучше всего аванс: что его можно в любой момент вернуть, он не накладывает обязательств и дополнительных штрафов.

Обеспечительный платеж – удобен для обеих сторон.

Как написать соглашение об обеспечительном платеже

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных лицах;
  • какая денежная сумма вносится в качестве обеспечительного платежа и на какой срок. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
  • перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
  • необходимо прописать каким образом, в каких случаях и в какой срок обеспечительный платеж возвращается
  • укажите в соглашении дату, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру

ВАЖНО! Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Нужна ли расписка для передачи денег?

 

Оформлять расписку – не обязательно. Чаще всего расписку отдельно не оформляют: для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Однако, если вы решили оформить расписку, то необходимо соблюсти следующие условия:

  • продавец пишет расписку собственноручно в присутствии покупателя, причем, не подписывает, а именно составляет письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
  • в расписке должны быть: паспортные данные сторон, сумма, основание передачи денег, дата, подпись продавца — такая же, как в паспорте.

Может ли соглашение быть устным?

 

Если соглашение о задатке заключается устно, то стороны не могут ссылаться на показания свидетелей, хотя имеют право на письменное предоставление доказательств. Если было составлено соглашение в получении аванса либо задатка, то это говорит о наличии договора. Если возникнут сомнения в предназначении выплаченных согласно договору сумм, они будут считаться авансом, а не задатком, то есть без функции обеспечения, а лишь как доля платежа, который должен был совершиться в будущем. Если были нарушены формы соглашения о задатке, последствия будут те же, если иное не доказано.

 

 

Ирина Юрист
Оцените автора
Право вашего дома
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю условия использования сайта и политику конфиденциальности.

Adblock
detector