Как оформить куплю-продажу или дарение квартиры, если покупатель или одариваемый находится в Москве, а владелец жилья – во Якутске? Легко, если тот и другой получат электронные подписи. Что такое ЭЦП, как она работает и для каких сделок может быть использована.
Что такое ЭЦП
Электронная подпись — это аналог обычной подписи, но в электронном виде. Документ с электронной подписью имеет ту же законную силу, что и бумажный оригинал.
Сама электронная подпись является специальным уникальным файлом, прикрепленным к электронному документу. В файле содержится информация о том, кем и когда подписан документ, и есть ли у этого человека полномочия на подпись.
Для чего используется ЭЦП?
1 июля 2015 года на сайте Росреестра с ЭЦП можно делать следующее:
- ставить недвижимость на государственный кадастровый учет,
- регистрировать права собственности на недвижимость (в результате купли-продажи, мены, дарения и т.п.),
- получить сведения о любом объекте недвижимости из ЕГРН.
Для того чтобы оформить сделку с недвижимостью онлайн, ЭЦП должна быть у обеих сторон (продавца и покупателя, дарителя и одариваемого).
Какие бывают электронные подписи?
Электронная подпись (ЭП) — это информация в электронно-цифровой форме, с помощью которой можно идентифицировать физическое или юридическое лицо без его личного присутствия.
В электронном документообороте применяются два вида электронной подписи:
- простая электронная подпись;
- усиленная электронная подпись (может быть квалифицированной и неквалифицированной).
Они отличаются степенью защиты и областью применения.
Простая электронная подпись – это ни что иное, как комбинация логина и пароля, кода подтверждения по имейлу, СМС, USSD и тому подобного.
Любой документ, подписанный таким образом, по умолчанию не равнозначен документу на бумажном носителе, подписанному собственноручно. Это своего рода заявление о намерении, которое означает согласие стороны с условиями сделки, но не участие в ней.
Но если стороны заключат соглашение о признании электронной подписи аналогом собственноручной при личной встрече, то такие документы могут приобрести юридическую значимость. Так, например, происходит при подключении онлайн-банка к кредитной или дебетовой карте. Сотрудник банка идентифицирует вас по паспорту, а вы подписываете договор на подключение онлайн-банка. В дальнейшем вы пользуетесь простой электронной подписью, но она имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная.
Усиленная неквалифицированная электронная подпись — это две уникальные последовательности символов, которые однозначно связаны между собой: ключ электронной подписи и ключ проверки электронной подписи. Для формирования этой связки используются средства криптографической защиты информации (СКЗИ). То есть она больше защищена, чем простая электронная подпись.
Сама по себе усиленная неквалифицированная подпись — это не аналог собственноручной подписи. Она означает, что документ был подписан конкретным лицом и с тех пор не менялся. Но действует такая подпись обычно только совместно с соглашением о признании ее собственноручной. Правда, не везде, а только в документообороте с тем ведомством (организацией), с которым подписано такое соглашение.
Усиленная квалифицированная электронная подпись отличается от усиленной неквалифицированной тем, что для ее формирования используются средства криптографической защиты информации (СКЗИ), сертифицированные ФСБ РФ. И выдать такую подпись может только удостоверяющий центр, имеющий аккредитацию в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Гарантом подлинности в этом случае становится квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, который предоставляет такой центр. Сертификат выдается на USB-носителе. Для его использования в ряде случаев может потребоваться установка дополнительного программного обеспечения.
Усиленная квалифицированная подпись — это аналог собственноручной подписи. Ее можно применять везде, но для использования в работе с рядом организаций нужно внести дополнительные сведения в квалифицированный сертификат электронной подписи.
УКЭП в сделках с недвижимостью
В сделках с недвижимостью используется наиболее защищенная разновидность усиленной подписи — усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Для ее создания используются криптографические средства, надежность которых подтверждается ФСБ РФ.
Как проходит сделка с недвижимостью с УКЭП при использовании сервиса «Электронная регистрация»
При оформлении электронной подписи в офисе банка проводится идентификация личности всех участников — продавцов и покупателей.
По доверенности сделки не оформляются, обязательно требуется личное присутствие всех участников и комплект документов на объект недвижимости.
Клиент лично подписывает договор на оказание услуги «Электронная регистрация», предоставляет СНИЛС, ИНН, паспортные данные, номер телефона и электронную почту.
Клиент подписывает заявление на изготовление электронной подписи (УКЭП), где указывает, что все его данные верны и дает согласие на обработку своих персональных данных.
Подписанное заявление отправляется в Удостоверяющий центр, где оформляется сертификат проверки ключа электронной подписи с данными клиента. Сертификат также вручную подписывается клиентом.
Удостоверяющий центр проверяет данные, указанные клиентом, на предмет их актуальности и достоверности, запрашивая информацию в государственных информационных системах (ч. 2.2. ст. 18 ФЗ «Об электронной подписи»). В случае выявления расхождений между данными, представленными клиентом, и данными, содержащихся в государственных базах данных, электронная подпись не выпускается.
Подписанный клиентом сертификат снова направляют в Удостоверяющий центр, и только после этого УЦ выпускает электронную подпись.
Непосредственно на сделке при подписании документов электронной подписью клиенту на его номер телефона приходит СМС-код, который он сообщает менеджеру банка для совершения сделки. Без этого подтверждения сделка не состоится.
После сообщения клиентом СМС-кода, пакет документов через специальную защищенную систему направляется в Росреестр для осуществления электронной регистрации перехода права собственности (п. 2 ч. 1 ст 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Как получить усиленную квалифицированную электронную подпись
Для получения усиленной квалифицированной электронной подписи вам понадобятся:
- документ, удостоверяющий личность;
- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
- индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
- основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (если вы являетесь индивидуальным предпринимателем);
- дополнительный комплект документов, подтверждающий ваши полномочия действовать от имени юридического лица (если вы получаете подпись представителя юридического лица).
Документы необходимо представить в аккредитованный удостоверяющий центр (найти их вы можете в списке или на карте). Сотрудник центра, после того как установит вашу личность и проверит документы, запишет сертификат и ключи электронной подписи на сертифицированный электронный носитель — электронную карту или флеш-накопитель. Там же можно приобрести средства криптозащиты информации.
Стоимость услуги по предоставлению сертификата и ключей электронной подписи определяется регламентом аккредитованного удостоверяющего центра и зависит, в частности, от области применения электронной подписи.
Есть ли у электронной подписи срок годности?
Срок действия сертификата ключа проверки электронной подписи (как квалифицированной, так и неквалифицированной) зависит от используемого средства криптографической защиты информации (СКЗИ) и удостоверяющего центра, в котором был получен сертификат.
Как правило, срок действия составляет один год.
Подписанные документы действительны и после окончания срока действия сертификата ключа проверки электронной подписи.
Не подлежат дистанционному оформлению
При выборе электронной формы регистрации стоит учитывать, что не все сделки подлежат дистанционному переоформлению собственности. Например:
- военной ипотеки;
- при участии в сделке несовершеннолетних;
- при альтернативных сделках со множеством участников (каждая сделка должна быть зарегистрирована отдельно).
Также в отношении специфичных сделок с недвижимостью потребуется участие нотариуса и провести их полностью в дистанционном формате не получится. Речь идет о сделках со следующими видами недвижимости:
- доля в квартире;
- с квартирами, которые находятся в собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного;
- сделки, связанные с распоряжением имуществом на условии доверительного управления и опеки;
- договор ипотеки долей.
Сторонам придется обратиться к нотариусу и для оформления соглашения о разделе совместно нажитого имущества. Проблемы с дистанционной покупкой возникают также при приобретении недвижимости на первичном рынке. Клиенту все равно придется лично ехать в банк для открытия счета эскроу.
