Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество. Мы рассмотрим как уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов.

Например, определение кадастровой стоимости земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
2. В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
3. После того, как списки будут составлены, проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации. Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка проводится Управлением Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того, ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков более подробно, на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов.

Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. Например, в Москве — это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.

Типовой перечень видов разрешённого использования земель населенных пунктов установлены Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007г. №39 в редакции Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 11.01.2011 №3

Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка принято считать удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка. Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельный показатель стоимости 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.

Например, земельный участок 1200 кв.м., расположенный на территории сельского поселения какого либо района, входит в состав земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство. Удельный показатель кадастровой стоимости в данном кадастровом квартале и применительно к виду разрешенного использования — личное подсобное хозяйство , будет Х, площадь земельного участка составляет 1200 кв.м.

Кадастровая стоимость считается так: удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка для конкретного квартала умножаем на площадь земельного участка. Получаем кадастровую стоимость земельного участка.

Удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала при учете каждого конкретного вида разрешенного использования. Если бы у земельного участка, указанного в качестве примера, вид разрешенного использования был бы — индивидуальное жилищное строительство, тогда бы и удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы иной.

Когда для земельного участка устанавливается несколько видов разрешенного использования. В этом случае удельный показатель, который больше по своему значению и будет выбран в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кадастровую стоимость объекта можно узнать в кадастровой палате или МФЦ, запросив выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН) о кадастровой стоимости; она выдается бесплатно, и готовиться срок не более 3 рабочих дней (ч.9 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».)

Также можно зайти на сайт Росреестра. Сначала в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» необходимо указать адрес объекта и узнать его кадастровый номер, затем в разделе «Публичная кадастровая карта» по кадастровому номеру объекта недвижимости найти его кадастровую стоимость.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
• местоположение объекта оценки;
• его целевое назначение;
• разрешенное использование земельного участка;
• аварийное состояние объекта;
• нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
• иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления. Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по-прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

Внесудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

• узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
• обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
• получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Судебный порядок

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый обект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.