Сдача в аренду части земельного участка

Законодательство России разрешает сдавать наделы как полностью, так и частично, одному или нескольким арендаторам. Рассмотрим подробности такой сделки в материале.

Кто может участвовать в сделке?

Гражданский кодекс РФ четко определяет субъектов сделки имущественного найма:

• Физические лица, обладающие дееспособностью. Граждане, достигшие совершеннолетия и не ограниченные законом в участии по передаче прав собственности, владения и пользования. В противном случае от имени недееспособного лица выступает его опекун.
• Юридические лица, поставленные на госучет надлежащим образом: в наличии имеются заверенные Уставные документы.
• Муниципальные органы, в ведомстве которых находится сдаваемая территория.
• Государство.

Внимание! Сдающим может быть только собственник надела либо лицо, обладающее правами передачи его в аренду. В случае права пользования имущественный съем также разрешается при условии, что государство, во владении которого находится недвижимость, может изъять ее в любое время. При получении права на эксплуатацию в результате аукциона право на территорию разрешается передавать только другим участникам торгов

Особенности оформления аренды части земельного участка

Особенности сделки таковы:

• участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Это ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
• стоит помнить– есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Предмет договора

Начинается письменное соглашение с данных по каждому субъекту:

• ФИО,
• паспортные данные,
• ИНН (указывают физические лица), наименование организации и другие уставные данные (ИНН, ОГРН, Устав) – юридические лица. Если один из участников действует по доверенности, об этом также указывается. Документ должен быть заверен нотариально.

В «шапке» бланка указываются дата и место составления.

Основой документа являются пункты, где описывается передаваемое в наем имущество и важные условия:

• информация о недвижимом имуществе переписывается из Кадастрового паспорта, который был ранее получен на выделенную часть надела. Сюда входит адрес, площадь отрезка, кадастровый номер, земельная категория и вид разрешенного использования.
• Целью, с которой будет использоваться земля – это должно соответствовать ВРИ.
• Данные о документах, подтверждающих право собственности или передачи в съем (договор купли-продажи, дарения, решение государственного органа и проч.).
• Полная перепись расположенных на территории построек – жилых, коммерческих, подсобных, гаражей и проч. Здесь же упоминаются правовые акты, дающие право ими распоряжаться.
• К основной бумаге прикладывается межевой план (кадастровая карта), где выделен отрезок, сдаваемый в аренду, а также указаны границы основного надела.

На какой срок возможна аренда

Содержание пункта заполняется по взаимному согласию сторон, при этом указывается дата начала и дата окончания действия права временного пользования. В большинстве случаев время арендования может быть любым, но по отдельным категориям наделов устанавливаются жесткие правила:

• Сельскохозяйственные земли могут сдаваться в наем на период не менее трех лет и не более сорока девяти.
• Территории для выпаса скота и покоса травы – не более трех лет.
• Под индивидуальное жилое строительство – до двадцати лет.

Для того, чтобы дополнительно обезопасить себя на случай судебного спора, рекомендуется составить акт приема-передачи. В этом случае срок начала пользования (передачи имущества арендатору) и время заключения основного акта могут отличаться. Поэтому в соглашении прописывается, с какой даты участок считается переданным съемщику.

Государственная регистрация необходима для сделок, заключаемых на время более одного года. Это закреплено в статье 26 Земельного кодекса и статье 609 Гражданского кодекса РФ. Это же требование касается соглашений, если одной из сторон является организация.

Краткосрочные бумаги ставить на учет не обязательно – достаточно лишь письменного вида, подписей и печатей (если имеются) сторон. Их действие начинается с даты подписания. Правовые акты, подлежащие госучету, вступают в силу с момента фиксации в Росреестре. Эти нюансы прописываются в соответствующем пункте соглашения.

Стороны договариваются об условиях досрочного прекращения сделки найма. Общим правилом является обязанность арендатора об этом предупредить контрагента за месяц (либо другой вариант, по соглашению).

Продлевается сделка по инициативе арендатора, двумя способами:

• К старому акту прикладывается документ о договоренности по продлению, подписанная обеими сторонами.
• Вместо бумаги, закончившей свое действие, составляется новая.

Если на недвижимость большой спрос, будет целесообразным предупредить арендодателя о намерении продолжить сделку в письменной форме. По статье 621 ГК РФ такой съемщик обладает преимущественным правом перед конкурентами. При продолжении пользования землей без претензий наймодателя акт считается автоматически продленным на новый срок.

Регистрация договора найма

После получения межевого плана его необходимо согласовать с пожарной и экологической службами района (куда обратиться – уточняется в кадастровой службе). После получения выписки из ЕГРН по новому отрезку необходимо учитывать, что она действительна только для текущего соглашения найма.

Сделка аренды регистрируется в местной службе Российского реестра. Сделать это можно такими способами:

• Через сайт Росреестра. Для этого нужно сделать скан-копии соглашения и прилагаемых к нему документов. После этого заполнить форму заявления на официальном сайте реестровой службы, загрузить электронные версии копий и отправить заявку. В форме указывается адрес электронной почты, куда должен прийти ответ.
• С помощью МФЦ. Способ требует личного присутствия на приеме у специалиста – ему необходимо передать собранный для регистрации пакет.
• В службе Росреестра – аналогично учету через МФЦ, самый быстрый вариант, т.к. отсутствуют службы-посредники.

Для того, чтобы зарегистрировать договор, помимо основной бумаги на руках нужно иметь:

• Удостоверения личности (для граждан), уставные документы (для организаций).
• Выписку из ЕГРН на выделенную часть земли.
• Межевой план, подтверждающий выдел части территории.
• Юридические акты, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Бумаги об отсутствии задолженностей и обременений на землю.

Госучет необходим не только для формального соблюдения законов и чистоты отчетов перед налоговой службой. Учтенная сделка защищена на случай недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Если же регистрация не выполнялась, суд может отказать в рассмотрении искового заявления. Споры возникают не только по поводу неисполнения, но и касаемо размера сдаваемой территории.

Когда не требуется межевание?

Составление межевого плана, как и госрегистрация – обязательные правила для съема на срок более года, либо одним из участников является организация. Если нет возможности проводить эти операции, можно оформить краткосрочную сделку – на срок от одного до одиннадцати месяцев. Таким образом арендодатели избегают дополнительных расходов, которые уходят на работу кадастрового инженера.

Как поступить в этом случае? Достаточно получить актуальную выписку из ЕГРН – не ранее, чем за тридцать дней до подписания соглашения, для того, чтобы арендодатель убедился в действительности данных об имуществе. Сведения о смене землепользователя в Росреестр подавать не нужно. В случае отсутствия кадастрового плана выделенного участка к акту необходимо приложить его схематическое изображение.

Во всех остальных случаях требуется индивидуализация отрезка: после этого он становится законным объектом правоотношений.

На что важно обратить внимание в договоре аренды части земельного участка

При составлении документа необходимо учитывать особенности:

• если собственников несколько (владение долевое), без их согласия не получится сдать в найм или выделить определенную часть. Соглашение должно быть письменным и заверенным у нотариуса.
• существуют особые условия досрочного расторжения найма земель, заключенного на срок более пяти лет (долгосрочные). Это возможно при недобросовестном выполнении обязательств съемщиком (нарушение сроков оплаты, порча имущества) или непригодности почвы для эксплуатации. Если контрагент не согласен на добровольное расторжение, участнику придется подать иск в суд с соответствующей претензией.
• государство устанавливает предельный минимум для размеров наделов, сдаваемых в найм. Точные цифры можно узнать в местной кадастровой службе.
• прописывается вид целевого использования недвижимости. При нарушении ВРИ со стороны арендатора он будет нести за это ответственность. К примеру, земля сельскохозяйственного назначения не может сдаваться под производственное предприятие. Проще ситуация с наделами под ИЖС – на них можно располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты небольшого размера. По поводу стоянок, автомоек и мастерских необходимо получать разрешение.

Субаренда

Перед тем, как передавать права сдачи третьим лицам, съемщик должен получить на то письменное разрешение у хозяина. Аналогично – передача арендных полномочий в качестве залога. Иные условия (например, по умолчанию) указываются в отдельном пункте.

Съемщик обязан удобрять почву и не допускать ее запустения.

Мероприятия, которые имеет право проводить съемщик: работы по мелиорации (орошение), установку закрытых водохранилищ, обустройство искусственного пруда. Право возведение хозяйственных и иных построек оговаривается отдельно, с подробным перечислением разрешенных к строительству объектов.

Если на участке уже есть постройки, ограждение, геодезические метки, их состояние описывается в документах. Арендатор обязан сохранить их в надлежащем состоянии.