Арендаторы земельных участков вправе начинать постройку частного дома только согласно целевому назначению. В договоре должно быть указано, что участок специально предоставляется для строительства ИЖС. Разрешение на использование и постройку оформляется при наличии проекта и зарегистрированного в Росреестре договора аренды – если его срок составляет более 1 года.
Содержание статьи:
- Особенности строительства дома
- Правовые нормы
- Особенности государственной регистрации
- Выкуп земельного участка
Особенности строительства дома на арендованной земле
Арендаторы, согласно ст. 41 и 42 ЗК РФ, располагают аналогичными правами застройщика, как и собственники. Исключения составляют случаи, если дом возводится как капитальный проект в целях последующей продажи.
В отличие от собственных участков, сроки строительства частного дома ограничены временем аренды. Арендатор имеет преимущественное право продлить договор, если заблаговременно предупредит об этом арендодателя. Уведомление о желании продлить сделку аренды, согласно ст. 46 ЗК РФ, должно быть направлено не позднее двух месяцев до истечения срока аренды.
К договору аренды применяются правила ст. 606-625 ГК РФ. Сделка содержит права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать земельный участок в определенный срок, свободный от присутствия и обязательств третьих лиц.
Земля должна быть пригодна к использованию по назначению. К ней подводятся (по соглашению) подъездные пути и коммуникации. Арендодатель предоставляет землю по целевому назначению. Участок должен быть по статусу пригоден для индивидуального жилищного строительства.
Арендатор предоставляет обязательства использовать землю по назначению. В договоре также обозначают срок предоставления земли. Если он не указан, то аренда оформляется на неопределенное время. Владелец земельного участка, при согласии собственника, вправе проводить меры по улучшению почвы и других технических качеств земли.
Видео сюжет, как выбрать участок под строительство дома
Правовые нормы строительства частного дома
Арендатор составляет проект на частный дом или приобретает типовые варианты у архитектора. Проект, договор аренды, технический паспорт на землю – документы, которые требуются для разрешения на строительство. Оно предоставляется в течение 20 дней после подачи документов. Документ оформляется согласно требованиям ст. 51 ГрК РФ.
В нем обозначают:
- тип планируемого объекта недвижимости;
- его предполагаемые параметры (материал изготовления);
- сроки строительства;
- дата ввода объекта в эксплуатацию.
Разрешение подписывается уполномоченным специалистом архитектурного департамента или другого отдела, ответственного за выдачу документов на муниципальном уровне.
Заказчик строит частный дом, предпринимая меры, аналогичные собственнику земли. Он вправе защищать свои права на участок, добиваться через суд устранения права пользования землей. В судебном заседании в таких ситуациях собственник участвует в процессе в качестве третьего лица или соистца.
Дом нужно строить согласно утвержденному проекту. После завершения строительства объект сдается государственной комиссии, которая дает разрешение на ввод частного объекта в эксплуатацию или заявляет мотивированный отказ.
Причинам может быть:
Несоответствие постройки проекту.- Нарушение норм технической, пожарной безопасности; самовольное проведение коммуникаций.
- Незаконченность дома, отсутствие необходимых вспомогательных конструкций, если они предусмотрены проектом.
Комиссия может предоставить срок для исправления недочетов. Вопросы ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируются Разделом 6 ГрК РФ.
При отсутствии разрешения на строительство дом может быть признан самовольной постройкой. К нему применяются нормы ст. 222 ГК РФ. Получить правоустанавливающую документацию на такой объект можно будет только в судебном порядке.
Истец должен доказать, что дом соответствует необходимым требованиям безопасности, построен без существенных нарушений градостроительных норм. Решение суда станет основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
Особенности государственной регистрации
Арендатор земельного участка получает право собственности на частный дом.
Для подачи заявления в Росреестр следует представить:
- Действующий, на момент регистрации права собственности, договор аренды.
- Разрешение на строительство дома.
- Заключение государственной комиссии, акт ввода дома в эксплуатацию.
- Техническая документация.
- Квитанция об оплате государственной пошлины – 2 тыс. руб. (ст. 333.33 НК РФ).
В Росреестр можно обращаться лично или через законного представителя. Во втором случае потребуется нотариально оформленная доверенность. Прекращение действия договора аренды не прекращает права собственности на частный дом.
Стороны договариваются о компенсации либо собственник дома может через суд установить частный сервитут на земельный участок и добиться право ограниченного пользования землей.
Вопросы земельного сервитута устанавливаются согласно ст. 274 ГК РФ. Собственник земельного участка, в отношение которого устанавливается обременение вправе требовать выплаты ему соразмерной платы. Особенности оплаты сервитута установлены параграфом 3 Обзора судебной практики от 26.04.2017 г. Размер платы определяется согласно затратам, которые собственник участка понесет при ограничении права пользования.
Выплата производится единовременно и периодически. Вопросы оплаты решаются судом при исследовании финансовой документации, учете стоимости земельного участка.
Выкуп земельного участка
Аренда земли может предусматривать выкуп, стоимость которого определяется арендодателем. Вопросы передачи права собственности на землю решаются на усмотрение сторон. Если земля предоставлена муниципальным образованием, то порядок ее передачи в собственность устанавливается локальными актами.
Договор аренды расторгается, а земельный участок изымается при его ненадлежащем использовании. Право собственности на коттедж или другую частную постройку сохраняется и должно не нарушать законные права и интересы других лиц.
