Одна из наиболее распространенной отрасли на рынке недвижимости – это аренда как коммерческого, так и жилищного имущества. Параллельно такому спросу, увеличивается количество мошенников, поэтому для гарантии безопасной сделки, составляется документ об аренде жилого помещения.
Содержание договора аренды
Согласно договору аренды, арендодатель предоставляет свое имущество во временное пользование на возмездной основе арендатору (ст. 606 ГК РФ). К тому же, в него входят ваши данные и данные собственника имущества, размер арендной платы, информация, позволяющая идентифицировать передаваемое в аренду имущество. Дополнительно должен быть указан расчетный период оплаты (месяц, квартал). Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, если срок его действия превышает год.
Сдать помещение в аренду вправе только собственник, либо уполномоченные им лица!
Возникшие арендные отношения, регулируются ГК РФ и ЗК РФ.
Особенности субаренды
Субаренда представляет собой передачу имущества (полностью или частично), взятое в аренду, в пользование другому лицу. Это позволяет сэкономить на аренде, например, если часть помещения не эксплуатируется арендатором.
Законная субаренда возможна лишь с наличием договора, в котором арендодатель, арендатор и третье лицо являются участниками сделки. Субарендатор изучает права и обязательства, которые имеются в первичном договоре аренды. Договор субаренды, сроком действия более года, подлежит регистрации в Росреестре.
Без согласия арендодателя (в письменном виде), сделка является недействительной. Не стоит путать субаренду с цессией – переуступкой прав. Договор цессии отличается тем, что происходит замена стороны в арендных отношениях, а при субаренде возникает новое звено – субарендатор, ответственность остается на плечах арендатора.
Арендодатель вправе проверить, как арендатор использует имущество. При обнаружении правонарушения, он имеет право оформить официальный акт проверки.
Последствия незаконной передачи имущества в субаренду
На основании результата проверки, арендодатель может поступить следующим образом:
1. Арендодатель вправе выселить субарендатора, аннулировать договор аренды и вернуть обратно имущество (ст. 301 ГК РФ). Уплаченные до момента расторжения договора арендные платежи, не компенсируются.
2. Помимо расторжения договора, собственник может потребовать выплату неустойки, если в договоре такое условие было указано. Также он вправе предъявить требование на возмещение убытков, нанесенных имуществу. Кроме того, конфликт может быть передан на рассмотрение суда, условия иска определяются арендодателем.
3. Арендодатель настроен выселить субарендатора, но не намерен расторгать первичный договор аренды. Для этого он может написать заявление в суд, добиться подтверждения договора субаренды между субарендодателем и третьим лицом недействительным. В таком случае, субарендатор обязан вернуть арендатору помещение.
4. При мирном урегулировании конфликта, возможно официальное заключение субаренды, без каких-либо последствий.
Во избежание правонарушения, рекомендуется сразу обговорить с домовладельцем все аспекты при заключении договора. При оформлении документа нужно внимательно ознакомиться с информацией. В нем всегда есть приложения, к примеру, опись имущества и перечисление всех дефектов в квартире. Проще говоря, если в приложении указано, что телевизор работает исправно, а на деле нет, то необходимо обговорить и попросить о внесении правок в приложение, в противном случае, ремонтировать телевизор будете сами.
Если компания-арендатор хочет передать имущество
В случае, если арендатор намерен передать арендуемое помещение во временное пользование третьему лицу, по общему правилу владелец имущества должен это разрешить.
Есть несколько способов это сделать:
1 способ: Согласие на субаренду прописывается непосредственно в самом договоре
Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю. Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа. Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.
Важно! Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя
2 способ: Составление отдельного документа о согласии арендодателя на субаренду
Если в основном договоре арендодатель не дал согласия на субаренду, понадобится отдельный документ. Специальной формы нет, главное, чтобы в документе можно быть идентифицировать арендодателя и убедиться в согласии, которое дал его полномочный представитель.
Сроки субаренды
Соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.
Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок поднайма — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.
Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.
При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие-то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких-то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.
В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.
Что делать, если основной договор расторгнут досрочно
Если субарендатор неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких-то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).
По закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним субарендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.
