Можно ли продать дом с не узаконенной пристройкой?

Разберём такой пример — граждане сделали к дому пристройку или вообще новый этаж, не узаконили это дело и решили дом продать. По факту дом не соответствует документам — поменялась его площадь, конфигурация и даже расположение на земельном участке. Возможна ли сделка в этом случае?

Что относится к категории пристройки

Пристройкой считается дополнение к дому, не запланированное существующим проектом. За счет пристройки происходит увеличение площади основного строения. Она присоединяется к стенам дома и может быть любого размера и этажности. Этот тип пристройки называется капитальной, на ее возведение необходима дополнительная земля. Она требует обязательного разрешения, которое выдает муниципалитет.

К некапитальным постройкам относятся строения, имеющие вспомогательный характер, не имеющие фундамента и непригодные для проживания. Для них не потребуется получать разрешение перед началом строительства. Как закончится возведение необходимо внести изменения в имеющуюся документацию.

В каких случаях нужно оформлять пристройку?

Обратите внимание, что не на все работы требуется получать разрешение. Постройки делятся на два типа: капитальные и некапитальные. Во втором случае оформление проводимых работ не требуется. К некапитальной застройке относятся следующие работы:

• обустройства нового входа, при условии, что не затрагивается участок прилегающей территории;
• изготовление навеса или крыльца;
• возведение вспомогательных сооружений: сараи и гаражи. Если эти строения не подразумевают снос несущих конструкций и не затрагивают инженерные коммуникации.

Если происходит расширение строения за счёт пристройки дополнительных помещений, документальное оформление работ обязательно.

Можно ли продать дом, если пристрой не узаконен?

Сразу ответим на этот вопрос — дом с неоформленной пристройкой продать можно, но придется найти покупателя без ипотеки и мат.капитала, который согласится на сделку. Разберем каждое утверждение по отдельности.

Список документов, необходимых на сделку купли-продажи, описаны в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Техническая документация на продаваемую недвижимость в ней не указана. Поэтому лицо, ответственное за прием документов, ничего такого требовать от сторон не будет.

В ст. 26 того же закона перечислены основания приостановить купли-продажу. В ней вы не найдете о запрете при выявлении неузаконенной пристройки, перепланировки и тому подобное. Лицо, ответственное за регистрацию, проводит экспертизу только предоставленных документов и на их основании удостоверяет переход права на покупателя — ст. 28 закона.

Главное условие — в договоре купли-продажи стороны должны указать те же сведения о доме, которые зарегистрированы в ЕГРН — площадь, этажность и т.п. Они должны совпадать. Например, в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН указана площадь дома в 110 кв.м. Эту же площадь указываем в договоре. Также не стоит указывать, что объектом продажи является «дом с неузаконенной пристройкой» и тому подобное. Иначе будет приостановка на основании ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — «Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.».

Теперь поговорим о покупателях. Во-первых, покупателей с ипотекой и материнским капиталом рассматривать не получиться. Ипотечные банки и Пенсионный фонд (выдает мат.капитал) потребуют технический паспорт на дом (не путайте с техническим планом). Банкам он нужен для проверки соответствия фактического технического состояния дома с документами на него. Так они проверяют его ликвидность. Пенсионный фонд в тех.паспорте больше всего внимание уделяет проценту износа, потому что дом будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.

Технический паспорт выдают в БТИ. Так как БТИ не занимаются обязательной инвентаризацией частных домов, оформление тех.паспорта будет обязательно с выездом техника для обмера дома. Соответственно, из-за пристройки техник укажет в тех.паспорте бОльшую площадь, чем в свидетельстве или выписке. Из-за несоответствия банк откажет выдать покупателю деньги в кредит на покупку, а ПФР не перечислит мат.капитал.

Во-вторых, придется искать покупателя только со своими деньгами, которого устроит несоответствие дома с документами. Здесь уже как повезет. Кого то устраивает пристройка, хоть и неоформленная, кого то нет. Обычно такие дома продаются по заниженной цене.

Как узаконить пристрой новому хозяину

Пошаговая инструкция по оформлению реконструкции через администрацию

1. Направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, в которой указываются параметры будущего дома и схема организации участка. Неважно, какой дом расположен на участке (садовый или жилой), отступы, этажность, высота и площадь застройки должны соответствовать нормам.
2. Получить из администрации положительное уведомление, которое подтверждает соответствие указанных застройщиком параметров реконструируемого дома действующему законодательству и строительным нормам. Если дом расположен в охранной либо санитарно-защитной зоне, к уведомлению приложат перечень организаций, с которыми нужно согласовать реконструкцию.
3. Согласовать реконструкцию, если выдали такое приложение со списком. В Красногорске и других городах Московской области встречаются охранные зоны железнодорожных путей, газопроводов, линий связи, аэродромов, источников питьевого водоснабжения, объектов культурного наследия и другие.
4. Произвести реконструкцию, не нарушая указанных параметров, тогда проблем с внесением изменений в учёт не будет. При необходимости нарушить нормы можно в той же администрации получить разрешение на отклонение, только сделать это нужно до получения уведомления.
5. Пригласить кадастрового инженера, который приедет на участок и сделает замеры реконструированного дома, а затем сформирует технический план, куда включит полученное ранее уведомление о соответствии и все согласования.
6. Направить в администрацию уведомление об окончании реконструкции, приложив к нему технический план. Обычно техплан направляется в электронном виде, но в некоторых администрациях просят предоставить и распечатанный вариант.
7. Получить ответное уведомление, которым администрация даёт согласие на новые параметры дома, и приложить его к техническому плану. Прикладывает уведомление кадастровый инженер, который формировал техплан.
8. Подать заявление с переформированным техпланом в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРН с новыми параметрами дома. Техплан на внесение изменений отличается от техплана для постановки на учёт.

На первый взгляд кажется, что для оформления реконструкции нужно совершить много действий. Однако всё не так сложно, особенно если доверить это дело опытному юристу, который и уведомления получит, и реконструкцию согласует, и изменения в государственный учёт внесёт. Помощь юриста может потребоваться и в том случае, если в выдаче уведомления откажут или напишут в нём о несоответствии параметров дома установленным нормам. Тогда остаётся один вариант — обращение в суд.

Что делать, если реконструкция совершена без получения уведомления

Поскольку самовольное строительство государственной властью запрещено, правила, по которым можно узаконить реконструкцию дома, если она фактически уже была произведена без соответствующего разрешения, прямо не установлены. Однако до тех пор, пока это самоуправство не выявили, можно действовать в обычном порядке, то есть через уведомления из администрации. А вот если незаконную реконструкцию обнаружили, что могут сделать представители Росреестра или той же администрации, то на собственника дома подадут в суд и выпишут штраф. Тогда уже придётся отстаивать свои права в судебном порядке и узаконивать или возвращать дому прежний вид на основании решения суда.