Зачем заключать предварительный договор купли продажи

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно договор купли/продажи, без которого не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это юридический инструмент, который поможет заставить стороны заключить и зарегистрировать в Росреестре главный договор. Причем с условиями, прописанными в предварительном.

Такой договор используют, когда стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, покупатель квартиры оформляет ипотеку, ему нужно время на сбор документов. За это время стороны заключают предварительный договор, и, возможно, на этом этапе покупатель передает продавцу задаток за квартиру.

Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон. Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решают отказаться от сделки — тогда вторая сторона может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию. Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.

Требования к предварительным договорам

То, каким должен быть предварительный договор купли-продажи квартиры, изложено в ст. 429 ГК РФ, в позиции Верховного суда к этому инструменту и в разъяснениях судебной практики по этой статье ГК РФ. Вот что должно быть в договоре, чтобы его признали законным.

Предмет договора

Это юридический термин, означающий ключевое действие, которые должны выполнить стороны. В случае сделки с квартирой — продавец обязан передать недвижимость покупателю.

Чтобы понять, какую конкретно квартиру передают, нужно описать ее характеристики. Главное — кадастровый номер жилья — узнает его можно через сервис Росреестра по адресу или заказав выписку из ЕГРН в МФЦ. Для вторичного жилья этого достаточно.

Если квартира продается в строящемся доме, по переуступке, стоит добавить в договор существенные параметры недвижимости — ее строительный адрес, площадь, расположение в доме и на этаже.

Пример описания квартиры для строящегося дома: «Продавец передает покупателю объект — квартиру площадью 80 кв. м, расположенную по строительному адресу г. Казань, улица Ленина, дом № 55, квартира № 33, в доме, который возводят на земельному участке под кадастровым номером 64:00:0000053:223, на пятом надземном этаже, в блок-секции Д, подъезде № 4».

Минимальное содержание договора

Кроме предмета договора, в нем должны быть прописаны существенные условия — это информация, которую нужно добавить в договор по закону.

К предварительным договорам нет особых требований — достаточно добавить в них предмет договора и данные сторон. Например, не обязательно указывать цену. Таким образом, вы как бы говорите: «Да, мы точно договорились о сделке, и уверены в том, что сойдемся в цене».

Если не договоритесь, придется идти в суд и обсуждать будущую сделку там. Получается, что цена квартиры в итоге будет устанавливаться судьей.

Чтобы этого не произошло, добавляйте в договор максимум подробно расписанных условий.

Срок действия договора

Так называют период, в который стороны должны запустить процесс заключения главного договора. Когда срок не указывают, считается, что он равен году.

Если стороны не заключат сделку в указанный срок или одна из сторон не предложит подписать договор, то предварительный документ будет автоматически расторгнут и станет недействительным.

Регистрация договора

Предварительный договор стороны обязаны заверить у нотариуса только тогда, когда и главный договор нужно проводить аналогичным способом. Например, это сделки с продажей доли квартиры или сделки с несовершеннолетними.

Добровольно зарегистрировать у нотариуса можно любой договор, вас в этом не ограничивают. Такое заверение — небольшая страховка. Например, если нотариус заподозрит, что одна из сторон недееспособна, или увидит другое потенциальное нарушение прав, он может предупредить об этом и отказаться от заверения такого договора. А может и не отказаться.

Что еще важно добавить в предварительный договор

Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.

Документы-основания

Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.

Гарантии продавца

В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.

Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.

Наличие зарегистрированных лиц 

В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.

Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».

Цена квартиры

Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.

Наличие предоплаты. Укажите, в какой форме передана предоплата, если такая есть:

• Задаток — если сделка отменяется по вине продавца, его придется вернуть в двойном размере. По вине покупателя — задаток остается у продавца.
• Аванс — возвращается или остается соответственно та же сумма, что и давалась.
• Обеспечительный платеж — его можно считать предоплатой, но об этом нужно указать в договоре. Отличие такого платежа от аванса и задатка — им можно пользоваться еще до сделки. Например, оплачивать расходы на пошлины или услуги юристов.

Срок и формат передачи квартиры

Необязательно указывать точный срок, достаточно добавить переменную — например, написать, что «квартира передается покупателю в течение семи рабочих дней после передачи прав на недвижимость и появления такой записи в Едином государственном реестре недвижимости».

Наличие мебели и состояние квартиры. Это важно, если покупается жилье на вторичном рынке, например, в бизнес-сегменте — там мебель, техника и сам ремонт влияют на цену сделки. Пропишите в договоре, какие предметы интерьера продавец должен оставить, какие есть недостатки в ремонте.

Порядок расчетов

Как вы планируете рассчитаться уже после подписания главного договора. Например, через наличные, арендовать банковскую ячейку или воспользоваться сервисом быстрых расчетов. Добавьте в этот пункт решение о том, кто оплачивает сопутствующие расходы на сделку.

Порядок расторжения договора

Укажите, в каких случаях стороны могут расторгнуть договор без штрафов. Как должно происходить расторжение — например, нужно обмениваться заказными письмами или достаточно отправки письма по email. Если последнее, добавьте пункт с перечнем адресов почты и указанием, что стороны согласны считать такие письма юридическими значимыми.

Ответственность сторон

Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, под надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Страховка покупателя

В сделках с недвижимостью больше рискует покупатель. Поэтому ему нужно предусмотреть варианты, когда он должен иметь возможность без компенсаций и штрафов отказаться от заключения договора. Например, не идти на сделку, если обнаружатся новые обстоятельства в документах на жилье — появятся сведения о новых собственниках, органы опеки откажутся давать разрешение на продажу квартиры с ребенком, станет известно о претендующих на квартиру наследниках.

Особенности предварительного договора купли-продажи с застройщиком

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком является фактически тем же самым инструментом, что и преддоговор в обычной купле-продаже — это инструмент «бронирования» недвижимости, пока готовятся документы для главной сделки. Но есть несколько нюансов.

ДДУ в соответствии со ст. 48 ФЗ-218 нужно регистрировать в Росреестре — данные о сделке заносят в базу ЕГРН. Это исключает так называемые «задвоенные продажи» — когда недобросовестный застройщик продает одно и то же жилье несколько раз. Преддоговора в ЕГРН не заносятся, соответственно, никто не может дать гарантию, что застройщик не заключил договор на ту же квартиру с кем-то еще.

Договор долевого участия нужно оплачивать только после государственной регистрации сделки — норма прописана в п. 3 ст. 5 ФЗ-214. Лучше отказаться от сделки, если застройщик предлагает внести какие-то деньги на этапе подписания предварительного договора — все расчеты  проводите после того, как в ЕГРН зарегистрируют главный договор.

Риски при составлении предварительного договора

В сделке с недвижимостью больше рискует покупатель — продавцу стоит договориться о безопасном способе передачи денег и всё. Преддоговор сокращает вероятность появления проблем, но не гарантирует полную безопасность сторонам.

Продавец отказывается от сделки. Сам факт наличия подписанного предварительного договора не означает, что покупатель гарантированно получит жилье. Если продавец передумает, ситуация будет развиваться в зависимости от того, что указано в договоре.

• Если это согласовано сторонами, продавец возвращает предоплату в нужном размере или выплачивает компенсацию, на этом сделка заканчивается.
• Или продавец вовсе отказывается исполнять обязательства. Тогда покупателю нужно идти в суд и надеяться, что решение будет в его пользу. Гражданские дела такого типа не распространены — многие не хотят судиться, потому что результат неизвестен, а потратиться на юриста придется.

Как правило, стороны договариваются о компенсации без суда.

Суд признает договор недействительным. Даже если одна сторона пойдет в суд, это не обязательно означает принуждение к сделке. Если в преддоговоре нарушена форма заключения или не согласованы все существенные условия, его могут признать недействительным.

Продавец исчезает с предоплатой. Если предварительный договор не нужно заверять у нотариуса, то де-факто его нигде не нужно регистрировать. Поэтому недобросовестному продавцу ничего не мешает взять с одного или нескольких покупателей предоплату и исчезнуть.

Избежать такого риска можно с помощью гарантов — независимой стороны, которая будет хранить деньги и контролировать сделку, например, агентства недвижимости.

Квартира продается с обременением. Продавец может умолчать, что на квартире есть запрет на сделки — например, она в залоге у банка или в ней имеет право пожизненно проживать другой человек. Чтобы этого избежать, самостоятельно закажите выписку и ЕГРН — в ней должна быть указана вся информация.

Выписка не гарантирует отсутствия обременений. Например, старая ипотека туда может и не попасть, так как база собирается с 1998 года, и в начале пополнялась не всеми сделками и с техническими ошибками.

Поэтому пропишите в преддоговоре гарантии — обещание продавца о том, что квартира на момент сделки не обременена. Добавьте ответственность за нарушение, например, штраф.

Как расторгнуть преддоговор

Принципы расторжения или принуждения сторон к заключению обязательных договоров прописаны в ст. 445 ГК РФ. Вот какие есть варианты.

По соглашению стороны — когда вы вместе с другой стороной передумали заключать сделку.

Оформляйте соглашение письменно. Это поможет избежать неожиданных исков. Если так не сделать, оппонент по сделке может обратиться в суд и заявить, что вы затягиваете заключение договора. Устные же договоренности, если нет записи и свидетельства, в расчет не берутся.

1. Срок действия договора закончился. Договор считается расторгнут, если его условия не выполнены, а стороны не предъявили друг другу претензий. Для обращения в суд у сторон есть полгода с момента, когда главный договор должен быть заключен.
2. В одностороннем порядке. Это возможно, если такой порядок вы предусмотрели в самом договоре. Например, решили, что любая сторона может отказаться от сделки, если выплатит другой компенсацию в определенном размере.
3. В оговоренных случаях.В договоре указывается возможность расторжения без санкций в определенных случаях. Например, если у покупателя ипотека, а банк отказал в выдаче денег. Или появляются новые обстоятельства в сделке — допустим, на квартиру предъявляет права новый наследник.
4. Через суд.Если любая из сторон не согласна заключить или расторгнуть договор, они имеют право в оговоренный законом срок обратиться в суд. Гарантий, какое решение примет судья, дать никто не может — всё зависит от конкретной ситуации и деталей, прописанных в вашем договоре.

Чек-лист для составления предварительного договора

Относитесь к предварительному договору также, как к главному. Идеально, если для составления главного договора купли-продажи вам достаточно убрать слово «предварительный» и синонимы из первого договора.

• Будьте внимательны, составляя предварительный договор. Если в нем не будут прописаны полностью технические характеристики квартиры и другие нюансы сделки, то в суде такой договор могут признать ничтожным.
• Предоплата не должна быть слишком большой. Какого-то конкретного и установленного законом уровня нет, стоит ориентироваться на рыночные реалии. Например, в Москве средним по рынку считается задаток в размере 1-3% от полной стоимости недвижимости. В бизнес-сегментах аванс может доходить до 10%.
• Заключайте предварительный договор в той же форме, что и главный. Если для второго нужен нотариус, то и первый придется заверить.
• Согласуйте все денежные вопросы в предварительном договоре. Если цену не прописать, то в случае конфликта ее будет устанавливать суд.
• Укажите в договоре порядок расторжения и санкции за это. Например, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через письменное уведомление и с выплатой компенсации другой стороне.

Чем больше условий будет прописано в предварительном договоре, тем лучше.