Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Земля
Рецензент:   Обновлено: 13.06.2021

Зачастую у собственников помещений в жилом доме возникают конфликты относительно порядка совместного пользования общей территорией. В особенности остро, как правило, такой вопрос стоит для собственников нежилых помещений, а также новоселов. Двор нередко оказывается закрыт шлагбаумом или воротами, а все парковочные места на придомовой территории – распределены между «старожилами». Каким образом решить проблему? Прежде всего, необходимо понимать механизм правового взаимодействия между жильцами многоквартирного дома, а также порядок пользования территорией, прилегающей к дому.

Права на участок у дома для жильцов

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного домаПраво общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое при этом не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.

Но даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).

Порядок пользования придомовой территорией

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только на основании решения, принятого на собрании дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, по результатам проведенного собрания:

  • может быть разработан план дальнейших действий, связанных с принадлежащим земельным участком. Собственники вправе определить программу благоустройства, принять решение о возведении дополнительных объектов инфраструктуры;
  • могут быть приняты правила использования, установлены ограничения по распоряжению землей.

Использование придомовой территории многоквартирного дома носит преимущественно диспозитивный характер. Пользоваться и распоряжаться принадлежащей землей разрешено любым способом, если это не ограничено законом.

Допускается не только возведение дополнительных объектов, но и отчуждение земельного участка по различным договорам. Жильцы могут сдавать в аренду саму землю, помещения и иное имущество, которое на ней расположено. Полученные доходы зачисляются на общий счет и могут быть использованы согласно принятому решению собрания.

Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов; других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить: домовому комитету (самостоятельное управление), ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации; управляющей компании.

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного домаСудьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Нарушения использования придомовой территории

Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.

При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.

Правомерно ли ограничение прав новых собственников

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, при определении прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме закон не делает никакого разделения между правами лиц, владеющих на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями, а также не различает права собственников в зависимости от длительности владения ими недвижимостью. Доступ на придомовую территорию также должен осуществляться с учетом обеспечения баланса интересов собственников жилых и нежилых помещений.

Ограждение придомовой территории многоквартирного дома

Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:

  • традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
  • живая изгородь;
  • шлагбаум.

Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.

При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.

Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.

Правила предусматривают выполнение следующих действий:

  • проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
  • подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
  • выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
  • оформление территории в Росреестре.

После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.

Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:

  • управлением архитектуры и градостроительства;
  • полицией;
  • МЧС;
  • скорой помощью.

Что запрещено на придомовой территории

Если говорить просто — то ничего такого, что угрожало бы пожарной или иной безопасности дома, создавало лишний шум и представляло какую-либо угрозу жизни и здоровью людей.

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного домаНапример, нельзя размещать производственные строения, автомойки. В некоторых случаях управляющие компании жилых комплексов устанавливают собственные ограничения на какие-либо сооружения, действия или посадки.

Таким образом, чтобы подстраховаться от штрафов и других неприятностей, лучше любую свою инициативу согласовывать с собственниками участка. Здесь важно помнить, что земля под окнами многоквартирного дома вовсе не принадлежит жильцам первых этажей, а находится в общедолевой собственности, то есть эта территория принадлежит всем собственникам пропорционально доли в праве на общее имущество. Если одним нужна парковка под окном, а другие хотят кустики с лавочками и столиком для домино, то нужно договариваться. Как правило, если дом высокий, то жильцам верхних этажей вообще не интересно, что там у них под окном. Исключение — парковка. Парковочных мест людям постоянно не хватает. В домах поменьше люди чаще стремятся благоустроить свои территории. Конфликты решаются разве что путем переговоров, иначе никак. В любом случае, каждый из жильцов в итоге должен будет подчиниться решению общего собрания жильцов или решению муниципалитета.

 

Ирина Юрист
Оцените автора
Право вашего дома
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю условия использования сайта и политику конфиденциальности.

  1. Максим

    Здравствуйте, а такой вопрос, на общепридомовой земле разрешено держать сельхоз живность?

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Нет. Домашний скот только на землях сельских населенных пунктов можно держать, там, где назначение земель — для ЛПХ. в черте города, тем более, если речь о многоквартирнике — это земли ИЖС. В вашем случае — в долевой собственности.

      Ответить
  2. Дарья

    Здравствуйте, УК самовольно без согласования с жильцами демонтировала с придомовой (огороженной) территории спортивную площадку и увезла в неизвестном направлении. Освободили территорию с целью сдать в аренду частному дет саду для прогулок, так же без согласования с жильцами. Законно ли такое самоуправство УК и как жильцам вернуть свою спортивную площадку?

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Земля в чьей собственности? Есть основания у жильцов считать площадку своей? Или все таки земля муниципалитета и площадка тоже?

      Ответить
  3. Ольга

    Добрый день. Скажите, пожалуйста, возникла ситуация, когда человека Гуляющего с ребёнком инвалидом на детской площадке выгоняют с придомовой закрытой территории. Не понятно пока, являются ли они гости на этой территории или снимают жильё. Насколько правомерны действия собственников? Кому можно находится на закрытой придомовой территории? Спасибо.

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Площадка действительно может находиться в собственности одного дома. Точнее, не дома, а всех его жильцов. Сало быть и имущество, находящееся на ней — собственность жильцов. Собственники квартир на общем собрании могут решить, что территорию вокруг дома надо огородить, а на площадку пускать только своих. Или разрешить проход для всех, но ограничить пользование площадкой. Это их право: они собственники

      Ответить
  4. Александра

    Здравствуйте, сосед установил во дворе МКД батут только для личного пользования (для своих детей). Иногда пускает попрыгать друзей своих детей. Других детей, проживающих в этом дворе не пускает. Земля еще не оформлена и является муниципальной. Правомерны ли действия соседа и есть ли нарушение прав детей, которых не пускают прыгать на батут, даже если 2/3 собственников МКД одобрят установку этого личного имущества?

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Вы сами на свой вопрос ответили: это личное имущество. Это развлечение для детей, которое родители купили для своих детей. Разумеется, они вправе не давать пользоваться этим имуществом другим жителям многоэтажки.

      Ответить
  5. Людмила

    Соседи поставили стол и скамейки под нашими окнами на расстоянии7 метров. Как заставить перенести подальше

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Все зависит от того, в чьей собственности земля. Если в общедомовой собственности, то собирать собрание жильцов. Если принадлежит муниципалитету, то обращаться в администрацию вашего населенного пункта.

      Ответить
  6. Елена

    Добрый день , могли бы дать консультацию . рядом с 3 МКД находится 2х этажное офисное здание , сейчас собственник хочет сделать гостиницу и пытается захватить и сделать забор уже сделал разметку на прилегающей зеленой зоне при детской площадке . Предоставить кадастровые документы по его участку отказывается . Говорит что илет согласование по участку в администрации .
    Хотя данная территория принадлежит жильцам . Куда идти с жалобой , подскажите?
    Спасибо

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      В суд.

      Ответить
  7. Татьяна Юрьевна

    Жители считают наказуемо проплаченной регистрацию БТИ 26.08.2010 года (задним числом) личных убогих строений (2 эвакуационных выхода + 2 разгрузочные будки подвального продмагазина), расположенных на дворовой территории крохотного трехподъездного МКД на 41 квартиру: БТИ задним числом регистрировало, строили эти сараи в 2013 году. 50 ЛЕТ, точнее 53, на земельном участке  МКД 1960 года постройки, по адресу: Судостроительная, дом 32 противозаконных и противоправных разгрузочных сараев и эвакуационных выходов (во дворе, в метре от входов в подъезды) не было! Мы покупали квартиры в «игрушечном» МКД без обременения дворовой территории, СЕЙЧАС же имеем «адский бардак» в вопросе придомовой территории: ограничение (обременение права) на использование дворовой территории ВСЕХ собственников жилья в МКД, с 2010 года фактически установлен запрет свободного подъезда и входа-выхода ко всем трём подъездам, особенно угловому №1.
    НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ЗАПРЕТ на установление ОБРЕМЕНЕНИЯ земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц: (жителей МКД, между прочим) к объектам = (ДОМОЙ, между прочим),СУЩЕСТВОВАВШИМ до дня введения в действие настоящего Кодекса! Прокуратура, отвечает нам = «купил = имеет право пользоваться»! В нашем случае использовать и жителей заодно: назначили «терпящими» разгрузки мясных туш противоправными и противозаконными разгружающимися вереницами машин во дворе в метре от входов во все наши три подъезда.

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      ВАм лучше обратиться к юристу для личной консультации. Ситуация неоднозначная, нужно видеть документы, чтобы понимать реальное положение дел. Свяжитесь с юристом через наш чат для консультации.

      Ответить
  8. Ирина

    Добрый день. Забором перекрыли проход по тротуару на придомовой территории. Я собственник жилья в данном доме. Куда обращаться, чтобы освободили проход?

    Ответить
    1. Ирина Юрист автор

      Установка различного рода ограждений разрешается законом, однако исключительно при соблюдении всех предписанных норм и требований. В правоприменительной практике при рассмотрении вопросов, связанных с демонтажом ограждений, установленных вокруг МКД (или шлагбаумов на въезде), суды принимают во внимание следующие факторы:

      наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установке

      наличие доказательств того, что спорное металлическое ограждение расположено за пределами границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, а также на территории земель общего пользования.
      То есть, сначала нужно выяснить кто установил забор, возможно, это решение общего собрания, на котором вы не присутствовали? Обратитесь в к председателю Домсовета, в УК. Если будет необходимо — в суд.

      Ответить
Adblock
detector