При покупке недвижимости можно столкнуться с неприятным моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за бывшим хозяином жилого помещения. Чаще всего этот факт может обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу. Что делать в этом случае? Читайте советы юриста.
Можно ли по закону купить квартиру с долгами
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещенная законом, но контролируемая им. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.
В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что новый хозяин обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.
Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – не редкость. В некоторых случаях используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.
Покупка квартиры с долгами по договоренности
Заключение договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке не означает, что все предыдущие задолженности должен будет оплатить новый собственник. Если по договору купли-продажи покупатель не принял на себя обязательство оплатить долги предыдущего владельца, то все претензии в связи с неоплатой коммунальных платежей (за исключением взносов за капремонт) за прошлые периоды должны быть адресованы прежнему собственнику.
При этом есть распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом договариваются продавец с покупателем, этот момент прописывается в договоре, либо все происходит на устной основе и никак не отмечается в договоре.
При покупке квартиры с долгами по договоренности, средства для оплаты долга могут быть оплачены за счет аванса или предоплаты от цены договора. Правда в случае авансового платежа покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.
Также возможно предоставление этих денег по договору предоплаты от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.
В договоре на предоплату обязательно должен быть пункт такого содержания:
«Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:
аванс в сумме __________, который Продавец использует для оплаты задолженности по коммунальным услугам. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по любой причине указанный аванс подлежит возврату покупателю в течение 5 рабочих дней.
Что делать, если вы не намеренно купили чужой долг
Чтобы избавиться от долга, есть как минимум три варианта:
- открытие нового лицевого счета;
- попытка договориться с бывшим собственником;
- погашение долга с последующим взысканием с собственника.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса России, граждане и компании, занимающие жилые помещения, обязаны оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 544 Гражданского кодекса РФ, оплата энергии осуществляется либо за потребленное количество (при наличии приборов учета), либо по нормативам, установленных законодательно или сторонами самостоятельно. В случае, если после покупки жилья вы не предпринимаете никаких действий по смене лицевого счета, к вам действительно могут предъявить требования по погашению накопившейся задолженности.
Сами долги за ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. П/п 5, п.2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит немного иначе.
Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»
Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, самое время связаться с предыдущим собственником и управляющей компанией и сесть за стол переговоров.
Опишите недобросовестному продавцу в подробностях, что его ждет: даже если управляющая компания взыщет долги с Вас, Вы все равно сможете вернуть эти средства, предъявив иск к продавцу. Дополнительно ему грозят проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных расходов и, конечно, административная или даже уголовная ответственность. Ваша цель — добиться заключения между управляющей компанией, вами и предыдущим собственником соглашения, в котором долг будет признан личным долгом продавшего квартиру лица.
Как не купить квартиру с долгами
О долге за коммунальные услуги может узнать тот, кто знает номер лицевого счета квиртиры или нежилого помещения.
Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению и на который начисляются жилищно-коммунальные платежи. Если собственник продает жилье, лицевой счет переходит к новому владельцу.
Поставщики отдельных видов коммунальных услуг тоже присваивают помещению отдельный номер — лицевой счет, код плательщика или абонентский номер. Если вы получаете отдельные квитанции на оплату ЖКУ, например отдельный счет за свет или на взносы на капитальный ремонт как собственник помещения, узнать о задолженности по ним можно по этому индивидуальному номеру.
Как узнать задолженность?
- Потребуйте у продавца справку об отсутствии долгов по коммуналке
Лучше вместе с продавцом и получить эту справку. Она берется в бухгалтерии его управляющей компании или ЕИРЦ. В общем, кто оформляет квитанции на оплату, туда обращаться и нужно. По газу всегда отдельная квитанция и компания — ГорГаз. Иногда и по электричеству. В квитанциях всегда указаны адреса организаций и телефоны, по которым можно проконсультироваться.
На всякий случай проверьте еще самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там может быть указано исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Нужно всего лишь указать ФИО и дату рождения.
- Вместе с продавцом посмотрите задолженность в онлайн-режиме
Узнать о долге за ЖКХ можно на госуслугах или в специальном сервисе ГИС ЖКХ. Еще — в приложении или на сайте Тинькофф и других банков. Проверить долг по адресу в интернете можно только на сайте поставщика услуг. На сайте УК или поставщика ЖКУ необходимо зарегистрироваться и авторизоваться. Долг будет отображаться в разделе «Платежи» или «Оплата».
Чтобы проверить состояние расчетов в других сервисах, обязательно нужно знать лицевой счет.
Чтобы узнать о задолженности на госуслугах, сделайте запрос на оплату ЖКУ, выберите поставщика услуг и заполните специальную форму. Информация о задолженности появится на экране.
Воспользоваться сервисом ГИС ЖКХ могут граждане, зарегистрированные на госуслугах. Для этого подключите лицевой счет к личному кабинету и заполните специальную форму. Но пока система работает не в полном объеме, и информации по некоторым квартирам может не быть.
Чтобы узнать задолженность в терминале оплаты или банкомате, необходимо выбрать поставщика услуг и ввести номер лицевого счета плательщика. Сумму долга вы увидите на экране.
