Продажа дачи – сделка, суть которой состоит в реализации недвижимости за определенную сумму. Процедура подразумевает подготовку договора и подписание его заинтересованными сторонами – владельцем объекта (продавцом) и покупателем. Однако процесс реализации в этом случае обладает рядом тонкостей, в которых стоит разобраться перед непосредственным проведением сделки.
Содержание статьи:
Особенности и условия сделки
Любая сделка по реализации недвижимости обладает перечнем схожих этапов, которые необходимо пройти продавцу. Однако, для процесса продажи дачи характерен ряд особенностей, присущих именно такому типу недвижимости.
В этом случае идет речь о реализации сразу двух объектов – дома и участка земли. Поэтому, на этапе предпродажной подготовки следует проверить наличие документов, удостоверяющих право владения строением и территорией.
Обратите внимание! Согласно параграфу 552 ГК РФ права на земельные угодья, занятые реализуемым строением, передаются покупателю вместе с правами на сам дом.
Важно понимать, что продать дачу, не поставленную на учет в Росреестре, крайне сложно. Если объект не обладает кадастровым номером, поэтажным планом и технической документацией, то любые сделки по его отчуждению вызывают сомнение.
Фиксация права собственности требует проведения следующих процедур:
- Межевание. Вынесением границ на натуру занимается кадастровый инженер (государственный либо частный). После чего на руки владельцу объекта выдается межевой план.
- Регистрация права собственности. Основанием выступают технические документы на дачу и заявление от фактического собственника. Запрос можно подать как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ.
По итогу владелец получает выписку из ЕГРН, удостоверяющую права на объект. Однако не исключено, что право собственности было зарегистрировано ранее, либо покупатель согласится приобрести дачный участок без межевания. В этом случае часть хлопот отпадет. После предпродажной подготовки можно приступать к поиску покупателя. Если таковой найден и все вопросы с ним обговорены, то составляется договор.
В документе особое внимание уделяется условиям сделки. Здесь необходимо руководствоваться положениями параграфа 7, главы 30, части 2 Гражданского Кодекса.
Помимо данных сторон в договоре указывают:
- Сведения о даче – адрес, площадь, кадастровый номер и прочие характеристики.
- Цену сделки.
- Порядок передачи денежных средств и самого объекта.
- Права и обязанности, как продавца, так и покупателя.
- Условия, которые, по мнению каждой стороны, требуется включить в договор.
- Порядок аннулирования соглашения.
- Санкции за неисполнение пунктов договора.
Договор подготавливается в 3 экземплярах. Каждый образец подписывается и покупателем, и продавцом недвижимости. 2 экземпляра остаются у сторон сделки. Третий направляется в Росреестр либо МФЦ, потому как согласно параграфу 551 ГК, именно на основании договора происходит фиксация перехода права собственности на объект.
Обратите внимание! Подавать заявление в Росреестр на регистрацию договора продажи должны оба участника сделки – продавец и покупатель.
После регистрации перехода имущественных прав на дачу, ее новому владельцу вручается выписка из ЕГРН. На этом сделка завершается.
Нужно ли подавать декларацию и как это сделать правильно?
Сумма, полученная от реализации дачи, согласно пункту 5 статьи 208 НК РФ, признается доходом физического лица. А любую прибыль требуется фиксировать в налоговых органах. Поэтому, подача декларации после продажи недвижимости обязательна.
Обратите внимание! Декларацию следует подавать даже в том случае, если результат по расчету НДФЛ нулевой.
Правда, если продавец в целом освобожден от уплаты налога на доход, то его можно не декларировать. Такие сведения все равно поступят в ФНС из Росреестра, где был зафиксирован переход прав на объект. Однако во избежание проблем лучше все-таки самостоятельно сообщить налоговикам о проведенной сделке.
Декларация подготавливается лично продавцом и подается в ФНС по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была совершена продажа.
Надо ли платить НДФЛ?
Налог на прибыль физического лица, необходим к погашению, когда человек получает тот или иной доход. Причем происхождение последнего значения не имеет.
Соответственно при реализации дачи НДФЛ также подлежит оплате. Размер ставки составляет 13% для жителей РФ и 30% для нерезидентов страны.
Однако существует 2 ситуации, когда НДФЛ можно не платить:
Реализуемая дача находилась в собственности более 3 лет, а право на нее получено путем наследования, по договору дарения, ренты либо при приватизации.- Продавец обладает объектом больше 5 лет, но право собственности возникло не на указанных выше основаниях, а, например, после покупки.
Обратите внимание! Правила освобождения от НДФЛ распространяются на дачи, права на которые были зафиксированы после 1 января 2016 года!
В этом случае можно опираться на пункт 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса о доходах, не подлежащих налогообложению.
Если же прибыль получена от продажи дачи, перешедшей в личное владение до 1 января 2016 года, то действуют прежние нормы НК РФ. В этом случае доход не подлежит налогообложению, если объект находился в собственности больше 3 лет.
Продажа дачи всегда сопровождается заключением соответствующего договора. Впоследствии сделка регистрируется в Росреестре, что выступает основанием для перехода имущественных прав на объект. При этом продавцу потребуется погасить НДФЛ, потому как сумма, полученная от продажи, признается доходом. Однако, в зависимости от сроков обладания объектом (3 либо 5 лет) и момента получения прав на него такая обязанность может быть полностью снята.
