Ипотека как вариант покупки дачи: правила и подводные камни

Чтобы удовлетворить свою потребность в отдыхе и разведении сельхозпродукции для своих нужд, человек стремится приобрести дачу. Если собственных средств не хватает, можно воспользоваться ипотекой. Вы спросите, зачем залезать в кредит в этом случае? Ответ прост — покупка дачи может решить и жилищный вопрос. Давайте рассмотрим, как это сделать.

Содержание статьи:

• Дача, как предмет ипотеки
• Важное об ипотеке
• Договор ипотеки дачи
• Последствия заключения ипотечного договора
• Какие требования предъявляют банки?
• Подводные камни

Дача, как предмет ипотеки

Существующее понятие дачи дано в 1998 году законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Дачным участком признается земельный надел, используемый гражданами для отдыха, на котором можно было построить жилой дом, различные сельхозсооружения (для хранения дачного инвентаря и пр.), а также выращивать картофель и различные сельскохозяйственные культуры (ягоды, фрукты, овощи).

С 1 января 2019 года понятие «дача» из закона изымается, и все дачные объекты будут разделены на две категории: «садовые» и «огородные». Разница между ними в том, что на огородном участке невозможна постройка капитальных недвижимых строений, т.е. будут доступны только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания.
В то же время и те, и другие будут продолжать оставаться предметом ипотеки на основании статьи 5 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со статьей 3 закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества …» от 29.07.2017 г. на садовом участке могут размещаться:

• Жилые объекты (дома, условия которых позволяют проживать в них постоянно).
• Садовые дома (используемые по сезону, т.е. временно).
• Хозпостройки (некапитальные объекты – колодцы, бани, навесы и пр.) и гаражи.

В этих случаях предметом ипотеки становится комплекс объектов – земля и сооружения на ней.

Обратите внимание! Дачу в ипотеку можно приобрести как садового, так и огородного типа.

Ипотека: понятие и предназначение

Ипотека представляет собой залог недвижимости. Это обременение права собственности, которое обеспечивает выполнение собственником недвижимого объекта определенных обязательств.

Что подразумевается под фразой «купить дачу в ипотеку»?

Это определенная схема покупки, когда собственных средств на оплату договора купли-продажи дачи в данный момент нет. Но есть учреждение, которое может дать средства под небольшой процент.

В целом это выглядит так:

1. Гражданин выбирает дачу, обговаривает с продавцом цену и другие условия продажи.
2. Став потенциальным покупателем, он обращается в банк за займом, выбирая по процентной ставке кредита и первоначальному взносу (той сумме, которую он должен сам выплатить продавцу дачи).
3. Банк (или другая кредитная организация) оценивает платежеспособность клиента и ликвидность покупаемого объекта. Ликвидность – это предполагаемая стоимостная значимость дачи на рынке недвижимости с учетом перспективы ее развития или упадка (в том числе региона, где она расположена).
4. Приняв решение выдать кредит, банк готовит договор ипотечного кредитования, клиент подписывает его и получает деньги, которыми расплачивается с продавцом дачного участка.
5. Переход права собственности на объект и его обременение залогом регистрируются. В результате банк становится залогополучателем такой дачи, а клиент – ее собственником.

Важно! Залог регистрируется в ЕГРН и препятствует последующей продаже дачи без согласия банка. Покупатель должен понимать, что такое обременение будет существовать до тех пор, пока он полностью не выплатит кредит.

Чего ждать от договора ипотеки дачи?

Каждым банком разработан свой типовой договор ипотечного кредитования. Однако, готовясь к покупке дачного участка по такой схеме, нужно понимать, что ожидает залогодателя по договору в целом.

1. Предмет ипотеки

Выбирая участок, нужно учесть следующее:

• У продавца должно быть зарегистрировано право собственности как минимум на строение. Земля, при этом может быть и в аренде. В этом случае ипотека оформляется на жилой дачный дом, а земля просто переходит к новому арендатору.
• Границы участка должны быть определены через межевание.

2. Оценка стоимости дачи с точки зрения кредитования

Наличие коммуникаций, удаленность расположения, состояние подъездных путей и прочие факторы влияют на размер стоимости закладываемого имущества. Банк и клиент должны достичь согласия в этом вопросе, иначе договор не будет подписан. Оценку могут провести как сотрудники кредитной организации, так и независимые оценщики.

Примечательно, что она может отличаться от той стоимости, по которой дача покупается. Наихудший вариант, когда оценщики озвучили сумму ниже, чем цена договора купли-продажи. Потому что кредит выдадут только в пределах оценочной стоимости.

3. Отражение стоимости дачи из договора купли – продажи

Ипотечный договор будет отражать и ту сумму, за которую покупается дача. Ее не следует путать с предыдущей стоимостью. Потому что кредитные платежи будут опираться на первую оценку, которая может быть выше/ниже той, что указана в купле-продаже.

4. Процентная ставка и страховка

Сумма займа делится банком на весь период действия договора путем составления графика выплат. Залогодатель возвращает деньги с учетом дополнительных процентов.

Кроме того, возможно включение условия о страховании дачи за счет залогодателя.

5. Штрафы, пени, неустойки, проценты

Просрочка в оплате влечет ответственность залогодателя. С 24 июня 2018 г. ее рамки при покупке дачи определяются ключевой ставкой ЦБ РФ на день заключения договора согласно ст. 6 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

6. Возможность обращения взыскания на дачу во внесудебном порядке

Статья 9 закона № 102-ФЗ позволяет включить такое условие в договор об ипотеке. Это означает, что пропуск платежей по кредиту может привести к изъятию и продаже дачи без суда.

7. Форма договора

Договор письменный, но не подлежит госрегистрации. В ЕГРН залогодатель обращается за регистрацией самого обременения – залога. В реестр просто вносится запись о его наличии и условиях осуществления.

Внимание! Банки обговаривают первоначальный взнос заемщика, и его размеры могут достигать 20-25 % от стоимости дачи.

Последствия заключения ипотечного договора

Залог дачи становится способом обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору. Если покупатель дачи перестанет гасить кредитные долги, банк может использовать дачный участок для погашения долгов залогодателя. Каким образом? Например, выставить на торги, продать ее, взыскать из полученных денег положенную сумму, а остаток вернуть «неудачному» владельцу дачи.

Другой вариант – изменить график платежей и условия ипотеки, если дачник временно задержал выплаты по объективным причинам (например, остался без работы). Это зависит от политики банка и способности залогодателя убедить кредитора в том, что трудности временные.

Среди последствий покупки дачи в ипотеку следует указать на невозможность передачи права собственности другому лицу. Ни путем продажи, ни дарения, ни обмена… То есть собственник может фактически пользоваться дачей, теми плодами, что получены в процессе ее использования, но вот отчуждать заложенный объект не вправе.

Внимание! При покупке дачи с обременением (например, сервитут или аренда) следует обязательно предупредить банк об этих обстоятельствах. Иначе есть риск принудительного изменения условий ипотеки со стороны банка.

Какие требования предъявляют банки?

Дача, это все-таки не городское жилье. Ее ликвидность существенно ниже.

Поэтому кредитные организации предъявляют повышенные требования к таким объектам:

1. Межевание и отражение на кадастровой карте (соответственно, наличие кадастрового плана).
2. Безопасность (нормальные санитарно-гигиенические условия, хорошее техническое состояние построек, электро- и пожарная безопасность).
3. Удачное расположение (недалеко от населенных пунктов с наличием подъездных путей).
4. Наличие воды, отопления и пр.

Некоторые требования касаются и самого заемщика:

• Стаж работы (не меньше года).
• Размер зарплаты (стабильность – один из критериев).
• Возраст (трудно обеспечивать платежи, будучи несовершеннолетним или подходя к пенсионному возрасту).

Обратите внимание! Если дача не соответствует требованиям выбранного банка, стоит рассмотреть другие варианты. Каждый банк выдвигает свои условия.

Что следует учесть, чтобы не споткнуться с подводными камнями?

Выбирая дачу для покупки в кредит, нужно учесть несколько моментов:

1. Лучше, когда садовый дом, земля под ним и вокруг него находятся в собственности продавца. Тогда оформление ипотеки на такой объект будет более реальным ввиду большей ликвидности покупаемой дачи.
2. Нахождение понравившегося участка в живописной зоне – это хорошо, но плохо, если зона – заповедная. Следует помнить, что на территории страны есть особые природные области, находящиеся под защитой. В таких местах право собственности на землю получить невозможно. Как и оформить ипотеку на земельный участок в соответствии со ст. 63 ФЗ № 102-ФЗ. В этом случае допустима только покупка в кредит жилого строения на таком участке.
3. Следует внимательно отнестись к получению информации о категории земли, на которой расположена дача. Лучший вариант – сельскохозяйственные земли, позволяющие реализовать основную цель покупки. Кроме того, на таких участках запрещено возведение производственных сооружений.
4. Ипотечный кредит на дачу выдается только физическим лицам. И это естественно, так как дачный участок – целевой объект, не предназначенный для предпринимательства.
5. Перед покупкой стоит проверить участок через сайт Росреестра на предмет межевания, кадастрового номера и отсутствия наложенного ареста или другого обременения (например, публичного сервитута о праве прохождения через дачу на соседний участок).

Обратите внимание! Покупка дачи с домом в ипотеку с намерением заниматься каким-либо предпринимательством бессмысленна.

Во-первых, жилые дома запрещено использовать не по назначению. Во-вторых, такие земли имеют целевое назначение – занятие сельским хозяйством для собственных нужд.

Заключение

Ипотека – явление долгосрочное, поэтому стоит всерьез отнестись не только к выбору дачи и банка-кредитора, но и к своим платежным способностям. Чтобы через 5-7 лет не остаться без дачного участка по причине просрочки оплаты кредита. «дача»

Видео сюжет расскажет, возможно ли оформить дачу в ипотеку и о «подводных камнях» такой сделки