Выделение долей в доме детям: все способы в 2021 году

Приобретая квартиру, родители несовершеннолетних самостоятельно принимают решение о том, выделять ли доли детям в новом жилье. Наделить ребенка правом собственности и определить его долю родители могут добровольно, желая таким образом защитить его имущественные права. Однако существуют случаи, когда выделение долей становиться не правом, а обязанностью родителей в соответствии с требованиями законодательства.

Когда нужно выделять доли детям

Доля ребенку выделяется в следующих случаях:

• взамен проданной доли (например, при продаже жилья, купленного под МК и покупке другого);
  по доброй воле в любом имеющемся или покупаемом жилье;
• при покупке жилища за средства материнского семейного капитала;
• при оформлении ипотеки на покупку жилья (добровольно или при использовании МК), при участии в долевом строительстве.

Рассмотрим более подробно каждый случай и нюансы выделения долей.

При покупке жилья за средства маткапитала

Использование средств материнского капитала на покупку жиль, влечет за собой обязательство – выделение долей детям в купленном жилище. В некоторых случаях, в документе также прописывается обязательное выделение доли еще и супругу. Есть несколько способов сделать это и выполнить свои обязательства перед государством.

Если МК используется для улучшения условий, то в приобретенном объекте всегда делают выделение частей каждому ребенку и супругу. Средства могут использоваться, например, для покупки квартиры или на строительство дома.

Недвижимый объект, приобретаемые полностью или частично с помощью государства, не может быть оформлен в собственность одного человека. Выделение долей в этом случае — обязательно, их должны получить:

• второй супруг;
• все родные дети (в том числе и совершеннолетние);
• все приемные дети.

Если совместно проживают другие родственники, выдел доли для них запрещен, но проживать они могут по договоренности с собственником. Выделение доли второму супругу не производится, если он:

• умер;
• признан умершим по судебному решению;
• лишен родительских прав по решению суда.

Если на момент покупки жилья родители в разводе, то выделение доли на бывшего супруга также не нужно. Материнским сертификатом распоряжается мать, но есть случаи в юридической практике, когда сертификат передавали и отцу, воспитывающему детей без матери.

Законодательное регулирование вопроса

В марте 2020 года произошло принятие Федерального закона № 35, который в свою очередь внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.

В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.

Если изъясняться проще, то «было» в законе так: чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовали нотариальное обязательство.

Этот документ входил обязательным пунктом в перечень бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Обязательство требовалось в нотариально-заверенной форме.

А «стало» так: обязательство на выделение долей исключено из обязательного перечня необходимых документов. То есть, при составлении заявления его не могут потребовать, но в тексте самого заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.

Выделение доли взамен проданной

При продаже имущества в которой собственником или долевым собственником является ребенок, необходимо заручиться разрешением органов опеки. Чаще всего (и это не всегда связано с продажей имущества, купленного за МК) опека разрешает сделку при условии, что в новом жилище детям будут выделены доли.

Условия последующей покупки жилья и выделения доли в квартире детям прописываются в разрешении органов опеки и попечительства. На других условиях совершить сделку не удастся.

Выделение долей в ипотечной квартире

При покупке квартиры в ипотеку, несовершеннолетние могут быть сразу включены в число собственников. Однако не каждый банк пойдет на это условие. В таком случае доли должны быть выделены детям уже после снятия обременения.

Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут лишь дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже будет возможно оформить право собственности на жилье.

Как выделить доли

Традиционные два способа: непосредственное участие детей в сделке, при которой они становятся покупателями и долевыми собственниками или – оформление обязательства.

Хотя сейчас обязательство, оформленное нотариально, требуется не всегда, именно этот документ – самый надежный способ выделить доли детям. Сколько бы в Интернете не было образцов подобного обязательства, а именно юристы могут составить правильный вариант, подходящий конкретно к вашей ситуации. Но, можно оформить обязательство и не нотариального характера, в простой письменной форме. Однако, такого рода документы юридической силы не имеют в большинстве случаев.

Что прописывают в обязательстве

В обязательстве на выделение долей необходимо указать следующие данные:

1. Число, месяц, год и место подписания документа.
2. ФИО, паспортные данные, адрес регистрации обоих родителей (или одного, если второй не упоминается в обязательстве).
3. Описание направления использования капитала: например, на погашение основного долга и процентов по ипотеке или улучшение жилищных условий путем покупки объекта жилого имущества.
4. Описание объекта (адрес, реквизиты документов).
5. Обязательство о выделении с подробностями: кому и сколько.
6. Дата, подпись, фамилия, инициалы.
7. Отметка об удостоверении бумаги нотариусом: дата, подпись, фамилия, инициалы, печать.
8. Обязательно уточнить в документе срок исполнения обязательства. Например, в случае покупки жилья за МК – это шестимесячный срок.

Способы исполнения обязательства

Два способа исполнить обязательство: выделить доли по соглашению или же по договору дарения. Законом не регламентирован конкретный способ, поэтому родители могут выбрать более удобный, быстрый или дешевый для них.

Соглашение о выделении долей

Соглашение о выделении долей оформляется у нотариуса, поскольку любые операции с частями недвижимого объекта, в том числе выделение долей детям, можно совершать только с участием нотариуса.
Закон не содержит конкретных требований об определении долей, поэтому размер можно указать по своему усмотрению. Наиболее распространенные варианты:

• В равных количествах для всех человек – например, по ¼ для 4 членов семьи.
• Пропорционально вложенным средствам МК, например, они составили половину цены, значит можно оформить ½ в общую собственность родителей, а ½ — поделить на четверых. Точные доли высчитает сам нотариус, исходя из ваших пожеланий.
• Доли по санитарным нормам – по регионам это разные показатели: например, в Москве 18 м2.

В соглашении также прописываются различные нюансы, например, возможность перераспределения долей при рождении последующих детей и т.д. На основании этого документа производится регистрация прав собственности в Росреестре.

Договор дарения

Этот способ выделения доли также предполагает участие нотариуса и составление официального документа.

Размер доли определяется аналогичным способом – родители могут прописать их по своему усмотрению. В договоре обязательно прописывается предмет дарения и утверждение о том, что сделка носит безвозмездный характер.

Сколько стоит выделить долю в квартире

При оформлении выделения долей придется понести следующие расходы:
Пошлина за удостоверение нотариусом соглашения (пп. 5, п. 1, ст. 333.24 НК РФ). Сумма составляет 0,5 % от стоимости жилого помещения, и должна быть не менее 300, но не более 20000 рублей. Точный расчет происходит, основываясь на кадастровой или рыночной стоимости объекта недвижимости.
Государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре – 2000 рублей.

Считается, что соглашение можно оформить в простой письменной форме, но, как показывает практика, Росреестр отказывает в регистрации прав по таким соглашениям.