Как продать неприватизированную квартиру – советы юриста

Несмотря на то, что приватизация в России продолжается уже долгое время, огромное число квадратных метров остаётся в государственной или муниципальной собственности. Проживающие на территории таких квартир люди не имеют права распоряжаться недвижимостью в полном объёме: продать, подарить, завещать её нельзя.

При желании продать неприватизированную квартиру наниматели готовы преступить закон, дабы реализовать недвижимое имущество. Однако в законодательстве немало нюансов, которые позволяют заключить сделку абсолютно легально, не становясь при этом преступником.

Содержание статьи:

• Как продать муниципальное жилье
• Обмен неприватизированной жилплощади
• Приватизация при продаже

Как продать муниципальное жилье

Существуют два типа жилплощади: та, что подлежит приватизации, но по каким-либо причинам жильцы не оформили её в собственность, и та, что в принципе не может перейти в частное владение. К последним относятся:

• комнаты в общежитиях;
• жильё в закрытых военных городках;
• служебные квартиры;
• аварийное жильё;
• квадратные метры, чьи собственники против приватизации;
• сельские дома, находящиеся в ведении органов социальной защиты.

Если квадратные метры не попадают ни под одну из категорий, то приватизация возможна. Самый простой и законный способ, как продать неприватизированную квартиру – оформить право собственности на неё и продать по стандартной процедуре. Вот только у жильцов не всегда имеются средства на выкуп квартиры у муниципалитета, а потому при желании сменить место жительства, приходится пользоваться обходными путями.

Внимание! Не существует способов продать квартиру на законных основаниях, если она не приватизирована, по стандартному договору купли-продажи. Агентства или риэлторы, которые предлагают услуги по сделкам такого рода – мошенники.

Обмен неприватизированной жилплощади

На вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» – ответ строго отрицательный, однако обмен такими квадратными метрами законом не воспрещается. Разумеется, найти подходящий вариант для обмена непросто, да и подобные сделки имеют недостатки:

1. Не все квартиры имеют одинаковую стоимость, однако, поскольку заключается договор об обмене, никакие денежные суммы фиксировать в нём не разрешается. На практике это означает, что один человек обещает другому в устной форме или в виде расписки осуществить доплату за квадратные метры, что не даёт абсолютной гарантии в том, что деньги действительно будут переданы.
2. Если деньги в счёт доплаты всё же переданы, получить налоговый вычет за покупку жилья невозможно, ведь официально не было покупки, был лишь обмен.

Вот только на второй чаше весов находятся куда больше преимуществ обмена неприватизированными квартирами, которые нивелируют недостатки сделки. Основное и самое важное преимущество состоит в том, что при обмене права на жильё оформлять не требуется. А значит, в будущем человек сможет это жилье приватизировать. Всё дело в том, что согласно ФЗ № N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991, стать полноправным владельцем муниципальной недвижимости можно лишь один раз. Иные положительные стороны обмена заключаются в следующем:

• оформление сделки бесплатно;
• сделка не может быть приостановлена из-за ареста жилья или долгов по коммунальным платежам;
• обменять можно квартиры в разных городах.

Внимание! Обмен невозможен, если одна из квартир находится в аварийном доме, изъята из жилого фонда или в ней имеет место незаконная перепланировка.

Мнение эксперта

Елена Бондаренко

Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Можно обменять неприватизированную квартиру не только на подобную ей, но и фактически осуществить продажу. Воспользоваться такой схемой предлагают агентства, имеющие буферную недвижимость. Система сложная и требует повышенного внимания, потому обращаться стоит только в организации с хорошей репутацией:

1. Предполагаемый покупатель муниципального жилья приобретает право собственности на буферную квартиру.
2. Наниматель неприватизированной квартиры и новый владелец буферного жилья производят обмен.
3. Право на буферную квартиру переходит бывшему нанимателю муниципальных квадратных метров.
4. Новоиспечённый хозяин продаёт буферную квартиру агентству, получая, таким образом, деньги.

Огромный минус такого способа – изначальная стоимость квартиры и получаемая на руки в конце сделок сумма существенно разнятся не в пользу бывшего нанимателя, да и контроль над каждым этапом схемы нужен неусыпный, а потому придётся потратиться на услуги юриста.

Приватизация при продаже

Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:

• получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
• найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
• получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
• по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.

Подобным же способом можно продать неприватизированную квартиру с долгом по коммунальным платежам, вот только сумма залога резко увеличивается. Сначала необходимо погасить все задолженности перед управляющей компанией и иными организациями, а затем приступать к приватизации по стандартной процедуре.

Другой вопрос, интересующий нанимателей муниципального жилья: как продать долю в неприватизированной квартире? Юристы говорят, что единственный законный способ получить денежную компенсацию в счёт стоимости своей доли – предложить «выкупить» ее другим собственникам жилья. Естественно, договор в этом случае не может быть оформлен в качестве купли-продажи.

Для получения денег за долю в квартире следует составить соглашение о том, что одна сторона выплачивает другой стоимость части недвижимости, а другая, в свою очередь, в процессе приватизации отказывается от принадлежавших ей квадратных метров.

Продать неприватизированную квартиру по стандартному договору купли-продажи в нашей стране не представляется возможным, однако нюансы законодательства позволяют получить другое жильё или денежные средства в результате обмена. Однако самым простым и законным способом остаётся приватизация, которая требует немалых средств и времени, а потому заранее необходимо искать покупателя, готового терпеть неудобства ради желаемой квартиры.