Принимая решение о покупке жилья, будущий собственник часто делает выбор между квартирой в новостройке и объектом со вторичного рынка. Процесс заключения соответствующих соглашений существенно отличается. Давайте определим, как происходит процесс покупки квартиры в обоих случаях.
Содержание статьи:
- Предварительная экспертиза объекта
- Оформление договора
- Проведение расчетов
- Особенности проведения ипотечных сделок
- Проведение сделок по социальным программам
Предварительная экспертиза объекта
Значительное количество отличий присутствует на стадии изучения понравившегося объекта.
Процесс покупки квартиры на вторичном рынке более прост и предполагает проверку:
- наличия правомочий продавца на подписание договора;
- отсутствия обременений и ограничений, в том числе находящихся на стадии регистрации;
- отсутствия судебных споров, касающихся квартиры.
Все перечисленное можно изучить, заказав выписку из ЕГРН.
Покупателю необходимо осмотреть квартиру, а также получить информацию о составе зарегистрированных в ней граждан и о факте ее сдачи в краткосрочную аренду (до 1 года). Эти сведения предоставляет продавец.
Процесс покупки квартиры в строящемся доме требует сбора большего количества данных. Это связано с тем, что жилья юридически не существует и риски покупателя существенно выше.
Для начала рекомендуется выехать на стройку и удостовериться в наличии работающей техники и персонала.
Если возведение дома активно ведется, то следует приступить к проверке следующей информации:
- о схеме реализации проекта (долевое строительство, ЖСК или самовольные работы, впоследствии легализующиеся через суд);
- об истории работы строительной компании на рынке;
- о правах на землю, где ведутся работы;
- о наличии разрешительной документации;
- о сроках реализации проекта;
- о рисках, связанных с вложениями;
- о методах страхования ответственности застройщика.
Процесс покупки квартиры в новостройке, возводимой по долевой схеме, предполагает изучение проектной декларации. В этом документе содержатся все перечисленные сведения. Когда речь идет об участии в ЖСК или приобретении жилья в самовольной постройке, указанную информацию получить не удастся.
Оформление договора и переход прав на квартиру
Приобретение квартиры на вторичном рынке происходит одномоментно. Для этого подписанный договор купли-продажи сдается в регистрирующий орган, который вносит сведения о новом собственнике в ЕГРН.
При этом представляется ряд дополнительных документов:
Стороны подтверждают факт передачи денег распиской, если соглашением предусмотрен процесс покупки квартиры за наличный расчет, или подтверждение банка о произведенной оплате.- Перед регистрацией вносится госпошлина, составляющая 2000 рублей.
Сам договор заключается в простой письменной форме.
Процесс покупки квартиры от застройщика предполагает приобретение жилья в 2 этапа:
- подписание соглашения о долевом участии и его регистрация (госпошлина за нее составляет 350 рублей);
- получение квартиры по окончанию строительства (госпошлина за оформление прав покупателя составит 2000 рублей).
Между этими действиями выполняются работы по возведению дома и сдача его в эксплуатацию.
Несмотря на то, что квартира на момент подписания ДДУ отсутствует, соглашение должно предусматривать передачу помещения, обладающего индивидуальными характеристиками (площадь, состав жилой и вспомогательной площади, а также этаж и номер).
Проведение расчетов
Процесс оформления покупки квартиры на вторичном рынке не ставит стороны в определенные рамки, касающиеся сроков оплаты. Допускается предварительная передача денег, рассрочка или расчеты после регистрации сделки.
При покупке квартиры у застройщика допускается внесение средств только после регистрации договора о долевом участии. Это требование предусмотрено ч. 3 ст. 5 одноименного закона. Условиями соглашения может предусматриваться как внесение средств одной суммой, так и рассрочка платежа.
Процесс покупки квартиры в новостройке от застройщика предполагает возможность наличных и безналичных расчетов.
Особенности проведения ипотечных сделок
Выбор в пользу первичного или вторичного рынка существенно повлияет на то, как происходит процесс покупки квартиры в ипотеку.
Когда речь идет о покупке готового жилья, оформление залога на квартиру производится одновременно с регистрацией права собственности заемщика.
Сделка по покупке квартиры в ипотеку в новостройке отличается следующим:
- при получении кредита дом не возведен;
- займ остается необеспеченным до сдачи объекта в эксплуатацию.
Получая кредит, покупатель предоставляет обязательство о незамедлительном оформлении обременения при получении жилья от застройщика. При этом он несет все риски, связанные с банкротством строительной компании и назавершением проекта.
Особенности проведения сделок по социальным программам
Ряд граждан могут приобрести жилье, участвуя в специально разработанных программах. Одной из наиболее популярных является использование материнского капитала. Если эти средства направляются на покупку готовой квартиры, то одним из условий является включение несовершеннолетних детей в состав собственников.
Покупка жилой недвижимости с материнским капиталом в строящемся доме предполагает составление родителем обязательства о предоставлении ребенку доли в праве на жилье, когда оно будет сдано в эксплуатацию.
Некоторым гражданам предоставляются субсидии для покупки жилья (одной из наиболее распространенных выступает программа поддержки молодых семей). Большая их часть выплачивается региональными властями. Процедура приобретения жилья на вторичном рынке с использованием сертификатов отличается только наличием временных ограничений. Получателю необходимо уложиться в определенный программой срок.
Процесс покупки квартиры с субсидией в новостройке требует совершения следующих действий:
- получения информации том, что программа распространяется на неготовые объекты;
- проверки наличия у дома аккредитации для участия в программе.
В остальном приобретение будет производиться на общих основаниях.
При выборе между первичным и вторичным рынком недвижимости значение имеет не только цена квартиры, но и порядок ее приобретения. Изучив информацию о том, как проходит сделка по покупке квартиры, потенциальные собственники примут более взвешенные решения.
Видео сюжет расскажет о нюансах при покупке квартиры в строящемся доме
https://youtu.be/Tmmrc0Vk_Vg
