Что такое доверительное управление, каким имуществом (и чем кроме него) можно позволить управлять и прочие тонкости этого вида сделки в нашем материале.
Законодательно способы управления имуществом бывают разные. В том числе, один из вариантов — соглашение доверительного управления. Это такая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, когда право пользования имуществом на время переходит к другому человеку по доверительному соглашению.
Что такое доверительное управление недвижимостью
Доверительное управление может устанавливаться в отношении имущественных комплексов, в том числе предприятий, отдельных объектов, которые относятся к недвижимости, ценных бумаг, прав, удостоверенных бездокументарными ценными бумагами, исключительных прав и другого имущества. Деньги не признаются в качестве самостоятельных объектов доверительного управления, если иное прямо не предусмотрено законом.
По сути, такая сделка является безвозмездной, то есть не несет в себе получение финансовой выгоды. Один из примеров применения такого договора — передача имущества общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.
Однако в современном мире пользуется популярностью передача недвижимости в доверительное управление на возмездной основе, то есть, собственник платит управляющему. Зачем это нужно? Например, в случае, если недвижимость нужно сдавать, а собственнику некогда этим заниматься. Согласитесь, арендодателем быть непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку.
Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество.
Что подразумевает доверительное управление в отношении недвижимости
В отношении недвижимости это значит, что управляющий (или распорядитель), с которым заключён договор доверительного управления возьмет на себя полное управление имуществом:
- будет размещать объявления,
- сам найдёт арендаторов на жилье,
- заключит с ними договор аренды и будет ежемесячного получать арендную плату,
- станет сам оплачивать коммунальные услуги или отслеживать оплату арендаторами,
- возьмёт на себя решение всех возникающих проблем, касаемо ремонта, износа жилья, клининга, вселения и выселения жильцов и т.д.
Цель управляющего и всего, чем он будет заниматься – получить прибыль для собственника. Но, какая ему выгода? Именно для того, чтобы определить выгоды сторон и заключается договор доверительного управления. В нём определяется перечень услуг, которые будет оказывать управляющий и его процент от дохода, который принесёт сдача недвижимости в аренду. Таким образом менеджер оказывается лицом заинтересованным в получении прибыли не меньше, чем сам владелец.
Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.
Плюсы доверительного управления имуществом
Заключение договора доверительного управления имеет свои положительные стороны для собственника имущества. В том числе:
- Помогает экономить время. Собственнику больше не нужно тратить личное время на поиск жильцов, показ квартиры или дома, оформление всех необходимых документов, оплату коммуналки.
- Менеджер решит все неурядицы, возникающие в процессе. То есть, например, если квартирантов затопят соседи сверху, то решать вопрос о ремонте и возмещении убытков – будет менеджер.
- Тратиться на юридические услуги тоже не придётся: договоры с жильцами заключает управляющий.
- Перестаёт быть заботой собственника и износ помещения. То есть, управляющий принимает квартиру у съезжающий арендаторов и сам решает: стоит ли вложиться в ремонт или же проще снизить цену на аренду. Клининг после квартирантов может тоже входить в стоимость услуг менеджера.
Минусы доверительного управления
Кроме плюсов, есть конечно и подводные камни, о которых собственнику нужно знать. А именно:
- Оплата услуг управляющего – не дешевая. На это уйдёт от 10 и более процентов от стоимости аренды.
- В случае заключения договора о доверительного управлении, необходимо узаконить получение прибыли от аренды: оформить самозанятость или отчитываться сдачей декларации в налоговую ежегодно. Естественно, что и налоги в этом случае придётся платить. А облагаться налогом будет весь доход целиком, без вычета расходов.
- В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
- Есть риск того, что квартира будет фигурировать в почасовой и посуточной аренде, так как недобросовестные менеджеры стараются извлечь максимум выгоды из сдачи квартиру в аренду. Часто собственники не знают, кто живёт в квартире.
- Жильё будет иметь высокий уровень износа, если управляющий станет сдавать его как хостел или в посуточную аренду.
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:
- Найдите доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
- Обговорите все детали вашей сделки и все пункты, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
- Откройте банковский счёт для расчетов с управляющим.
- Соберите необходимые документы для передачи имущества в управление: свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
- Составьте и подпишите договор, затем подпишите акт приема-передачи жилья.
- Важный момент – регистрация договора в Росреестре. Это обезопасит вас, если в дальнейшем придётся «выяснять отношения» с управляющим в судебном порядке
Какие нюансы включаются в договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
В нём должны быть указаны:
- состав объекта имущества. В этом пункте нужно подробно описать жилище, наличие ремонта, сантехники, мебели и допустимый процент износа, который вы подразумеваете на момент окончания срока действия договора.
- выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
- размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
- услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
- срок действия договора. По закону, он может заключаться на срок не более 5 лет, но есть возможность продления.
После заключения договора его нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого вам потребуются:
- паспорт выгодоприобретателя, то есть ваш паспорт;
- договор;
- акт передачи объекта;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.
Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.
Иные формы доверительного управления
Помимо общего правила, существуют другие основания, предусмотренные законом, вследствие которых возникают отношения по доверительному управлению:
- при осуществлении функции опекуна;
- при установлении попечительства в форме патронажа;
- на основании завещания, в случае назначения исполнителя завещания;
- признания гражданина безвестно отсутствующим.
