Можно ли продать ½ долю дома, если второй собственник против

Долевая собственность – это проблемная форма владения, так как для распоряжения таким имуществом требуется единогласие всех собственников. Как продать половину дома, если второй дольщик против или просто не выходит на связь?

Разница между совместной и долевой собственностью

Если у недвижимости два или более хозяина, это называется общей собственностью. Она в свою очередь делится на совместную собственность и долевую. В первом случае имущество принадлежит всем собственникам без в определения долей, во втором – для каждого установлена причитающаяся ему доля, например – ½, 1/6  и т.д. Каждый вид собственности предполагает свои правила по распоряжению ею.

Правила продажи долевой собственности

При продаже долевой собственности, главное условие –  соблюсти интересы всех дольщиков, поэтому законом при таких сделках предусмотрены две особенности: преимущественное право покупки и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса.

 Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это и есть преимущественное право покупки. То есть, до того как продать половину дома чужим людям, собственник должен предложить покупку другим дольщикам. Причём условия продажи должны быть такими же, как планируются для посторонних. Предложить купить за завышенную цену – нельзя!

В уведомлении о продаже необходимо как можно полнее перечислить характеристики продаваемого объекта (адрес, площадь, количество комнат) и особенности сделки (срок оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства)

Как передать уведомление:

1. Вручить второму собственнику лично под роспись. Увы, такой вариант хорош лишь при дружественных отношениях между дольщиками;
2. Отправить почтой. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении и описью вложения.
3. Телеграммой.
4. Через нотариуса.

После получения уведомления, второй собственник должен отреагировать на него. На отказ или согласие даётся 30 дней.

Если дольщика устраивают условия, он может согласиться. Если нет – оформить отказ. Он должен быть письменным и по возможности заверенным у нотариуса. При наличии такого документа, 30 дней с момента получения уведомления ждать не обязательно.

Если отказа не последовало, то нотариус выдаст уведомление о том, что продавец предоставил дольщику преимущественное право покупки и уведомил его письмом. Это и будет основанием для совершения сделки.

Однако есть ситуации, когда второй собственник намеренно скрывается, его местонахождение неизвестно или же он против продажи. Как быть в этих случаях?

Как продать половину дома, если второй собственник скрывается?

Не важно, намеренно или нет, скрывается собственник. Если вам его местонахождение неизвестно, уведомить его о наступлении права преимущественной покупки всё равно обязательно.

Закон не уточняет, по какому именно адресу нужно отправлять уведомление. Поэтому, чтобы обезопасить себя, есть несколько вариантов:

• отправьте письмо по последнему известному адресу второго дольщика;
• отправьте уведомление по адресу недвижимости, долю в которой вы собираетесь продать. При этом в Росреестре необходимо предварительно получить выписку о том, что доля в этой недвижимости принадлежит «потерявшемуся» соседу;
• отправьте письмо по адресу, который вы узнаете по запросу в МВД;
• обратитесь к нотариусу, который за умеренную плату сам подготовит уведомления, сделает запросы о возможном месте жительства дольщика, разошлёт их и в итоге, выдаст вам уведомление о том, что вы приложили максимум усилий для поиска соседей.

Если у вас есть опасения, что дольщик будет уклоняться от получения уведомления, то помните о следующем: уведомление считается доставленным, если оно дошло до указанного адреса, но не было получено и прочтено собственником по причинам зависящим от него. То есть, если он не пришёл на почту, отказался забирать письмо у курьера и т.д.

Как можно продать долю, если другой собственник против?

Если второй собственник против продажи, то никаких дополнительных сложностей по сути это не создаёт. Нужно действовать по такой же схеме: найти покупателя, обсудить подробности сделки, уведомить второго собственника и дождаться окончания 30 дней, предусмотренных законодательством на ответ.

После этого сделка оформляется у нотариуса. Единственный вариант для несогласного собственника – обратиться в суд с исковым заявлением. Однако, если вы будете действовать по правилам, то закон будет на вашей стороне.

Способы «обхода» закона при несогласии второго дольщика: развенчиваем мифы

На просторах интернета можно найти «вредные советы» о том, как продать половину дома и при этом обойти право преимущественной покупки. Например, оформить договор дарения между «покупателем» и «продавцом», а деньги получить под расписку, или же оформление сделки займа или залога, вместо купли-продажи.

Конечно, предприимчивые продавцы могут воспользоваться и такими советами. Однако, это нарушение закона. В ходе судебного разбирательства подобная сделка может быть признана ничтожной и расторгнута. В этом случае деньги покупателю придётся вернуть. Гораздо безопаснее соблюсти требование закона о праве преимущественной продажи: в этом случае сделка будет законной и не принесёт никаких последствий.