Как продать квартиру без согласия второго собственника – советы юриста

Рецензент: Обновлено: 07.10.2019

Недвижимостью, которая находится в личной собственности, владелец может распоряжаться любым законным способом. Однако при наличии двух и более собственников могут наблюдаться некоторые трудности. В таких ситуациях нужно разобраться, как продать квартиру без согласия совладельцев и можно ли это сделать законным образом. В статье рассмотрены причины таких ситуациях, законный механизм продажи и возможные нюансы подобных сделок.

Содержание статьи:

Когда возникают трудности

Недвижимое имущество может быть оформлено на двух и более особ. Такая собственность является по закону общей. В процессе выделения четко обозначенных долей она может быть признана долевой, без такого механизма – совместной.

Внимание! Любые приватизированные квартиры могут являться общей собственностью для участников процесса приватизации.

как продать квартиру

Выделение и регистрация долей производится в добровольном порядке. Ключевая проблема – на практике может быть невозможно определить конкретную долю. Например, вход в жилое помещение является единственным, и разделить его физически невозможно. Это означает, что доля является больше юридическим понятием, а не фактическим разделением. По этой причине часто возникают проблемы при желании продать квартиру без согласия другого собственника.

Получить долевую часть имущества можно различными способами: в случае принятия в дар, по праву наследования, при выделении после развода супругов. Каждый владелец такой части имеет полное право на использование квартиры, если его действия не нарушают прав других сторон.

Как продать такую жилплощадь

Бывают ситуации, когда только один собственник хочет продать собственную долю имущества. Например, муж желает продать квартиру без согласия жены, а она категорически против такой операции. Для этого мужу необходимо предложить выкупить часть своей супруге и только после этого искать иных покупателей.

Внимание! На практике продать долю квартиры без согласия владельца можно, но, нужно обязательно уведомить его о своих намерениях письменно. В противном случае договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Иногда первый участник правоотношений поступает законным образом и желает передать уведомление про свои намерения, а второй – просто отказывается принимать документ (то есть попросту не дает осуществить желаемое законным образом). Можно ли в таком случае продать квартиру без согласия несговорчивого владельца? Для подобных ситуаций необходимо начать судебное разбирательство.

Сторона, которая желает продать свою часть, должна четко и мотивированно описать причины данного решения. Среди них могут быть нежелание жить со вторым владельцем совместно, финансовая задолженность и прочее. Суд должен всесторонне изучить аспекты дела и принять объективное решение, при этом учитывая размер долей каждого.

как продать квартиру

В итоге суд может обязать несогласного совладельца на выполнение операции продажи. Также есть другой законный путь, как продать квартиру без согласия второго собственника – оформить договор дарения. В таком случае согласия других владельцев просто не требуется. Дарить недвижимое имущество и его части можно абсолютно любому человеку (факт родственных отношений необязателен). Не нужно согласие и при заключении соглашения по займу. Такая операция подразумевает, что продавец взял в долговые обязательства некоторую сумму, а свою долю имущества сделал залогом. Затем он не возвращает сумму, и залог переводится для ее погашения.

Нужно ли нотариальное удостоверение сделки

Выделение долей квартиры, которая находится в общей собственности, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Такая норма нужна для предотвращения квартирного рейдерства и соблюдается, если необходимо продать половину квартиры или ее долю без согласия собственника. При этом проверяется соблюдение преимущественного права покупки для остальных владельцев.

Нотариус может самостоятельно уведомить другие стороны, если обратившийся собственник не готов заниматься этим лично. Оптимальный вариант, если нужно продать квартиру без согласия мужа или другого родственника с правом владения – это направить специальное извещение при помощи заказной телеграммы по почте (с просьбой выдать копию). В таком случае будет видно, в какой срок и по какому поводу была отправлена телеграмма.

Также нотариус может проверить, нет ли иных претендентов на часть квартиры, факт дееспособности собственника, действительность паспорта и других документов. При этом тариф на удостоверение подобной сделки составляет примерно 0,5% от общей суммы, но не превышает 20 000 рублей.

Порядок действий

обмен квартирами

Если нужно продать приватизированную либо неприватизированную квартиру без согласия других владельцев – нужно придерживаться нормативных актов. В законе существует особый механизм, который позволяет оформить сделку по правовым нормам и не допустить проблем в будущем.

Как продать долю в квартире без согласия совладельцев:

  1. Известите остальных собственников в письменной форме о своем намерении по продаже части имущества и предложите им выкупить его (письменное извещение также допустимо для проживающих на одной жилплощади родственников, например, если муж намерен продать квартиру без согласия женыв бракоразводном процессе).
  2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи части жилплощади. Затем напишите договор сделки с указанием информации об участниках, их паспортных данных, цены и предмета соглашения.
  3. Зарегистрируйте переход прав собственности в Росреестре либо многофункциональном центре. Для этого понадобится заявления от сторон, оригиналы договора и актов передачи с печатью нотариуса, при наличии – письменные отказы от долевого выкупа, паспорта сторон.
  4. Затем необходимо оплатить госпошлину и приложить квитанцию.

Добавление к пакету документов квитанции существенно ускорит процесс, поскольку ее электронная копия может появиться в системе с опозданием. Если государственный орган не будет иметь информации об оплате, то через 5 дней после подачи документации ее могут вернуть без предварительного рассмотрения.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
Целую квартиру можно продать только при желании всех владельцев, но можно ли продать долю без согласия другого собственника? Подобные вопросы получили достаточное распространение в юридической практике. В законе предусмотрен специальный регламент для таких случаев, при этом стоит отказаться от принуждения. Любое давление на другого собственника запрещено законом и может быть достаточным основанием для аннулирования сделки купли-продажи. В правом порядке можно легко продать долю, но у такого варианта есть свой недостаток. Денежные потери при частичной продаже жилплощади могут составлять около 20–30% от общей суммы.

Если нужно продать свою долю в квартире – есть выход на основе правовых норм. Для начала часть следует письменно предложить совладельцам, а затем можно искать других покупателей. Также реальной возможностью в спорной ситуации может стать оформление бумаг о дарении либо займе под залог доли.

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;


Есть вопрос или замечание?

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *