Некоторые путают понятия аренды с последующим выкупом и покупки в рассрочку. Объясняем, в чём разница между двумя видами сделки.
Аренда с последующим выкупом
Бывают ситуации, когда человек сначала арендует квартиру или дом на определённый срок, а затем выкупает. Однако, это немного иная ситуация. Аренда с последующим выкупом – это объединение арендного договора и договора купли-продажи.
Схема аренды дома с последующим выкупом (или квартиры) такова: собственник жилья и его будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья.
По договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. То есть, прописывается обязательный ежемесячный платёж, в котором будет, например, 40 процентов с счёт аренды, 60 процентов в счёт последующего выкупа.
В договоре указываются выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником. До этого момента собственником остаётся прежний владелец.
Как быть, если арендатор передумал покупать жилье?
Если после заключения договора через какой-то срок любая из сторон передумала заключать сделку, то договор можно аннулировать. В этом случае владелец обязан вернуть арендатору все уже выплаченные за квартиру деньги (разумеется, без учёта арендных платежей).
Каковы плюсы и минусы сделки?
Разобравшись в сути такой сделки, можно подумать: кому и зачем такие сделки вообще нужны? Ведь есть более простые и потому распространённые варианты: обычная покупка или ипотека.
Однако, первый вариант подходит тем, у кого деньги уже на руках, а ипотека – доступна далеко не всем. Именно поэтому аренда с последующим выкупом – для многих возможность купить жильё на вторичном рынке в рассрочку и без использования кредита.
То есть, для покупателя плюсы в том, что:
- не нужен первоначальный взнос;
- не важен официальный статус заработка;
- не нужно отдавать всю сумму единовременно;
- можно заехать в жилье сразу;
- к аренде с выкупом нередко предлагают варианты, которые по каким-либо причинам не получается продать: цена в этом случае будет ниже рыночной;
- обязательный платёж прописывается в договоре, и вырасти он не может, то есть инфляция и прочие факторы не учитываются.
Для продавца аренда дома с последующим выкупом хороша тем, что жильё не будет простаивать в ожидании покупателей, а начнёт приносить доход. Причём как от аренды, так и от своей стоимости. При этом собственником до полной выплаты долга остаётся прежний хозяин.
Минусы для продавца в том, что:
- не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа, то есть выбор квартир невелик;
- заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником;
- проверять юридическую чистоту квартиры арендатору-покупателю придётся самому или с привлечением юриста.
- До полного расчёта квартира не будет в собственности покупателя, что не гарантирует в будущем отсутствий обременений на квартиру.
Важно! Чаще всего схема «аренды с последующим выкупом» используется для удержания продавца (или покупателя) на какой-то определённый момент: до появления средств, до наступления определённой даты, до оформления документов.
Например, дом достался собственнику в наследство. Однако до официального вступления в наследство и получения документов, продать его невозможно. В этом случае хороший вариант: заключение договора аренды с последующим выкупом. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Покупка квартиры в рассрочку
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры недостаточно денег для полного расчёта, а получить ипотечный кредит нет возможности. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость.
Покупка квартиры в рассрочку на первичном рынке
Когда квартира приобретается у застройщика в рассрочку, это означает, что оплата её стоимости будет вноситься поэтапно. Например, сначала от 20% до 50%, а остальная часть — ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
На вторичном рынке реже продают жильё в рассрочку. Как правило такие сделки заключают между собой люди, которые знакомы или состоят в родственных связях.
В этом случае оформляется традиционный договор купли-продажи. В нем указывается:
- адрес жилья,
- личные данные и контакты покупателя и продавца,
- сумма первоначального взноса,
- сроки оплаты платежей и их суммы в рамках рассрочки.
Отдельными пунктами оговаривается момент перехода права собственности, прописываются санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения в этом случае, добавляет эксперт.
Плюсы покупки квартиры в рассрочку у застройщика:
- нужен минимальный первоначальный взнос,
- переплата минимальна
- доходы и официальный заработок никем не проверяются.
Минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика:
- необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
- штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир.
Если говорить о вторичном рынке, то все условия прописываются в договоре. Если он грамотно составлен, острые углы (они же минусы для продавца и покупателя) минимальны.
