При оформлении договора дарения у сторон практически не возникает вопросов друг к другу. Гражданин, передающий квартиру, делает это по своим личным мотивам, а принимающее жилье лицо не теряет денег, поскольку собственность достается бесплатно.
В большинстве случаев стороны подписывают договор о дарении квартиры без обременений. Это позволяет новому владельцу распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Много вопросов возникает при наличии ограничений. Давайте разберемся во всех тонкостях дарения квартиры с зарегистрированными обременениями.
Содержание статьи:
- Что такое обременение?
- Наличие договора доверительного управления
- Дарение квартиры с обременением ипотекой
- Дарение жилья, сданного в аренду
- Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания
Что такое обременение и когда оно используется?
Под обременением понимается наличие тех или иных прав на квартиру со стороны 3-х лиц. Нередко оно является препятствием для проведения сделки дарения. Чтобы права нового собственника были зарегистрированы, необходимо предварительное снятие обременения, либо одобрение соглашения со стороны лица, в пользу которого оно установлено. При оформлении такого договора ограничение может устанавливаться в пользу дарителя.
Обременения прав на квартиру используются в следующих случаях:
при сдаче жилья в аренду;- если на квартиру наложен арест, связанный с исполнением судебного решения или обеспечительными мерами в ходе разбирательства;
- когда оформлена рента, предусматривающая пожизненное содержание бывшего собственника жилья;
- если дом, в котором расположена квартира, относится к культурному достоянию;
- при оформлении ипотеки;
- когда квартира перешла в доверительное управление;
- если одаряемый будет обязан осуществлять опеку, попечительство или патронаж в отношении тех или иных лиц.
Рассмотрим основные ситуации, при которых заключается договор дарения квартиры с обременением.
Наличие договора доверительного управления
Такой способ передачи имущества связан с ситуациями, когда собственник занимает государственные посты. Иначе это называется «слепым трастом». Соглашение заключается не более, чем на 5 лет и регистрируется в Росреестре.
Чтобы подарить такое имущество, необходимо расторгнуть договор с управляющим. Соответствующее уведомление направляется ему за 3 месяца до прекращения соглашения (ч. 2 ст. 1024 ГК РФ). Далее режим доверительного управления аннулируется и квартиру можно дарить.
Дарение квартиры с обременением ипотекой
Ипотека устанавливается в целях обеспечения выплат собственником по привлеченному банковскому кредиту или, когда он получил займ у других лиц. Передать жилье с этим ограничением невозможно.
Если квартира обременена таким способом, то существует 2 пути решения вопроса:
Гашение кредита или займа дарителем. Вместе с полной оплатой долго происходит снятие ипотеки, и квартира перестает находиться под обременением.- Получение согласия у кредитора. Этот способ гораздо сложнее, поскольку банку придется определить платежеспособность нового собственника. Одаряемому фактически придется пройти процедуру одобрения ипотечного кредита. Если его финансовое состояние не позволит обслуживать долг, то согласие не будет получено.
Бывают случаи, когда одаряемый готов погасить долг за предыдущего собственника.
В этом случае рекомендуется внимательно изучить кредитный договор и историю оплат по нему. Не исключено, что долг окажется больше, нежели рыночная стоимость жилья.
Такое возможно при накопившейся неустойке или, когда заемщик брал валютный кредит. В перечисленных ситуациях договор дарения доли квартиры с обременением ипотекой часто оказывается менее выгоден, чем покупка такой квартиры по рыночной стоимости.
Дарение жилья, сданного в аренду
Если даритель передает квартиру, сданную в найм другим лицам, их согласие на сделку не потребуется. Эти ограничения касаются использования жилья. Новому собственнику придется ждать окончания действия аренды, после чего он сможет переехать в это жилье или сдать его другим нанимателям. Стоит помнить, что максимальный срок проживания нанимателей в квартире определяется в соглашении и не может превышать 5-ти лет.
Существует возможность договориться с нанимателями и досрочно расторгнуть договор. При этом односторонние действия запрещены. Если одаряемый хочет быстрее въехать в квартиру, то рекомендуется предложить арендаторам что-то взамен досрочного переезда.
Это может быть:
- оплата комиссии риэлтеров при поиске нового жилья;
- компенсация переезда;
- возмещение стоимости первого месяца проживания в новой квартире.
Возможны и другие предложения, которые устроят арендаторов. С арендой часто путают рецитацию других граждан в квартире. Она не является обременением, а представляет контрольные меры миграционного учета. Закон не устанавливает никаких ограничений на передачу такого жилья.
Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания
Такие соглашения заключается в форме ренты. В основном они касаются жилья, принадлежащего гражданам старшего поколения.
Право собственности переходит под рядом условий:
- пожизненное проживание предыдущего владельца в квартире;
- содержание дарителя до его смерти;
- личная забота о предыдущем собственнике.
Рента также устанавливается через Росреестр.
При заключении такого соглашения следует учитывать следующие риски:
- высокие расходы на содержание получателя ренты;
- право дарителя под любым предлогом отменить соглашение;
- внушаемость граждан, находящихся в возрасте (сосед или знакомый может убедить их отказаться от договора).
Если передаваемая квартира имеет обременение или даритель планирует его установить, то необходимо взвесить все положительные и отрицательные стороны этой схемы. Кажущаяся выгода может обернуться убытками, превышающими рыночную стоимость жилья.
Видео сюжет расскажет о тонкостях покупки квартиры с обременением
