Молодые родители часто используют средства материального капитала на приобретение жилья. Но этих денег недостаточно для оплаты полной стоимости квартиры, поэтому зачастую такая недвижимость дополнительно обременена ипотекой. Как правильно совершить сделку, чтобы не возникло претензий органов опеки?
Содержание статьи:
Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом
Государство допускает использование средств материнского капитала на приобретение квартиры в ипотеку.
При этом они могут использоваться следующим образом:
- На первоначальный взнос.
- В счет погашения задолженности.
У многих со временем появляется желание продать квартиру, даже если долг полностью не оплачен.
В этом случае важно уведомить обе инстанции:
| Органы опеки | Они следят за процессом сделки. Важно, чтобы дети получили собственность по другому адресу без ухудшения жилищных условий. |
| Банк, выдавший ипотеку | Необходимо назначить встречу с сотрудником банка. Возможно два варианта развития событий – кредит погашается до совершения сделки или долг переоформляется на другого заемщика. |
Обратите внимание! Банки редко идут на переоформление остатка долга на новое лицо. Как правило, перед продажей квартиры требуется погашение кредита. Если у продавца отсутствуют средства, их может внести покупатель в счет стоимости договора.
В органы опеки необходимо обратиться еще до совершения сделки, так как они должны быть уведомлены должным образом о планируемой сделке.
Действовать необходимо следующим образом:
Сначала вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно подбираете другую недвижимость для приобретения в собственность.- Затем необходимо уведомить органы опеки о планирующейся сделке. На рассмотрение подается заявление с документами. После проведения анализа выдается решение.
- В случае положительного ответа можно обратиться в банк для решения вопроса с кредитом. Проще всего, если его предварительно оплатит продавец или покупатель. В последнем случае оформляется расписка или дополнительное соглашение о том, что часть средств за покупку квартиры внесена в счет погашения долга в банке. Но некоторые банки переоформляют долг на нового заемщика.
- После этого заключается договор продажи одной квартиры и приобретения новой.
Как получить разрешение на продажу?
Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, необходимо подать заявление и соответствующий пакет документов. В первую очередь органы опеки проверяют чистоту сделки и соблюдение прав детей.
Потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт на продаваемую квартиру.
- Кадастровый паспорт на приобретаемую квартиру.
- Выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка.
- Выписка из домовой книги на приобретаемую квартиру.
- Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные платежи.
- Выписка из ЕГРП или свидетельство о собственности.
Эти документы подаются вместе с заявлением установленного образца. Бланк заявления можно взять у сотрудника непосредственно в момент подачи документов. Срок рассмотрения пакета документов составляет месяц.
Если приобретаемое жилье отвечает требованиям органов опеки, проблем с получением разрешения возникнуть не должно.
Продажа квартиры без разрешения органов опеки
В редкой ситуации можно найти покупателей и риэлторов, готовых на приобретение такой недвижимости без разрешения от органов опеки. Собственники могут продать квартиру и потратить деньги на нужды, не связанные с приобретением жилья и улучшением жилищных условий детей. В этом случае проблемы могут появиться как у продавцов, так и покупателей.
Федеральный закон №256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» определяет направления, на которые могут пойти предоставленные средства. Если деньги потрачены не на целевые нужды, их придется вернуть государству и выплатить штраф. В худшем случае родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ.
Для покупателя последствия могут наступить позднее! Согласно закону, ребенок по достижении им 18-летнего возраста может подать исковое заявление в районный суд о нарушении своих прав в результате совершения сделки. Суд будет на стороне ребенка и сделку с большой долей вероятности аннулируют.
В данном случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу вернуть уплаченные деньги. На практике же у продавца может не оказаться такой крупной суммы и выплаты могут растянуться на долгие годы. А обязанность возврата квартиры возникает по решению суда незамедлительно.
Таким образом, чтобы продать ипотечную квартиру, купленную с участием материнского капитала, необходимо строго соблюдать последовательность действий. Своевременно уведомив органы опеки, вы совершите сделку без боязни ее отмены.
Видео выступление специалиста Управления социальной политики на семинаре «Ипотека и материнский капитал. Социальная ипотека»
