Многие обладатели ипотечного жилья убеждены в невозможности его продажи до полной выплаты кредитного долга. Это не совсем точное суждение. Такая сделка несколько сложна, но вполне осуществима, хотя характеризуется определенными нюансами. Давайте разберемся в них.
Содержание статьи:
- Почему продают квартиру с кредитом?
- Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия
- Можно ли продать квартиру в кредите за короткий срок?
- Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?
- Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?
- Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?
Почему стремятся продать квартиру с кредитом?
Казалось бы, став обладателем долгожданного жилья, пусть даже с помощью кредитных средств, все идет прекрасно. Остается лишь делать выплаты по долговым обязательствам и наслаждаться жизнью. Однако не следует забывать о долгосрочности ипотечных займов. За 10-20 лет многое может произойти.
Вот перечень наиболее частых причин:
Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.- Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
- Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
- Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.
Как видим, обстоятельства финансового или иного плана диктуют свои условия.
Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия
Банковская структура в обязательном порядке дает свое согласие на реализацию залогового объекта (или не дает).
Кредитор находится в двояком положении:
- У банка есть несомненный интерес в закрытии кредита. Поэтому препятствовать нецелесообразно. Особенно, когда у заемщика нет возможности выплачивать долг.
- Разрешая продать залоговый объект, кредитная организация недополучает прибыль от процентов за выданный кредит.
Заемщикам к сведению. Если в кредитном договоре есть пункт, разрешающий продажу обремененного жилья, банк не имеет права на отказ. Во избежание злоупотреблений кредиторы предусматривают штрафные санкции и разнообразные комиссионные сборы.
Бывают случаи, когда долгие раздумья о продаже ипотечной квартиры оборачиваются для заемщика судебными тяжбами. Допустим, если нет средства для ежемесячных выплат и отсутствует перспектива решения проблемы, лучше сразу решать вопрос кардинально – продавать жилье, не дожидаясь судебного иска. В данном варианте размер банковских штрафов при «досрочной» продаже значительно меньше вероятных последствий.
Можно ли продать квартиру в кредите за максимально короткий срок?
Самый простой и быстрый способ продажи кредитного жилого объекта – получение потребительского кредита. Это позволит погасить ипотечную задолженность, снять обременение с залоговой квартиры и продать ее. Есть и другой способ – предложить банку иной залог, если заемщик располагает равноценным объектом. Иными словами, необходимо найти недостающую сумму на погашение долга или предложить в качестве залога равноценную замену. В любом случае банк уведомляется о намерении клиента продать кредитную квартиру.
К досрочному погашению можно привлечь покупателя. Задача сложная, но вполне осуществимая. Хотя эта схема для вторичного рынка почти нереальна. С одной стороны, отпугивает обременение, с другой – множество юридически чистых альтернативных предложений.
Как правило, «досрочный» путь применяют к ипотеке на строящееся жилье. Спрос на новостройки достаточно велик. Потенциальных покупателей привлекают дома в благоустроенных районах с хорошей планировкой. Поэтому свободную квартиру на завершающем этапе строительства найти трудно. Тем боле, если застройщик добросовестный.
Схема действий в общих чертах:
- Заемщик-продавец сам находит покупателя или поручает банку его поиск (за определение вознаграждение и по более низкой стоимости).
- С покупателем заключается нотариально заверенное дополнительное соглашение. Он предоставляет аванс в размере оставшейся задолженности.
- Ипотека закрывается.
- Обременение с квартиры снимается.
Далее все по обычному плану: посещение регистрационное палаты, переоформление договора о долевом строительстве или оформление договорных отношений о продаже объекта. Остаток средств (если таковые будут после выплаты ипотечного долга и комиссий) достаются продавцу.
Внимание. Рассмотренные выше способы применяются в том случае, если покупатель располагает суммой равной стоимости квартиры в полном объеме.
Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?
Такой способ нельзя исключать.
Главное предварительно выяснить два нюанса у покупающей стороны:
- Размер собственных накоплений. Он должен соответствовать размеру долга продавца.
- Размер одобренного кредита. Его величина важна для выплат оставшейся части.
Если оба условия удовлетворяют требованиям, будущий клиент банка вполне подходит на роль покупателя.
Какие шаги предпринимаются заемщиком-продавцом:
- Банк уведомляется о досрочном погашении долга.
- Оформляется предварительная договоренность для передачи задатка.
- Продавцом погашается долг перед банком. Сотрудник банка выдает документы, подтверждающие выполнение ипотечных обязательств.
- С квартиры снимается обременение. Процедура выполняется Регистрационной палатой на протяжении трех дней после обращения продавца и банковского представителя.
- Продавец собирает документацию для кредитора покупаемой стороны (перечень документов уточняется в конкретной банковской структуре) и передает ее покупателю, который подает документы в свой банк на одобрение и оформление ипотечного договора.
- Если одобрение получено, составляется и регистрируется договор о купле-продаже.
- Банк покупателя выплачивает продавцу остаток. Варианты оплаты оговариваются предварительно: посредством перевода денег на счет или через ячейку банка.
Таким образом, продавая обремененную квартиру, один человек избавляется от долгов по ипотеке, а другой становиться обладателем жилья и кредитного долга.
Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?
На льготную ипотеку вправе претендовать граждане, относящиеся к определенным категориям – социально незащищенным (включая военных, учителей и так далее), малообеспеченным, многодетным или молодым семьям. В общем это те, кто нуждается в улучшении условий жилья, но не имеет возможности выплачивать обычный кредит.
Льготный вид ипотеки предполагает предоставление более лояльных условий заемщику за счет следующих факторов:
- Снижения процентной ставки.
- Субсидирования части приобретаемых квадратных метров.
- Продажи госжилья по низкой цене.
То есть, к реализации льготной ипотечной программы финансово подключается государство, а банки присоединяются к участию в проекте, привнося в них дополнительные пункты (увеличивая ипотечный период, снижая ставку при определенной сумме первого взноса и так далее). Так или иначе льгота предоставляется конкретному лицу, предоставившему документальное подтверждение своего права на получение ипотечной привилегии. Поэтому продажа такой квартиры без погашения долга невозможна. Конечно, есть исключения, но это частные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.
Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?
Военную ипотеку относят к одному из видов льготных (социальных) кредитов. Для военных разработана особая система ипотечных накоплений (НИС).
В данном случае передача покупателю жилья с обременением в принципе невозможна. Залогом владеет не только кредитор, но и Министерство обороны. Значит, возникает потребность в потребительском займе. Эти средства пойдут на ликвидацию долга.
Основные пункты реализации объекта выглядят так:
- Уведомление банка и Росвоенипотеки о планируемой продаже.
- Подача рапорта на повторное получение свидетельства об участии в НИС (если до 45 лет осталось еще 3 года и более). Этот шаг лучше не откладывать. Вторичное участие заведомо уменьшаем сумму ипотеки – очень сильно влияет возрастной критерий.
- Уточнение суммы долга.
- Погашение долговых обязательств.
- Поиск покупателя.
- Получение документа на снятие обременения.
- Получение свидетельства на собственность.
Для дальнейшей продажи применяется обычная схема.
Видео сюжет расскажет, как продать ипотечную квартиру
