Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

Сделки с недвижимостью происходят в жизни людей не так часто. Они сопряжены с определенными рисками даже для опытных специалистов, хорошо знакомых с законодательством и знают подводные камни, а граждане, которые далеки от этих вопросов, чаще становятся жертвами мошенничества. Если покупатель может купить квартиру с обременением, с долгами, то чем же рискует продавец, который имеет целью получить сумму, указанную в договоре, за свою недвижимость?

Содержание статьи:

• Получение оплаты от продажи недвижимости
• Продажа квартиры в ипотеку
• Предварительный договор
• Риски продавца при продаже по доверенности
• Риски при альтернативной продаже
• Стоит ли занижать цену в договоре?

Получение оплаты от продажи недвижимости

Передача средств от покупателя к продавцу нередко становится очень рискованным моментом для бывшего собственника жилья, не исключены грабежи и различные виды обмана. Совместить процесс подписания договора и передачи средств не так просто.

Оплата наличными

При оплате сделки наличными нужно их проверять, чтобы не попали фальшивые купюры, особенно, когда расчет производится в долларах. Для этого риэлторы имеют, как правило, специальные устройства.

После подсчета необходимо обеспечить сохранность денег, чтобы не стать объектом грабительского нападения. Нередко наличные деньги становятся поводом не только для грабежа, но и убийства.

Поэтому все популярнее становятся услуги банка, но пользуясь ими, придется поделиться частью дохода за предоставляемый сервис.

Банковская ячейка

Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.

Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.

В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.

Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.

Аккредитив

Аналогичным удобным способом расчета является оформление аккредитива, когда средства поступают от покупателя в банк. Деньги будут списаны с его счета и перечислены на счет продавца при предъявлении документов о том, что сделка состоялась.

Депозит нотариуса

Еще одним способом, обеспечивающим безопасное получение денег от покупателя, является использование счета нотариуса согласно п.1.1 ст. 327 ГК РФ, с которого продавец получит свои деньги за квартиру после оформления.

Чтобы покупатель не смог снять деньги раньше, с ним нужно составить Соглашение о расчетах.

В этом документе оговоривается, что он имеет право на их возврат только в случае отказа в госрегистрации, если оформление собственности не произошло в течение 45 дней.

Продажа квартиры в ипотеку — риски продавца

Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.

Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:

• Проводится оценка технического состояния жилья. Выявляются такие дефекты, как трещины и плесень на стенах, следы затопления, целостность и исправность коммуникаций и электропроводки, состояние окон, дверей. Перед банком стоит задача проследить, сможет ли недвижимость прослужить время, предоставленное на выплату ипотеки. Важным моментом является наличие незаконных перепланировок, когда состояние квартиры на момент продажи и по кадастровому плану не совпадают.
• Банку потребуются результаты оценки жилья независимыми экспертами, которых он часто сам и назначает. Сумма оценки, указанная ими, и будет максимальной для реализации данной квартиры. Как правило, она ниже заявленной продавцом. Он либо должен согласиться на сделку, либо искать другого покупателя.
• Оплату ипотечного страхования квартиры производит покупатель, но последствия аварий, которые могут наступить до вступления его в силу и отрицательно сказаться на состоянии жилья, будут оплачиваться продавцом.
• После того, как покупатель подписал договор с банком, оформляется сделка купли-продажи, и продавец получает свои средства на счет после регистрации ее в Росреестре.
• Риски при продаже квартиры по ипотеке минимальны, если покупатель согласен со сроками оплаты и оценкой банка его квартиры.
• Тревожным моментом для продавца может стать ожидание денег после подписания договора купли-продажи. Но не стоит забывать, что к этому моменту уже оформлен пакет по ипотечному кредитованию на данную квартиру с покупателем.
• Однако, если банк задержит выплату и не рассчитается с продавцом в течение 10 дней с момента регистрации в ЕГРН, сделка будет признана недействительной. Получится, что продавец напрасно потерял много времени в ожидании готовности покупателя и оплаты. Нужно либо продолжать работу по оплате с этим покупателем, либо искать новые варианты.

Риски продажи квартиры в рассрочку

Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

• застройщиками на этапе строительства,
• готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.

Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.

В соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, квартира будет считаться в залоге до полной выплаты взносов, в ЕГРН она будет зарегистрирована на покупателя как недвижимость с обременением, то есть никакие операции он с ней проводить не сможет.

В договоре должны быть указаны санкции за несвоевременную уплату взносов, а также условия расторжения сделку в случае неуплаты. В случае срыва сделки продавец должен быть готов к возврату выплаченных ранее денег покупателю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: риски

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Выдавая доверенность представителю на проведение сделки, продавец всегда рискует больше не увидеть его с полученными деньгами. Такие ситуации происходят даже между близкими родственниками, настолько велик соблазн присвоить крупную сумму, оказавшуюся в руках.

Кроме генеральной доверенности можно оформить специальную или разовую, которая позволяет выполнить за продавца ряд определенных операций.

Риски при альтернативной продаже квартир

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.

Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Стоит ли занижать реальную цену квартиры в договоре купли-продажи?

С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.

Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:

• в одной указывается фактическая сумма по договору,
• а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.

При возникновении конфликтных ситуаций покупатель может предъявить и вторую расписку в суд и налоговые органы.

Например, если сделка будет аннулирована в суде и потребуется возврат средств от продавца, который получит в этом случае санкции от налоговой.

Заключение

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.

При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.

Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.

Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!