Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Рецензент: Обновлено: 17.09.2019

Заключение сделок является правом дееспособных граждан, и самая распространённая из них – купля/продажа – предполагает взаимовыгодные условия для сторон: если дело касается квадратных метров, то предметом его становится недвижимость. Право на неё отчуждается в обмен на денежные средства. Заключение договора – свободное желание двух сторон, как и расторжение договора купли/продажи. Не всегда можно найти компромисс, поэтому спорные случаи регулирует ст. 29 ГК РФ, в которой чётко определены условия для начала такой процедуры.

Содержание статьи:

Когда можно расторгнуть

расторжение договора

После подписания договор должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате и получить отметку о смене владельца недвижимости. До момента получения новым хозяином свидетельства о регистрации права договор не имеет законной силы, а потому прекратить договорные отношения проще.

Если обе стороны желают прервать оформление сделки, им следует обратиться с заявлением в Росреестр. Если же отказаться от договора намерен только один его участник, ему надлежит получить письменный отказ второго и обратиться в суд с иском о расторжении договора купли/продажи недвижимости, не имеющего силу.

Внимание! Предложение о расторжении сделки оформляется письменно и вручается противной стороне путём заказного почтового отправления. В суд следует идти с отказом или по истечении 30 дней без него.

Процедура и порядок расторжения договора купли/продажи существенно осложняются, когда процесс регистрации и обязательства по сделке выполнены полностью или частично. При таких обстоятельствах пути только два: заключить соглашение сторон о расторжении договора купли/продажи, если продавец и покупатель согласны, либо подключать суд.

Порядок действий

Само по себе расторжение зарегистрированного договора не отменяет обязательств по сделке: права на жилплощадь не переходят моментально прежнему владельцу. Для возвращения всё на круги своя требуется составить, подписать и нотариально заверить соглашение о расторжении договора купли-продажи, образец которого можно сказать по ссылке.

В тексте соглашения о расторжении договора купли/продажи дома или квартиры желательно указать причины прекращения сделки, но в обязательном порядке документ должен содержать:

  • время и место подписания (страна, город, адрес);
  • данные сторон (ФИО, паспортные, контактные);
  • информацию об объекте договора;
  • дату прекращения ранее определённых обязательств;
  • полномочия сторон после расторжения гражданских правоотношений;
  • подписи обеих сторон.

Обратиться с соглашением и документами, которые были предоставлены при регистрации договора купли/продажи, необходимо в МФЦ или Регистрационную палату.

Мнение эксперта
Владимир Андреев
Высшее юридическое образование Специализация - Недвижимость
Задать вопрос эксперту
Рекомендую избегать расторжения договора купли-продажи квартиры при желании обеих сторон. Срок владения жилплощадью должен быть непрерывным 3 года для её продажи без уплаты налога. Иными словами: человек владеет квартирой 10 лет, продаёт её, но решено расторгнуть договор по соглашению, так срок владения прежним хозяином начинается с момента повторной регистрации прав, и теперь при повторной продаже менее чем в установленный срок, придётся уплатить 13% налога от стоимости квартиры. Рекомендует оформлять возвратный договор купли/продажи, по которому стоимость квартиры остаётся той же, что при первой сделке, но стороны меняются местами. Так сохраняется право на дальнейшую продажу без налога, причём бывший покупатель также не уплачивает его.

Более кропотливая работа предстоит, если сторона единолично выступает за расторжение судом договора купли/продажи: на истца ложатся обязательства по законному обоснованию своих требований.

Со стороны покупателя могут иметь место следующие аргументы, установленные на законодательном уровне:

  • отказ продавца передать во владение объект договора;
  • вторая сторона не предоставила дополнительных документов;
  • передача объекта в худшем состоянии, чем на момент заключения сделки;
  • нарушение сроков передачи фактического права на имущество;
  • несоблюдение иных условий, установленных договором.

ничтожный договор

Рассмотрение судом возможности расторжения сделки происходит на стадии предварительного (досудебного) разбирательства, поэтому представлять документы, свидетельствующие о нарушениях со стороны продавца, и описывать их важность следует в исковом заявлении.

Расторжение договора купли/продажи продавцом в судебном порядке происходит по следующим основаниям:

  • покупатель отказывается от передачи ему объекта договора;
  • в установленный срок вторая сторона не предоставила денежные средства по договору;
  • нарушены любые (даже незначительные) условия.

Совет: инициировать судебное разбирательство следует только тогда, когда имеются законные на то причины и достаточные основания, предусмотренные ГК РФ.

Как подать иск

Подавать иск следует в районный судебный орган общей юрисдикции по месту жительства ответчика, он должен быть грамотно оформлен и содержать все необходимые данные сторон, а также основания для расторжения договора купли/продажи, и не важно, прошёл он процедуру регистрации или она ведётся в настоящий момент.

В исковом документе нужно указать:

  • наименование судебного органа;
  • данные сторон;
  • сведения о договоре купли/продажи;
  • аргументы и наименования документов, свидетельствующие о нарушении условий;
  • исковые требования.

Важно! Если истцом выступает продавец, то в исковом заявлении помимо расторжения договора купли/продажи он должен прописать требование возврата квартиры или участка. Это необходимо, поскольку суд рассматривает исключительно требования истца, удовлетворяет их или отказывает в этом, а расторжение договорных отношений не влечёт автоматический возврат имущества. То же касается и расторжения договора купли/продажи, инициированного покупателем – важно заявить требование возврата уплаченной суммы. Обе стороны имеют законное право требовать и возмещения убытков и/или морального вреда, если они имеются.

Возможные сроки

Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

  • при согласии сторон – до 30 дней;
  • при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
  • при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;


Есть вопрос или замечание?

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *