Покупатель, который купил квартиру или дом, мечтает как можно скорее въехать в своё имущество, ну или начать делать ремонт. Но, иногда бывают ситуации, что продавец получил деньги, а освобождать жилье не торопится. Понятно, что переезд из проданной квартиры — процесс, который занимает явно не один день. Но ведь должны быть какие-то разумные сроки на освобождение проданной недвижимости? Мы разобрались, в какой срок бывший хозяин обязан покинуть квартиру или дом, если они проданы.
Содержание:
- Какое время отводится на переезд после продажи?
- Как внести срок выезда в договор?
- Что делать, если продавец не торопиться освобождать квартиру
Какое время отводится на переезд после продажи?
Если искать ответ на этот вопрос в сети Интернет, то, там чаще всего обозначен срок в 1 месяц. Причем мнения расходятся: одни утверждают, что месяц начинает исчисляться с момента сделки, другие настаивают, что месяц – со дня регистрации права собственности новым владельцем. Как же на самом деле? Законодательно 30-дневный срок нигде не закреплен.
Так, например, статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. То есть закон не обязывает, но призывает включать в договор отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.
Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Если стороны проигнорировали или не учли эту рекомендацию и упустили внесение в договор соответствующего пункта о сроках, то следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они в свою очередь определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок.
Как ориентироваться на это понятие, если оно имеет размытую, нечёткую форму? Как показывает юридическая практика, разумным считается срок, который потребуется для:
- выписки бывших жильцов;
- сбора личных вещей;
- решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
- вывоза вещей и выезда бывших хозяев.
Однако, кто-то может уложиться в неделю со всеми вышеперечисленными действиями, а кому-то и месяца будет мало. Именно поэтому традиционно принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. При этом некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.
Тот самый разумный срок начинается не с момента заключения сделки, а со дня завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.
Как внести срок выезда в договор?
Есть несколько вариантов внесения срока освобождения жилья в ДКП. Можно указать конкретную дату, или период, прошедший с момента подписания или регистрации договора.
- Укажите в договоре, что продавец обязуется до определенной даты (оговаривается в каждом случае индивидуально между продавцом и покупателем) освободить имущество.
- Или же: укажите в договоре, что часть денег за квартиру (чаще всего это не более 10%) продавец сможет забрать из банковской ячейки только после полного освобождения квартиры — юридического и физического. Тогда у продавца будет стимул освободить квартиру, чтобы получить остаток средств.
- Укажите в договоре дату, до которой продавец должен освободить квартиру. Чтобы продавец был заинтересован покинуть квартиру до этого момента, пропишите в договоре штраф, в виде определенной суммы за каждый день просрочки.
Помните, и обязательно объясните это продавцу: под освобождением имущества понимается не только его физическое освобождение (то есть переезд), но и юридическое. Продавец должен сняться с регистрационного учета.
Что делать, если продавец не торопиться освобождать квартиру
Иногда продавец квартиры отказывается съезжать, даже если прошли все сроки, которые указаны в договоре. Получается конфликт, поскольку покупатель уже хочет заехать в новую квартиру, а продавец тянет время по своим причинам, не покидая жилье физически или не выписываясь юридически.
Какие варианты решения проблемы возможны в этом случае?
- Первый и самый разумный вариант, с которого необходимо начать – разговор. Растолкуйте продавцу положения нормативных актов, докажите незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Допустим, если новый хозяин не может въехать в свое жилье, и продолжает платить за съемную квартиру, можно запросить компенсацию затраченных средств.
- Поскольку вы уже являетесь собственником недвижимости по закону, то имеете полное право ею распоряжаться. Не помогают доводы? Вполне возможно, что на нерадивого продавца нужно оказать психологическое давление. Например, «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды
- Обращение в суд – крайняя мера, которая предполагает длительное судебное разбирательство. Конечно, решение суда в пользу покупателя в подобных случаях очевидно, но срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.
Если же бывший хозяин не желает идти конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо действовать по следующему сценарию:
- Дождитесь крайнего срока освобождения квартиры (по договору или приблизительного – 30 дней).
- Направьте продавцу письмо с уведомлением. Укажите в претензии, что согласно закону, бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру.
- В претензии предлагается первоначальное проведение переговоров, поэтому укажите дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора.
- Ко времени переговоров пригласите участкового. Он станет вашим свидетелем в суде, если понадобится. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.
- Если переговоры результата не принесут, обращайтесь с иском в суд.
Важно! Не стоит думать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно выселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют новому собственнику обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.
