Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителя

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это документ, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек может проживать и пользоваться ею неограниченный срок. Такой договор вызывает массу споров как среди граждан, так и в судах. Рассмотрим, что это за вид дарственной, как даритель и одаряемый могут распоряжаться имуществом и можно ли внести изменения/отменить договор дарения с правом пожизненного проживания?

Что такое дарственная с правом пожизненного проживания?

Дарственная с правом пожизненного проживания –  это такая разновидность дарственного договора, по которому квартира переходит в собственность от дарителя одаряемому с определенными неимущественными условиями.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным , поэтому некоторые считают, что договор дарения с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.

Граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в договоре дарения с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так. Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной. Еще один довод в пользу правомерности заключения договора дарения с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения договора дарения.

В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни.

Какое имущество можно подарить с правом пожизненного проживания?

Что можно подарить? По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей. Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.

В чем особенности такой сделки?

К особенностям заключаемой сделки относятся:

• право пользования предоставляется исключительно дарителю;
• даритель теряет возможность распоряжаться объектом, однако сохраняет за собой возможность использовать объект по прямому назначению;
• одариваемый не имеет права лишать дарителя возможности пожизненного проживания или выписывать его без получения согласия;
• при продаже объекта недвижимости новые владельцы также не имеют права лишать дарителя возможности проживания в доме или квартире.

Особенности сделки делают подобные объекты в некотором роде проблемами. По этой причине покупают их крайне редко, так как новые владельцы не получают права полного распоряжения жильем и вынуждены сохранить право пожизненного проживания для бывшего владельца.

Такой тип договора схож с пожизненным содержанием и передачей собственности после смерти дарителя. Однако он имеет и отличные черты, в частности, в том, что объект передает безвозмездно.

Для дарителя заключение договора этого типа имеет ряд преимуществ:

• сохраняется возможность проживания пожизненно, при этом нет никакой арендной платы или обременения по оплате коммунальных услуг;
• прописка сохраняется, насильно выписать дарителя нельзя;
• есть возможность обеспечить пожизненное пребывание на площади родственников, закрепив это в договоре;
• есть возможность внесения других условий.

Однако имеется и ряд минусов, о которых дарителю нельзя забывать:

• он теряет право на долю от стоимости аренды или продажи бывшей недвижимости;
• новый владелец имеет право в любой момент продать квартиру или сдать ее в аренду без согласования с дарителем.

Конечно, подаривший недвижимость имеет право включить в договор пункт об определенном проценте от суммы продажи объекта, но на практике это делается редко.

Для получателя недвижимости заключение подобной сделки несет такие преимущества:

• право распоряжения собственностью, включая аренду и продажу;
• отсутствие претензий со стороны наследников дарителя на долю в имуществе;
• отсутствие обязанностей по содержанию дарителя.

Но тут надо учитывать, что сдать или продать подобный объект довольно сложно. Редко кто соглашается на приобретение квартиры с подобным обременением даже на самых выгодных ценовых условиях. Связано это с тем, что потенциальному покупателю придется делить собственность с совершенно чужим человеком, то есть проживать с ним в одном доме или квартире. Выселить или выписать его нельзя, что регламентируется действующими нормами.

По сути подобный договор не налагает никаких обязательств, кроме одного – невозможность выписать или выселить дарителя, нарушая его права. По этой причине такие сделки обычно оформляются между родственниками, что снижает вероятность конфликтной ситуации. Крайне редко недвижимость на основе дарственной с правом проживания передается совершенно сторонним людям.

Этапы заключения сделки дарения с правом пожизненного проживания

Дарение недвижимого имущества происходит в два этапа:

• Стороны обсуждают условия сделки, отражают их в дарственной и подписывают документ.
• Участники сделки обращаются за регистрацией в Росреестр.

Поскольку по сделке передается недвижимое имущество, государственная регистрация для нее обязательна. Только после этой процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости и сможет ею распоряжаться, а его права будут зафиксированы государством.

Если квартира, на которую оформляется дарственная, является совместно нажитым имуществом, дарителю потребуется получить согласие своего супруга на ее отчуждение.

Стороны вправе обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу, который составит дарственную, отражающую все их пожелания. Также они могут сделать это самостоятельно. В тексте договора необходимо указать следующее:

• информацию о сторонах (ФИО, данные паспорта, место и дату рождения, адрес регистрации);
• предмет договора (полную характеристику объекта недвижимости, включая точный адрес, этаж и этажность дома, общую и жилую площадь, кадастровую стоимость и номер, количество комнат и иные сведения);
• факт безвозмездной передачи дарителем квартиры и согласие одариваемого ее принять;
• права и обязанности сторон (право на расторжение договора в одностороннем порядке). Так, можно указать, что квартира возвращается к дарителю, если он переживет одариваемого. Если это важно для собственника недвижимости, нужно обязательно отметить это в договоре. В противном случае действовать это правило не будет;
• право дарителя пожизненно проживать в подаренной квартире. Рекомендуется обозначить рамки реализации этого права: на каких условиях будет проживать гражданин (безвозмездно), сможет ли он вселять, по своему усмотрению или по согласованию с одариваемым, членов своей семьи, и иные важные моменты. Даритель в любом случае сможет прописать своих несовершеннолетних детей без согласия нового собственника. Они также смогут проживать вместе с ним. Это право несовершеннолетним гарантируется законодателем;
• иные положения, не противоречащие действующему законодательству;
• дату и подписи сторон.

Далее следует государственная регистрация. Стороны обязаны явиться на нее совместно. Им потребуются следующие документы:

• паспорта (они должны быть действительными и непросроченными;
• три экземпляра дарственной;
• техническая документация на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если передается совместно нажитое имущество;
• правоустанавливающий документ на квартиру. Это бумага, которая закрепила переход права собственности на квартиру к дарителю, к примеру, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизации.

Регистратор, в зависимости от ситуации, может потребовать и иные документы. По окончании процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости, о чем будет свидетельствовать регистрационная надпись на его экземпляре дарственной.

Дарственная с обременением в виде права проживания третьих лиц

Право на проживание третьих лиц в жилом помещении является достаточно редким обременением и в договорах, как правило, не содержится.

В гражданском кодексе Российской Федерации такое право также должным образом не закреплено. В данной ситуации все решает соглашение сторон. Если стороны предпочтут включить в дарственную условия относительно того, что какие бы то ни было третьи лица будут иметь право проживать в данной квартире (или ином жилье), то такое право приобретет юридическую силу и будет обязательно для исполнения.

Все подобные обременения по условиями пользования обязательно должны быть прописаны в договоре.

Дарственная с обременением в виде пожизненного содержания

Здесь речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением. Это сделка, предполагающая передачу недвижимого имущества (а именно — жилого помещения) на особых условиях. К таким условиям относятся, например, пожизненное содержание владельца недвижимости. Ему должно быть предоставлено достойное содержание, которое включает в себя:

• предоставление одежды;
• предоставление питания;
• обеспечение необходимыми медикаментами и медицинской помощью и т.д.

Содержание может быть предоставлено как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Главное, чтобы это делалось не реже одного раза в месяц. Соглашением сторон может быть предусмотрено и более частое предоставление содержания.

В той ситуации, когда плательщик ренты грубо нарушает условия договора, то он может быть расторгнут.

Расторжение подобного договора предполагает возвращение ранее полученного помещения обратно получателю ренты. Такие вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Как правило, дарственная с право проживания и с пожизненным содержанием – не совмещаются!

Налогообложение договора

Для того чтобы уяснить, каким именно образом происходит налогообложение, необходимо обратиться к письму Министерства Финансов Российской Федерации от 24 марта 2009 года. Там указано, что, как и с любой другой возмездной сделки, с данного договора получатель благ должен уплатить в казну РФ подоходный налог в размере тринадцати процентов.

Можно ли оформить дарственную без права продажи?

Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Дарственная на недвижимость требует нотариального удостоверения в нескольких случаях:

1. Квартира находится в общей собственности, дарится доля. Перед этим нужно ее выделить и зарегистрировать изменения.
2. Дарителем выступает ребенок от 14 до 18 лет. Помимо заверения нотариусом, нужно получить разрешение органов опеки. Сделать это проблематично, т.к. при дарении имущество отчуждается безвозмездно, и имущественное положение ребенка ухудшается.
3. Если недвижимость приобретена в законном браке, она считается совместной собственностью. Помимо нотариального удостоверения ДД, понадобится письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Пошлина на нотариальное удостоверение устанавливается ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5% от кадастровой стоимости имущества, но не более 20 000 руб. Если требуется нотариальное согласие супруга, оно обойдется в 500 руб. Обратите внимание! Дарственную можно составить у нотариуса, но за это взимается дополнительная плата. Стоимость технических услуг устанавливается нотариальными палатами регионов.

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства. При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой.

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы, а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.