Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителя

Дарение
Рецензент:   Обновлено: 06.08.2021

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это документ, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек может проживать и пользоваться ею неограниченный срок. Такой договор вызывает массу споров как среди граждан, так и в судах. Рассмотрим, что это за вид дарственной, как даритель и одаряемый могут распоряжаться имуществом и можно ли внести изменения/отменить договор дарения с правом пожизненного проживания?

Что такое дарственная с правом пожизненного проживания?

Дарственная с правом пожизненного проживания –  это такая разновидность дарственного договора, по которому квартира переходит в собственность от дарителя одаряемому с определенными неимущественными условиями.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным , поэтому некоторые считают, что договор дарения с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.

Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителяГраждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в договоре дарения с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так. Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной. Еще один довод в пользу правомерности заключения договора дарения с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения договора дарения.

В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни.

Какое имущество можно подарить с правом пожизненного проживания?

Что можно подарить? По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей. Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.

В чем особенности такой сделки?

К особенностям заключаемой сделки относятся:

  • право пользования предоставляется исключительно дарителю;
  • даритель теряет возможность распоряжаться объектом, однако сохраняет за собой возможность использовать объект по прямому назначению;
  • одариваемый не имеет права лишать дарителя возможности пожизненного проживания или выписывать его без получения согласия;
  • при продаже объекта недвижимости новые владельцы также не имеют права лишать дарителя возможности проживания в доме или квартире.

Особенности сделки делают подобные объекты в некотором роде проблемами. По этой причине покупают их крайне редко, так как новые владельцы не получают права полного распоряжения жильем и вынуждены сохранить право пожизненного проживания для бывшего владельца.

Такой тип договора схож с пожизненным содержанием и передачей собственности после смерти дарителя. Однако он имеет и отличные черты, в частности, в том, что объект передает безвозмездно.

Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителяДля дарителя заключение договора этого типа имеет ряд преимуществ:

  • сохраняется возможность проживания пожизненно, при этом нет никакой арендной платы или обременения по оплате коммунальных услуг;
  • прописка сохраняется, насильно выписать дарителя нельзя;
  • есть возможность обеспечить пожизненное пребывание на площади родственников, закрепив это в договоре;
  • есть возможность внесения других условий.

Однако имеется и ряд минусов, о которых дарителю нельзя забывать:

  • он теряет право на долю от стоимости аренды или продажи бывшей недвижимости;
  • новый владелец имеет право в любой момент продать квартиру или сдать ее в аренду без согласования с дарителем.

Конечно, подаривший недвижимость имеет право включить в договор пункт об определенном проценте от суммы продажи объекта, но на практике это делается редко.

Для получателя недвижимости заключение подобной сделки несет такие преимущества:

  • право распоряжения собственностью, включая аренду и продажу;
  • отсутствие претензий со стороны наследников дарителя на долю в имуществе;
  • отсутствие обязанностей по содержанию дарителя.

Но тут надо учитывать, что сдать или продать подобный объект довольно сложно. Редко кто соглашается на приобретение квартиры с подобным обременением даже на самых выгодных ценовых условиях. Связано это с тем, что потенциальному покупателю придется делить собственность с совершенно чужим человеком, то есть проживать с ним в одном доме или квартире. Выселить или выписать его нельзя, что регламентируется действующими нормами.

По сути подобный договор не налагает никаких обязательств, кроме одного – невозможность выписать или выселить дарителя, нарушая его права. По этой причине такие сделки обычно оформляются между родственниками, что снижает вероятность конфликтной ситуации. Крайне редко недвижимость на основе дарственной с правом проживания передается совершенно сторонним людям.

Этапы заключения сделки дарения с правом пожизненного проживания

Дарение недвижимого имущества происходит в два этапа:

  • Стороны обсуждают условия сделки, отражают их в дарственной и подписывают документ.
  • Участники сделки обращаются за регистрацией в Росреестр.

Поскольку по сделке передается недвижимое имущество, государственная регистрация для нее обязательна. Только после этой процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости и сможет ею распоряжаться, а его права будут зафиксированы государством.

Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителяЕсли квартира, на которую оформляется дарственная, является совместно нажитым имуществом, дарителю потребуется получить согласие своего супруга на ее отчуждение.

Стороны вправе обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу, который составит дарственную, отражающую все их пожелания. Также они могут сделать это самостоятельно. В тексте договора необходимо указать следующее:

  • информацию о сторонах (ФИО, данные паспорта, место и дату рождения, адрес регистрации);
  • предмет договора (полную характеристику объекта недвижимости, включая точный адрес, этаж и этажность дома, общую и жилую площадь, кадастровую стоимость и номер, количество комнат и иные сведения);
  • факт безвозмездной передачи дарителем квартиры и согласие одариваемого ее принять;
  • права и обязанности сторон (право на расторжение договора в одностороннем порядке). Так, можно указать, что квартира возвращается к дарителю, если он переживет одариваемого. Если это важно для собственника недвижимости, нужно обязательно отметить это в договоре. В противном случае действовать это правило не будет;
  • право дарителя пожизненно проживать в подаренной квартире. Рекомендуется обозначить рамки реализации этого права: на каких условиях будет проживать гражданин (безвозмездно), сможет ли он вселять, по своему усмотрению или по согласованию с одариваемым, членов своей семьи, и иные важные моменты. Даритель в любом случае сможет прописать своих несовершеннолетних детей без согласия нового собственника. Они также смогут проживать вместе с ним. Это право несовершеннолетним гарантируется законодателем;
  • иные положения, не противоречащие действующему законодательству;
  • дату и подписи сторон.

Далее следует государственная регистрация. Стороны обязаны явиться на нее совместно. Им потребуются следующие документы:

  • паспорта (они должны быть действительными и непросроченными;
  • три экземпляра дарственной;
  • техническая документация на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если передается совместно нажитое имущество;
  • правоустанавливающий документ на квартиру. Это бумага, которая закрепила переход права собственности на квартиру к дарителю, к примеру, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизации.

Регистратор, в зависимости от ситуации, может потребовать и иные документы. По окончании процедуры одариваемый станет полноправным владельцем недвижимости, о чем будет свидетельствовать регистрационная надпись на его экземпляре дарственной.

Дарственная с обременением в виде права проживания третьих лиц

Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителяПраво на проживание третьих лиц в жилом помещении является достаточно редким обременением и в договорах, как правило, не содержится.

В гражданском кодексе Российской Федерации такое право также должным образом не закреплено. В данной ситуации все решает соглашение сторон. Если стороны предпочтут включить в дарственную условия относительно того, что какие бы то ни было третьи лица будут иметь право проживать в данной квартире (или ином жилье), то такое право приобретет юридическую силу и будет обязательно для исполнения.

Все подобные обременения по условиями пользования обязательно должны быть прописаны в договоре.

Дарственная с обременением в виде пожизненного содержания

Здесь речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением. Это сделка, предполагающая передачу недвижимого имущества (а именно — жилого помещения) на особых условиях. К таким условиям относятся, например, пожизненное содержание владельца недвижимости. Ему должно быть предоставлено достойное содержание, которое включает в себя:

  • предоставление одежды;
  • предоставление питания;
  • обеспечение необходимыми медикаментами и медицинской помощью и т.д.

Содержание может быть предоставлено как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Главное, чтобы это делалось не реже одного раза в месяц. Соглашением сторон может быть предусмотрено и более частое предоставление содержания.

В той ситуации, когда плательщик ренты грубо нарушает условия договора, то он может быть расторгнут.

Расторжение подобного договора предполагает возвращение ранее полученного помещения обратно получателю ренты. Такие вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Как правило, дарственная с право проживания и с пожизненным содержанием – не совмещаются!

Налогообложение договора

Для того чтобы уяснить, каким именно образом происходит налогообложение, необходимо обратиться к письму Министерства Финансов Российской Федерации от 24 марта 2009 года. Там указано, что, как и с любой другой возмездной сделки, с данного договора получатель благ должен уплатить в казну РФ подоходный налог в размере тринадцати процентов.

Можно ли оформить дарственную без права продажи?

Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Дарственная на недвижимость требует нотариального удостоверения в нескольких случаях:

  1. Квартира находится в общей собственности, дарится доля. Перед этим нужно ее выделить и зарегистрировать изменения.
  2. Дарителем выступает ребенок от 14 до 18 лет. Помимо заверения нотариусом, нужно получить разрешение органов опеки. Сделать это проблематично, т.к. при дарении имущество отчуждается безвозмездно, и имущественное положение ребенка ухудшается.
  3. Если недвижимость приобретена в законном браке, она считается совместной собственностью. Помимо нотариального удостоверения ДД, понадобится письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Как оформить дарение с правом пожизненного проживания дарителяПошлина на нотариальное удостоверение устанавливается ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5% от кадастровой стоимости имущества, но не более 20 000 руб. Если требуется нотариальное согласие супруга, оно обойдется в 500 руб. Обратите внимание! Дарственную можно составить у нотариуса, но за это взимается дополнительная плата. Стоимость технических услуг устанавливается нотариальными палатами регионов.

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства. При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой.

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы, а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.

 

Ирина Юрист
Оцените автора
Право вашего дома
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю условия использования сайта и политику конфиденциальности.

Adblock
detector