В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?
Содержание статьи:
- Особенности продажи
- Как получить разрешение?
- Документы
- Особенности продажи
- Порядок продажи доли
- Согласие от бывшего супруга
Особенности продажи доли ребенка в квартире
Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.
При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:
| до 14 лет | Такие дети признаются малолетними и не могут ставить подпись на документах. За них это должны делать законные представители. |
| от 14 до 18 лет | У таких детей появляется не только паспорт, но и ограниченная дееспособность. Они должны присутствовать на сделке, давать свое согласие и ставить подпись. Обязательно требуется разрешение от родителей, которое предоставляется в нотариальной форме. |
Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.
Как получить разрешение на продажу доли ребенка?
Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:
- ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
- Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.
Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.
В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.
Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.
Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?
Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.
Подается следующее:
- Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
- Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
- Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
- Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
- Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
- Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
- Выписка из домовой книги.
- Копия финансового лицевого счета.
- Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.
Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.
Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.
При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.
Особенности продажи доли ребенка в квартире
Родители прежде всего должны позаботиться об обеспечении интересов детей.
При продаже доли ребенка необходимо придерживаться следующего:
- Определяются особенности сделки и подаются документы в опеку.
- Если у ребенка только прописка в квартире и продается доля родителя, разрешение не требуется.
Чтобы разрешение стало реальностью, важно учесть следующее:
- Нормальное состояние жилья.
- Удобное географическое положение.
- Приобретение равноценной по метражу площади.
Отказ возможен в следующих ситуациях:
- Если продается вся недвижимость семьи и покупается квартира в новостройке в рассрочку. Это может привести к потере всего жилья.
Если совершается дарение с продажей. Долю недееспособных и несовершенолетних дарить запрещено по закону.- Новая недвижимость находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию и в нем нельзя жить.
- Покупаемая недвижимость существенно меньше предыдущей.
- В новом жилье нет коммуникаций и удобств, отсутствует инфраструктура.
Так, если у ребенка есть доля в большой квартире в городе, как правило здесь развитая инфраструктура и у него большая часть недвижимости по метражу. Если взамен приобретается жилой дом без удобств и в районе без инфраструктуры, будет отказ. Но если у дома приемлемые условия для проживания и ребенок получит большую долю, сделку могут одобрить. Также по согласию ребенку можно выделить долю в квартире родственника.
Что касается покупки по договору долевого участия в новостройке, все определяется готовностью объекта. Если дом уже сдан, разрешение предоставят. Положительное решение вероятнее, если положение ребенка улучшится – больший метраж или доля.
Важно! Бывают ситуации, что ребенок получает полную дееспособность в 16-летнем возрасте. Это случается, когда он хочет работать или заниматься предпринимательством. Такой статус должен быть получен по согласию родителей и органов опеки. В такой ситуации разрешение не нужно, ведь такое лицо является совершеннолетним.
Порядок продажи доли
Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.
Для этого важно выполнить такую последовательность действий:
Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.- Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
- В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.
Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.
Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.
Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.
Важно выполнить определенную последовательность действий:
- Каждому сособственнику направляется уведомление.
- У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
- Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
- Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
- Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.
Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.
Согласие от бывшего супруга
Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.
Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:
| Если он живет в том же городе и с ним можно связаться | Можно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка. |
| Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничества | Необходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением. |
| Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощи | Органы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке. |
| Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данных | Необходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим. |
Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.
Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:
- Статус матери-одиночки.
- Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
- Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
- Смерть бывшего супруга.
- Лишение родительских прав по суду.
Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.
Видео сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием
