Как сделать перепланировку квартиры без последствий и штрафов по закону – советы юриста

Благоустройство квартиры – процесс непрерывный: хозяева заменяют обои, мебель, сантехнику по своему желанию и возможностям. Такие изменения не касаются никого, кроме проживающих на квадратных метрах. Но бывают случаи, когда ради оптимизации площади квартиры приходится задуматься о переносе стен, в этом случае придётся разобраться, как сделать перепланировку не только с точки зрения удобства, но и на законных основаниях.

Содержание статьи:

• Что является перепланировкой
• Куда обратиться за разрешением
• Требуемые документы
• Сколько придётся заплатить

Что является перепланировкой?

Жилищный кодекс РФ в ст. 25 устанавливает список работ, которые признаются существенной модификацией жилья и требуют законных оснований. Если владелец намерен законно сделать перепланировку, он обязан сопоставить собственные замыслы с буквой закона, дабы не навлечь на себя штраф. Согласно действующему законодательству, разделяются понятия переустройства и перепланировки квартиры, однако их принято приравнивать друг к другу, и все работы, попадающие под эти определения, требуют разрешения:

1. Перенос (уничтожение) стен, оконных и дверных проёмов, межэтажных лестниц (в пределах одной квартиры), санузлов, канализационных и вентиляционных систем.
2. Превращение жилых помещений в хозяйственно-бытовые и наоборот.
3. Изменения, связанные с внешним видом многоквартирного дома: застекление лоджии, установка кондиционера, антенн, перекрытий и прочего.
4. Реорганизация покрытия пола: замена стяжки или установка системы тёплого пола (в том числе и на балконе или лоджии).

Мнение эксперта

Елена Бондаренко

Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Должна обратить внимание, что многие застройщики прописывают в договоре купли-продажи запрет на изменения внешнего вида здания, подразумевая покраску балкона, его остекление, утепление стен с внешней стороны. Такое требование является незаконным, поскольку нарушает Жилищное законодательство РФ: изменения наружной конфигурации многоквартирного дома и квартир в нём под запретом, если объект относится к культурному наследию или признан ветхим. Так, например, сделать перепланировку в хрущёвке можно только в том случае, если дом находится в нормальном техническом состоянии, но даже при этом существенных изменений вносить не разрешат. В остальных случаях собственник может подать документы на перепланировку и осуществить её при положительном ответе от профилирующих организаций.

Куда обратиться за разрешением?

Перед тем, как выяснить, можно ли сделать перепланировку, следует определиться с теми изменениями, которые хотелось бы внести. Потребуется проект, который вполне можно сделать самостоятельно, но грамотнее и быстрее его исполнит специалист: такие работы выполняют как государственные, так и частные организации.

Проект должен быть оформлен по следующему плану:

• титульный лист (информация о жилье, описание приложенных документов согласно ГОСТу);
• пояснительная записка (изложение цели преобразований и их объёма);
• план квартиры до перепланировки;
• план жилплощади после планируемых преобразований (с указанием толщины перегородок/перекрытий, наименования материала и класса его безопасности).

Когда сделан проект перепланировки квартиры, можно приступать к оформлению документов, для этого придётся пошагово совершить следующие действия:

1. В БТИ получить план многоквартирного дома, к которому должно быть приложено заключение о состоянии объекта и наличие/отсутствие технической возможности для проведения работ.
2. Посетить пожарную и санитарно-эпидемиологическую службы с целью получения разрешения/запрета на перепланировку. Если многоквартирный дом входит в культурное или историческое наследие, то необходимо и заключение Управления охраны государственного и культурного наследия.
3. Обратиться в жилищную инспекцию за разрешением или запретом на преобразования.
4. Составить заявление о перепланировке и представить его в администрацию района.

Следует знать, куда обращаться и после того, как перепланировку владелец квартиры уже сделал, ведь квадратные метры поверглись изменению, а потому и план квартиры изменился. Для согласования сделанной перепланировки необходимо после проведения работ:

1. Вызвать специалиста из БТИ, который зафиксирует изменения и составит план квартиры после изменений с приложением его изначального варианта.
2. В районной администрации получить распоряжение о сохранении жилья в переустроенном виде.
3. Снова обратиться в БТИ для внесений изменения в технический план объекта недвижимости.
4. Получить в Кадастровой палате новый паспорт квартиры.

Внимание! В некоторых случаях (при серьёзных перепланировках) потребуется получение нового документа о праве собственности на квартиру, для получения которого необходимо обратиться в Регистрационную палату.

Требуемые документы

Если разрешение планируется получить согласно закону, перед тем, как сделать перепланировку в квартире, следует подготовить пакет документов для передачи их в соответствующую инстанцию:

• документ о праве собственности;
• технический паспорт квартиры и его копия;
• проект перепланировки;
• согласие всех совершеннолетних владельцев на перепланировку;
• протокол осмотра жилья от Управляющей компании;
• справка о составе семьи;
• заявление.

Внимание! Требование специалистов любой из организаций, ведающих выдачей согласия на преобразования, предоставить разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире проживают дети или являются собственниками доли в ней) является незаконным, поскольку права несовершеннолетних не ущемляются.

Собственников, подвергших жильё изменениям без согласия профилирующих организаций, интересует, как узаконить уже сделанную перепланировку. Порядок действий остаётся таким же, как и при согласовании законных преобразований, однако план их необходимо составить уже после вызова специалиста БТИ, когда он зафиксирует текущее состояние жилья.

Районная администрация выдаст отказ в сохранении квартиры в перепланированном состоянии, если дело касается существенных изменений. Этот документ и станет основанием для обращения в суд с исковым заявлением об узаконивании перепланировки, сослаться в котором следует на ст. 29 ЖК РФ.

Сколько придётся заплатить?

Говоря о том, сколько стоит сделать перепланировку, следует понимать, что конечная сумма складывается из нескольких статей расходов:

• изготовление технического паспорта;
• составление плана перепланировки;
• государственные пошлины;
• утверждение проекта квартиры;
• расходы, связанные с судом (если таковой будет).

Перед тем, как сделать перепланировку самостоятельно, стоит задуматься, так ли важно сэкономить время на согласовании, если в дальнейшем придётся понести судебные расходы и оплатить консультации юристов, без которых просто не обойтись.

Важно! Незаконная перепланировка, даже, если она была узаконена, карается штрафом в размере 2000–2500 рублей согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Сделать планировку по закону – значит обеспечить себе свободное распоряжение недвижимостью, ведь изменённую без разрешения ответственных организаций квартиру нельзя продать, обменять или подарить.