Заключение договора долевого строительства с перспективой въезда в новую квартиру выглядит достаточно привлекательно. Но гарантий, что семья въедет в новостройку в ближайшие несколько лет никто не дает. Поэтому многие предпочитают приобретать квартиры в уже построенных домах, забывая, что покупка вторичного жилья может обернуться не только потерей времени, но и средств. На что же обратить внимание при оформлении договора купли-продаже недвижимости?
Содержание статьи:
- Виды перехода прав собственности недвижимости
- Подводные камни при покупке вторичного жилья
- Риски при покупке вторичного жилья полученного по наследству
- Особенности получения кредита
- На что обратить особое внимание
Виды перехода прав собственности недвижимости
В силу норм ст.209 ГК РФ собственник имеет право владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению. При этом если жилое помещение находиться в долевой собственности либо же приобретено в браке, все вышеперечисленные права предоставляются всем владельцам. Они могут по общему согласованию распорядиться жильем следующим образом:
- продать любому третьему лицу;
- подарить как ближним родственникам, так и друзьям;
- передать по наследству уже после смерти на основании завещания.
Все три способа подробно регламентированы законом с целью соблюдения прав всех сторон сделки. Но на долю в квартире могут претендовать и иные лица. Если при переходе прав собственности их права не учтены, договор купли-продажи может быть аннулирован.
Подводные камни при покупке вторичного жилья
Прежде чем подписывать договор купли-продажи и передавать средства, необходимо уточнить каким образом квартира была получена в собственность. Так именно при продаже жилья сделка может быть оспорима при следующих обстоятельствах:
- Квартира была приобретена в браке, но бывшие супруги после развода ее не делили и устно договорились о порядке пользования. В рамках ч.7 ст.38 СК РФ муж и жена могут предъявить претензии на имущество в пределах 3-х лет после расторжения брака. Если нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества отсутствует и одна из сторон продаст квартиру, второй супруг может оспорить сделку в суде достаточно легко.
- Жилье находиться в долевой собственности. Во исполнение ст.250 ГК РФ продавец доли обязан соблюсти правило преимущественной покупки и направить письменное уведомление сособственникам с предложением выкупить его долю. Если уведомления не будет, сделка может быть признана недействительной.
Некоторые лица имеют право проживать в квартире даже без свидетельства о праве собственности. Выписать их принудительно при продаже невозможно и за ними может быть сохранено право пользования жилыми метрами при определенных обстоятельствах до конца их жизни даже при смене владельцев. Подобная ситуация возможна:
- при приватизации, в случае отказа от своих прав в пользу одного из дольщиков жилья;
- при заключении договора ренты с правом пожизненного проживания.
Для того чтобы избежать подселения в виде родственников бывших владельцев необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги и потребовать у продавца снятия всех ранее зарегистрированных лиц с учета до окончательного оформления договора купли-продажи.
Важно! Принудительная выписка лиц, имеющих право пожизненного проживания в квартире, законом не допускается. Если бывшие члены семьи не снимутся с регистрации самостоятельно, они вправе вселиться в квартиру в любое время.
Риски при покупке вторичного жилья полученного по наследству
Жилое помещение может быть получено и по наследству на основании ранее оформленного завещания либо же по закону в порядке очередности определенной главой 63 ГК РФ. Но гарантировать, что свидетельство о праве на наследство не будет оспорено в будущем, никто не может. Так, продажу квартиры могут отменить в следующих ситуациях:
- наследник не знал о смерти наследодателя и срок вступления в наследство был восстановлен в судебном порядке по истечении полугода;
- у наследодателя родился ребенок уже после его смерти, что повлекло за собой уменьшение долей иных наследников ввиду норм ст.1149 ГК РФ подразумевающую выделение обязательной доли ребенку независимо от условий завещания;
- завещание было оспорено родственниками в суде, если наследодатель был признан недееспособным в связи с психиатрическим расстройством;
- при разделе наследства не была учтена так называемая вдовья доля.
При этом покупка квартиры в рамках вторичного жилья именно по линии наследования может привести и к иным дополнительным сложностям. Квартира может стать долевой, если наследников несколько. Именно поэтому потребуется уведомление о праве преимущественной покупки между всеми сособственниками. Если же одним из владельцев является несовершеннолетний, разрешение органов опеки на продажу доли обязательно.
Особенности получения кредита
Не все покупатели обладают значительной суммой для приобретения квартиры за наличный расчет, особенно если предполагается покупка вторичного жилья в Москве. Единственной альтернативой является оформление ипотечного кредита. Однако банки не расположены передать деньги под залог любой квартиры, в виду чего к учету принимаются следующие обстоятельства:
- год постройки и передачи в эксплуатацию многоквартирного дома не ранее 1957;
- металлические либо же железобетонные межэтажные перекрытия;
- износ дома не должен быть более 70% к моменту перечисления последнего платежа;
- дом не должен быть признан аварийным либо же ветхим;
- в квартире нет обременения в виде лиц с пожизненным проживанием;
- уровень благоустройства квартиры должен отвечать стандартным требованиям в виде отдельных жилых комнат и вспомогательных помещений, а именно кухни и ванной комнаты;
- общедомовые коммуникации должны находиться в удовлетворительном состоянии.
Важно! Покупка вторичного жилья в ипотеку в старом доме с деревянными перекрытиями, а тем более, если речь пойдет о комнате, банк будет рассматривать как рискованное вложение в связи с чем, велика вероятность отказа.
На что обратить особое внимание?
Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет ряд особенностей, которые условно можно разделить на отрицательные и положительные аспекты. Так безусловным преимуществом являются:
- покупка вторичного жилья без посредников в виде риелторских контор и дополнительных затрат на их услуги;
- цена квартиры может быть в разы ниже в сравнении с новостройкой;
- благоустройство района вторичного рынка жилья обладает уже развитой и адаптированной инфраструктурой в противовес новостройкам, которые могут и не иметь рядом детского сада либо же поликлиники;
- вторичное жилье в большинстве случаев полностью отремонтировано, некоторые квартиры продаются с мебелью и встроенной бытовой техникой.
При этом даже весьма благоустроенная квартира может таить в себе определенные недостатки невидимые на первый взгляд. В частности, бывшие собственники, могут накопить солидную задолженность по коммунальным услугам, поэтому желательно пообщаться с управляющей компанией, ведь именно поэтому цена и может быть заниженной.
Прекрасно отремонтированная и обставленная квартира может находиться в неблагополучном районе либо же соседи могут оказаться весьма неприятными людьми. Просто так хорошее жилье не продают. Поэтому перед оформлением купли-продажи желательно пообщаться со старшим поколением, сидящим на лавочке возле подъезда. Любопытные соседки на пенсии знают все, и способны в хронологическом порядке рассказать об истории любой семьи в доме с момента первого вселения.
Следует учесть и отрицательные аспекты, коими могут выступить:
- риски при покупке вторичного жилья в ипотеку, учитывая, что материальное положение не всегда стабильно, а банк договор реструктуризации долга редко оформляет;
- затраты на ремонт, которые могут превысить стоимость квартиры в новостройке;
- состояние многоквартирного дома с изношенными инженерными сетями и неухоженными подъездами;
- отношение между собственниками и УК, которая может бездействовать, и не заниматься хозяйственным ведением дома.
Важно! При покупке квартиры на рынке вторичного жилья необходимо обратить внимание кто продает и как. Если процессом продажи занимается сам владелец, риск минимален. Если же передача жилья осуществляется посредником на основании доверенности, существует риск мошеннических действий.
