Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры?

Продажа квартиры всегда влечёт за собой хлопоты по оформлению бумаг и улаживание формальностей. Процесс значительно усложняется, если затрагиваются интересы несовершеннолетнего, ведь необходимо заручиться согласием органа опеки и попечительства при районной администрации. Чтобы заключить выгодную сделку, не нарушив права ребёнка, следует знать, какие документы для опеки при продаже квартиры необходимо подготовить.

Распоряжение имуществом и пакет документов

Согласно действующему законодательству, гражданин, возраст которого менее 18 лет, не обладает полной дееспособностью, если не проведена процедура эмансипации. При этом ребёнок может быть владельцем движимого и недвижимого имущества, которым от его имени распоряжаются родители. Право на это законных представителей предусмотрено ст. 28 ГК РФ. В целях предотвращения злоупотребления родительскими правами государство отслеживает сделки, касающиеся прав детей.

Государственный орган рассматривает доводы родителей и выясняет, почему они приняли решение прибегнуть к продаже жилой площади, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему. Опека требует разный список документов для продажи квартиры в зависимости от того, кто из законных представителей ребёнка добивается разрешения, и какое отношение к квадратным метрам имеет ребёнок.

В стандартный перечень документов для опеки при продаже квартиры с участием несовершеннолетнего входят:

• заявление от имени обоих родителей или опекунов;
• копии их паспортов;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении (усыновлении) ребёнка;
• документ, подтверждающий право на владение жильём (где ребёнок – собственник всей жилплощади или её части);
• выписки с лицевых счетов;
• справка, содержащая информацию о прописанных и временно зарегистрированных в квартире жильцах;
• кадастровый план объекта;
• сведения о предполагаемом месте жительства ребёнка после продажи квартиры (если новые квадратные метры уже куплены – все правоустанавливающие документы на них с указанием статуса несовершеннолетнего по отношению к ним);
• сведения о новой прописке ребёнка (если не планируется покупка новой жилплощади взамен проданной).

Внимание! В 2016 году в действующее законодательство были внесены изменения, согласно которым орган опеки имеет полномочия потребовать у заявителей запрос от нотариуса, занимающегося удостоверением сделки. Дополнительным аргументом для разрешения станет предварительный договор купли-продажи.

Если разрешение на продажу квартиры просит один родитель, требуется аргументировать неучастие второго в сделке, затрагивающей имущественные права ребёнка, подтвердив его законность:

• если второй законный представитель скончался – свидетельство о смерти;
• если неизвестно местонахождение – постановление о безвестном отсутствии или розыске;
• в других случаях: решение суда о признании недееспособным или лишённым родительских прав; справка из ФССП о задолженности по алиментам в крупном размере; справка об отбытии наказания; удостоверение одинокого родителя; свидетельство о разводе.

Как получить разрешение и когда оно необязательно

Какие документы при продаже квартиры потребует опека, следует знать заранее, чтобы сократить время на оформление разрешения. При разном статусе ребёнка относительно объекта продажи предусмотрены различные условия для принятия муниципалитетом положительного решения:

1. Ребёнок прописан в квартире, собственником является иное лицо: согласие администрации требуется, однако во избежание неприятных ситуаций и конфликтов с муниципалитетом следует немедленно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу и получить соответствующее свидетельство. Исключением является случай, предусмотренный п. 4 ст. 292 ГК РФ, он предписывает необходимость предоставления документов для опеки при продаже квартиры, если зарегистрированный в ней ребёнок является опекаемым или находится под попечительством.

Мнение эксперта

Елена Бондаренко

Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Комментарий юриста Андреева: «Рекомендую заручиться письменным разрешением контролирующего органа, даже если несовершеннолетний лишь прописан в квартире в качестве жильца. Это поможет избежать признания продажи квадратных метров незаконной из-за ухудшения жилищных условий ребёнка».

2. Ребёнок значится владельцем квартиры или её части: в органы опеки придётся представить дополнительные документы для продажи квартиры, и среди них те, что подтверждают предоставление несовершеннолетнему равного метража в другом помещении (свидетельство о праве собственности). При этом необходимо подтвердить его пригодность для проживания (получить копию технического паспорта объекта и справку о санитарно-гигиеническом состоянии дома и квартиры). Понадобится и документ с обоснованием целесообразности переезда: ухудшение климата в месте проживания, болезнь ребёнка, требующая иных погодных условий или близости медицинских учреждений, более развитая инфраструктура нового района с детскими учреждениями в ближайшей доступности и прочее.

Важно! Ребёнок, которому исполнилось 14 лет обязан предоставить собственное заявление, помимо родительского. Важный нюанс: написано оно может быть заранее, но поставить подпись ребёнок должен в присутствии сотрудника органов опеки.

Несмотря на представление полного пакета документов в опеку для продажи квартиры несовершеннолетнего, муниципальный орган имеет право ответить отказом, если посчитает, что продажа квартиры станет причиной нарушения прав несовершеннолетнего, например, последует ухудшение жилищных условий, станет проблемным посещение образовательных учреждений. Учитывается и мнение ребёнка старше 14 лет, если он не согласен на переезд.