Собственное жилье для многих россиян остается только мечтой, ведь цены на недвижимость в России достаточно высоки и сумму в несколько миллионов могут осилить не все семьи. Конечно, можно накопить или же оформить ипотеку, но тогда придется учитывать и процентную ставку по кредиту. Для того чтобы существенно снизить затраты на столь дорогую покупку стоит рассмотреть вероятность приобретения залогового имущества, ведь квартира конфискат может реализовываться по цене ниже рыночной.
Содержание статьи:
- Что такое квартиры конфискат
- Продажа
- Где купить квартиру конфискат у банка
- Процедура продажи через торги
- Как купить квартиру конфискат
- Риски
Что такое квартиры конфискат – разбираемся в понятиях
При покупке квартиры с привлечением кредитных средств многие заемщики берут на себя долгосрочные обязательства, учитывая, что предполагается выплата сравнительно скромных сумм в 20–30 тысяч ежемесячно, но на протяжении 7–10 лет. Однако в течении столь долгого времени финансовое положение некоторых может и измениться, ведь от потери работы, тяжелой болезни либо иных значительных трат никто не застрахован.
А так как на период выплаты ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, финансовое учреждение имеет полное право изъять жилье в случае просрочки платежей. При этом учитывая, что квартира, пребывая в собственности у банка фактически дохода не приносит, ее выставляют на продажу, дабы покрыть уже понесенные расходы и избежать дальнейших трат по содержанию имущества.
Также у некоторых граждан могут образоваться достаточно солидные долги и по иным основаниям, к примеру, по алиментам, возмещению ущерба или же при неудачах в бизнесе. В подобной ситуации потерпевшая сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании средств с виновной стороны. После вынесения судебного решения должник отвечает перед истцом всем своим имуществом, включая и жилье. Если задолженность достаточно солидная, приставы могут квартиру и изъять с целью ее продажи и закрытия долга.
Таким образом, квартирами конфискат являются изъятые жилые помещения из собственности должников в виду нарушения ими взятых на себя обязательств по выплате кредита либо же в счет погашения образовавшегося долга. При этом, учитывая, что конфискованные квартиры, как правило, являются проблемными и продать их нужно в максимально короткие сроки, их стоимость изначально устанавливается ниже рыночной.
Продажа конфискат квартир
Процесс реализации конфискованных квартир можно условно разделить на несколько видов по способам продажи и по юридическим лицам, имеющим право передать жилые помещения иным собственникам. Так, выступать продавцами квартир могут:
- банки, которые получили жилые помещения в качестве залогового имущества;
- судебные приставы, изъявшие жилье для продажи с целью покрытия задолженности.
При этом банки квартиры конфискат продают через аукцион, а Федеральная служба судебных приставов во исполнение норм ФЗ №229 реализует арестованное имуществом посредством торгов, порядок проведения которых закреплен в главе 9 ФЗ №229.
Важно! Ни банк, ни ФССП не являются собственниками жилых помещений, а только получают право их реализовать. Банк выступает залогодержателем, а служба приставов исполнителями судебного решения.
Как купить квартиру конфискат у банка
При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита собственником жилья изначально является заемщик. Однако для гарантии возврата займа банк налагает определенное обременение на квартиру, то есть она выступает в качестве залога. При этом даже при значительной задолженности по текущим платежам, жилье не переходит автоматически во владение банка, а только по решению суда. Так как взыскание долга через суд достаточно долгая процедура банки предпочитают решать вопрос реализации квартиры в досудебном порядке следующими способами:
- Продажа жилья осуществляется заемщиком по согласованию с банком. При этом учитывая, что время для реализации ограниченно, цена может быть достаточно низкой с целью погашения образовавшейся задолженности.
- Квартира реализуется банком по согласию заемщика на аукционе. Так, к примеру, для квартир конфискат Сбербанк имеет отдельную онлайн площадку, где выставлены лоты в виде залогового имущества, цена которых установлена ниже рыночной.
- Жилое помещение выставляется на продажу привлеченными риэлтерскими агентствами, которые предпочитают стоимость залогового жилья также понижать с целью скорейшей реализации.
Однако вышеуказанные способы кредитное учреждение может применить только в том случае, если заемщик согласен продать квартиру добровольно. Если согласия нет, и задолженность растет, банк вынужден обращаться в суд.
Важно! На просторах интернета работает несколько крупных ресурсов, на которых размещена информация о залоговом имуществе. Все банки России регулярно выставляют данные о своих активах. Для поиска подходящего варианта можно воспользоваться сайтами: Залог.24 ру; Залог-Лот-онлайн. Также с перечнем залогового имущества, выставленного на продажу, можно ознакомиться в любом банке.
Процедура продажи конфискат квартиры через торги
Процедуре реализации залогового имущества посредством торгов предшествует судебный процесс. По решению суда ответчик в принудительном порядке обязан погасить задолженность. Если денежных средств нет либо же их недостаточно, судебное решение передается на исполнение судебных приставов, которые в свою очередь на начальном этапе устанавливают имущество должника, а затем его изымают с целью дальнейшей реализации либо же налагают арест на те же квартиры.
Затем приставы привлекают специалистов для оценки недвижимости в силу ст.85 ФЗ №229 и передают в специализированные организации сведения об арестованном имуществе, подлежащем продаже посредством торгов в порядке, определенном ст.87 ФЗ №229. Стоимость, выставленных на продажу квартир, как правило, устанавливается ниже рыночных цен. Если в течение месяца квартира на торгах не продается, ее цена снижается на 15%, что собственно и дает возможность приобрести вполне благоустроенное жилье за достаточно скромные средства.
При этом законом предусмотрен еще один вариант погашения задолженности должником, который также позволяет купить квартиру конфискат по низкой цене. Судебный процесс не всегда оканчивается решением о принудительном взыскании долга в ряде случаев, тот же заемщик может заключить с банком мировое соглашение о передаче квартиры кредитной организации в собственность в качестве оплаты долга. Естественно банку такой актив не нужен, поэтому они и выставляют квартиры на аукцион по достаточно низкой цене, которая позволяет покрыть долг.
Как купить квартиру конфискат
Арестованное судебными приставами имущество реализуется на публичных торгах. Специализированные организации размещают информацию в общем доступе о перечне продаваемого имущества, его качественных характеристиках, а также о цене и дате проведения процедуры. Отслеживая данные на официальных сайтах можно подобрать вполне выгодный вариант и стать участником торгов с учетом установленной процедуры.
Для того чтобы купить квартиру конфискат в Москве, к примеру, следует для начала зарегистрироваться в качестве участника торгов. Данная процедура проводится при наличии как минимум двух претендентов. Участники торгов в процессе регистрации должны внести задаток в размере 5% от стоимости недвижимости и далее уже в процессе торгов постепенно повышать цену. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую стоимость. Банковские аукционы проводятся по аналогичному принципу.
Риски при покупке квартиры конфискат у банков
Квартиры конфискат, несмотря на сравнительно низкую стоимость не всегда можно расценивать как выгодную покупку в виду ряда весьма значительных рисков. В частности:
- жилье перед приобретением невозможно посетить, поэтому возможны сюрпризы в виде неудобной планировки, грибка на стенах и старой сантехники, не говоря уже об общем состоянии жилого помещения;
- в квартире могут остаться прописанными бывшие владельцы, а также родственники, которых выписать невозможно, к примеру, малолетние дети либо же жильцы с правом пожизненного проживания;
- результаты торгов можно оспорить в судебном порядке и покупку придется вернуть, а понесенные расходы на переоформление новому владельцу никто возмещать не будет;
- бывший владелец может оспорить стоимость квартиры и признать сделку недействительной;
- если квартира находилась в совместной собственности супругов, отмена сделки также возможна, если в пакете документов отсутствует письменное согласие с заверенной нотариально подписью.
Таким образом, при желании сэкономить до 30% на приобретении недвижимости стоит приготовиться и к возможным негативным последствиям, которые можно минимизировать. К примеру, можно посетить дом и побеседовать с соседями о бывших владельцах и самой квартире. Можно запросить расширенную выписку из домовой книги о прописанных лицах и проверить сведения в Росреестре.
