Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу. Причём сумма может быть и больше, и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности. Рассказываем, зачем завышают или занижают стоимость недвижимости в ДКП и чем это опасно.
Зачем нужно занижение цены в договоре
Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре. Это довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытия истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.
Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет).
Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот люди и выкручиваются как могут, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.
Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов. А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?
Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости. За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!
Из этого следует, что занижать цену в договоре купли-продажи для продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры. Так и происходит на практике! Зачем же занижать цену еще больше?
Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:
- когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
- когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю.
Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, она получена в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.
Вот тогда продавца и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю. Все бы хорошо, но тут уже покупателю стоит задуматься, а чем это грозит.
Риски занижения цены в договоре
Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.
Например, если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика.
Но, всё-таки главная опасность для участников таких сделок – обман может раскусить ФНС. В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере. Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение.
Информация о занижении цены сделки может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
В дальнейшем, у покупателя квартиры с заниженной ценой в договоре, есть риск самому переплатить. Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.
Покупка квартиры с заниженной ценой в договоре – ставит под угрозу и добросовестность человека. Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон.
Кроме того, если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег.
То есть, основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:
- оспаривание сделки в судебном порядке;
- неопределенный на какое-то время статус квартиры;
- серьезный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риелтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).
Завышение стоимости жилья в договоре
Достаточно часто встречаются и такие случаи, когда две стороны сделки договариваются о завышении цены в договоре. Это не законно, но в силу жизненных обстоятельств многие пользуются этим способом. Как правило, покупатель завышает цену в договоре, чтобы получить сумму кредита больше положенной и потратить её на следующие цели:
- ремонт квартиры или закупку мебели, техники и т.д.;
- первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
- покупку машины или, например, для хорошего отпуска.
Чем же рискует продавец?
Чем выше цена, тем выше будет подоходный налог в случае продажи недвижимости раньше минимального срока владения. Так, если продавец приобретал квартиру за 1 млн руб., прошло всего 2 года и он принял решение продать данную недвижимость за 1,1 млн руб. по факту, но в договоре купли-продажи стоимость завысили еще на 100 тыс. руб., то есть за 1,2 млн руб. Налог с продажи в размере 13% придется заплатить с 200 тыс. руб.
Чем цена в договоре купли-продажи будет выше, тем выше будет налог с продажи.
Если по каким-то причинам сделка будет признана недействительной (например, обнаружены скрытые дефекты) и договор будет подлежать расторжению, полученные денежные средства за квартиру Вы должны будете вернуть согласно закону в полном объеме. Заметьте, что возврату подлежит сумма, указанная в договоре купли-продажи, а мы помним, что по доброте душевной Вы согласились на завышение стоимости квартиры, соответственно сумма возврата будет превышать реально полученную по сделке сумму.
Однако, можно немного обезопасить себя и потребовать от покупателя расписку в том, что он «получил» от Вас указанную сумму в долг под небольшой процент и обязуется вернуть по первому требованию. Но и тут не всё так просто. При расторжении сделки такие расписки в суде не принимаются автоматически, для начала Вам всё же придётся вернуть всю сумму по договору покупателю. А затем уже судиться, чтобы вернуть разницу.
И третий риск, который мы не можем не упомянуть, это мошеннические действия со стороны покупателя. Завышая стоимость, покупатель прямо нарушает закон и совершает противоправные действия. А Вы являетесь соучастником, помогая ему в этом. И одним штрафом отделаться здесь не выйдет — нести ответственность придётся по всей строгости закона.
Как обезопасить себя при завышении или занижении цены
Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.
То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную 
стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.
В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.
При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.
Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.
