Когда дом уже готов, участники долевого строительства могут столкнуться с бездействием застройщика по передаче квартир в собственность дольщиков. Отказ строительной компании оформить передаточный акт приводит к дополнительным финансовым потерям будущих владельцев квартир – оплате арендного жилья, повышенным ставкам по ипотеке, невозможностью прописаться по месту жительства. О том, как бороться с недобросовестным застройщиком, расскажем в нашей статье.
Содержание статьи:
Причины задержки в подписании акта приема-передачи квартиры
Риски приобретения строящегося жилья очень высоки. И даже надежные девелоперы могут допустить срыв сроков передачи квартир будущим собственникам. Однако чаще всего причиной задержки оформления актов является нечестность застройщиков.
Срыв сроков ввода здания и передачи квартир – распространенная практика среди строительных компаний. Чтобы участники долевого строительства не требовали взыскания неустойки, им предлагают подписать соглашение о переносе сроков. Дольщикам, отказывающимся поставить свою подпись под документом, затягивают процесс оформления квартиры, вынуждая принять условия застройщика.
Другие причины отказа выдать акт приемки-передачи (АПП) объекта недвижимости:
Требование внести деньги за «дополнительные» квадратные метры.- Навязывание дольщику услуг управляющей компании Застройщика.
- Попытка получить средства за услуги, не предусмотренные договором долевого участия.
- Предъявление дольщиком требований об устранении недостатков.
- Отказ покупателя подписать акт с условием отсутствия взаимных претензий.
- Уклонение от подписания АПП с замечаниями.
В некоторых ситуациях вина может лежать не на строительной компании, а на других участниках инвестиционного процесса.
Правовые основания
Сроки передачи жилых помещений дольщиков строго определены государством. При их нарушении участник долевого строительства может обратиться в суд и взыскать неустойку и понесенные убытки.
Порядок приемки квартиры
Договорные отношения при долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 3 ст. 8 данного нормативного акта:
«После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока».
Не меньше чем за месяц до наступления срока представители застройщика должны известить участника об окончании строительства и необходимости принять квартиру. Срок передачи объекта устанавливается не раньше, чем за 14 дней до срока, указанного в ДДУ, и не позднее 1 месяца (п. 4 ст. 8 ФЗ-214).
До подписания АПП, дольщику необходимо:
- Вместе с представителем застройщика обследовать жилье и составить акт осмотра, если будут выявлены недостатки.
- Установить сроки исправления дефектов.
- Предъявить претензию строительной компании с требованием устранить изъяны.
В обращении указываются сроки исправления недочетов, и готовность подписать передаточный акт при выполнении требований. Также в документе нужно упомянуть о возможности обращения в суд, если недостатки не будут устранены.
Вместе с подписанием акта приемки-передачи дольщику передаются ключи от квартиры. Обязательства застройщика считаются исполненными.
Досудебное урегулирование
Акт приемки-передачи – это главный документ на этапе передачи квартиры. После его подписания дольщик становится полноправным хозяином жилья. Без данной бумаги в Росреестре квартиру не зарегистрируют на нового собственника. И, если застройщик уклоняется от подписания АПП, единственный выход – обращение в суд.
Но следует учитывать, что практически во всех ДДУ предусмотрено досудебное решение спора. Без предварительного обращения в строительную компанию участник лишится права взыскивать штраф.
В рамках досудебного урегулирования в строительную компанию надо направить требование о подписании передаточного акта и решении других вопросов по приемке-передаче квартиры при их наличии.
Документ оформляется в двух экземплярах. Один отправляется почтой на адрес строительной фирмы, указанный в ДДУ, второй сохраняется у заявителя. Форма отправления – ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
Внимание! Каждому почтовому оправлению присваивается уникальный код, по которому можно отследить движение письма на сайте Почты России. Идентификатор указывается в квитанции на оплату. Претензии и ответы застройщика необходимо сохранить и приложить к иску.
Личные встречи стоит фиксировать с помощью средств аудио- видеофиксации. Желательно присутствие свидетелей, которые потом смогут подтвердить показания истца в суде.
Иск в суд
Для искового заявления необходимо собрать доказательную базу, а именно подтвердить уклонение строительной фирмы от передачи квартиру участнику долевого строительства. К иску нужно приложить все письменные и электронные документы, подтверждающие общение с застройщиком.
Также к заявлению прикладываются основания возникновения прав:
- Договор долевого участия.
- Платежные квитанции об оплате стоимости квартиры.
По иску дольщик может требовать признать право собственности на объект недвижимости и его регистрацию в государственном реестре. Если возникают проблемы с составлением искового заявления, лучше обратиться к юристам.
Важно внимательно подойти к приемке квартиры и не вестись на хитрости застройщика по затягиванию передачи недвижимости. Если строительная компания отказывается подписывать передаточный акт, следует обратиться в суд. На основании решения судебной инстанции квартиру зарегистрируют в Росреестре в собственность дольщика без акта приемки-передачи.
Со строительной компании можно взыскать неустойку за невыполнение сроков, указанных в ДДУ, дополнительные расходы, понесенные собственником, моральный ущерб, и штраф в размере 50% от суммы неустойки.
Видео сюжет расскажет, как не попасть на уловки застройщика
Добрый день! В ДДУ есть пункт»Любые ремонтные и отделочные работы в объектах долевого строительства до их оформления в собственность Дольщика не допускаются и могут осуществляться только после ввода Объекта в эксплуатацию. За нарушение пункта Дольщик выплачивает штраф в размере 30% от цены договора.» Разрешение на ввод в эксплуатацию есть, но акт приема-передачи будет подписан на днях текущим числом (ранее застройщик давал акты задним числом). Ремонт начат. Подскажите, когда застройщик может потребовать с меня штраф? может ли он сделать это после подписания акта? и в какие сроки? какими документами он должен подтвердить факт нарушения?
Добрый день.
Застройщик может предварительно предупредить и предложить устранить нарушения.
Здравствуйте если дду зарегистрирован, дом построен и сдан в эксплуатацию, менеджер по продажам говорит что паспорт БТИ на дом получен, в дду есть пункт об оплате разницы в площади я оплатить не против только не знаю сколько т.к застройщик не сообщает и требование не высылает как быть? При этом в дду намеренно или нет я не усмотрела ошибочно указан мой номер дома для корреспонденции. Может застройщик основываясь что я не получала уведомление расторгнуть дду в одностороннем порядке? И что мне делать? И ещё я не знаю поставлен ли дом на кадастровый учёт. Может из за этого нет уведомления от застройщика разъясните порядок оформления права собственности, условия
Добрый день.
Застройщик не может по собственной иннициативе в одностороннем порядке ничего расторгать. Он руководствуется совместным договором.
Если вы беспокоитесь, советуем обратиться с юристом к застройщику для прояснения всех вопросов.
Добрый вечер, застройщик не подписывает и не ставит печать на акте приёма передачи.Обещают после акт передать.Куда можно обратиться?
Добрый день.
Обратиться к застройщику с претензией и зафиксировать её принятие (входящий номер) или направить почтой с уведомлением о вручении.
Вслучае не ответа в течении 30 дней — в суд.
Добрый день.
В течение 6 месяцев я не могу принять у застройщика квартиру. 6 раз ходил на прием. Всегда были существенные недостатки. В начале в кв во время приема велись ремонтные работы, далее разбитые окна, после отсутствия холодной воды и т.д. Застройщик существенные недостатки устранил, но требовали от меня подписать смотровую справку, где было бы сказано, что я не имею претензий к качеству квартиру. Застройщик уклонился от передачи квартиры, которую я был готов принять с недостатками. Более того, представитель застройщика сообщил, что если не подпишу, то кв будет передана в одностороннем порядке.
Неустойку уже отсудили, осталось получить ключи.
Просьба сообщить, как быть в данной ситуации.
Здравствуйте. Ситуация такая, застройщик просрочил срок ввода дома на 4 года, на днях позвал на приёмку квартиры, при этом менеджер сказала, что ваша квартира больше на 0,25кв.м. и нужно доплатить до подписания акта приёма передачи. В договоре всё конечно прописано, хотя он и ужасный! Могу ли я не оплачивать эту дополнительную площадь и как проверить эти 0,25кв.м?!? Спасибо
Добрый день.
Проверить на наличие большей площади можно только измерив со своими специалистами.
По поводу просрочки ввода — вы можете потребовать компенсацию от застройщика.
Добрый день.
Приняли квартиру без приёма передачи, тк дом ставили на кадастр в течении полугода.
Далее, когда выдавали акты, меня не было в городе, после застройщик обанкротился и теперь новый застройщик говорит, что требовать акт приёма-передачи я могу только через суд?
Как быть в таком случае?